Доля: купить не просто, продать еще сложнее

Покупка доли в квартире — не самое выгодное приобретение. Но иногда жизненная ситуация складывается так, что накопленных средств хватает лишь на такой вариант. Какие сложности могут быть при покупке доли в квартире и как правильно продать такую недвижимость, рассказала директор ООО «Юридическая фирма «Решение» Евгения Салихова.

На сегодня купля-продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью. И тем не менее, спрос на такие объекты есть.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Доля в квартире — это часть в праве собственности на квартиру. Поэтому долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры, например, определенная комната. А в свидетельстве о праве собственности доля в квартире выражается в виде дроби, например, 1/2 или 1/5.

Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех собственников независимо от размера долей. Если порядок пользования объектом недвижимости не определен, это значит, что сособственники могут пользоваться жилым помещением в равной степени.

Если один из владельцев доли решил продать свою часть жилья, необходимо помнить, что сособственники остальных долей в квартире имеют право преимущественной ее покупки. Прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, надо убедиться, что остальные собственники не претендуют на нее. Для этого от них необходимо получить нотариальное согласие об отказе от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей.

По законодательству оповестить об этом сособственников нужно не только в устной форме, но и заказным письмом с описью и уведомлением. Если соседи отказываются от предложения, то на сделке при сдаче документов они должны лично подписать отказ от права преимущественной покупки. Если, по какой-либо причине, на сделке они присутствовать не могут, то в этом случае необходимо оформить нотариальный отказ. При продаже доли постороннему лицу с нарушением права преимущественной покупки, любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Важно помнить, что продавец может реализовать свою долю в квартире только по той цене и на тех условиях, которые отражены в направленном ранее письменном предложении соседям о выкупе части долевой собственности. Исключением из этого правила является ситуация, когда цена продаваемой доли изменена продавцом в сторону увеличения.

На практике бывают случаи, когда некоторые сособственники пропадают и их местонахождение неизвестно. В этом и кроется одна из основных сложностей продажи доли. Срок, отведенный для рассмотрения извещения о продаже доли, составляет 30 дней, и если за это время ответ не пришел, то продавец может реализовать свой объект. При этом собственник доли должен располагать доказательствами о направлении извещения по последнему известному месту жительства каждого сособственника: чем больше у него будет письменных доказательств того, что он принял необходимые меры, чтобы известить сособсвенников о продаже доли, тем проще будет отстаивать его интересы в суде.

Еще одна сложность при продаже доли кроется в отношениях между сособственниками. Бывает, что некоторые дольщики могут препятствовать продаже части жилья: не пускать потенциальных покупателей для просмотра квартиры, уклоняться от получения извещения о продаже.

Покупатели, желающие приобрести долю, должны понимать, что помимо жилья, они получат еще и не всегда дружелюбных соседей. Но имея небольшую сумму денег, такое приобретение становится единственным возможным вариантом.

Купив долю в квартире, надо помнить, что независимо от размера доли каждого проживающего, все собственники имеют право пользоваться всем жилым помещением в равной степени. Но иногда бывает и так, что суд определяет порядок пользования площадью с учетом фактической ситуации проживания каждого собственника. В этом случае учитываются многие обстоятельства: имеет ли собственник доли иную площадь для проживания, сколько в семье детей, финансовое положение и другое. И суд может принять решение о том, что собственник большей доли будет занимать меньшую по площади комнату в квартире.

Каждая сделка по недвижимости сугубо индивидуальна, а сделки с долями тем более требуют особого внимания с юридической точки зрения. Поэтому, чтобы минимизировать риски при продаже или покупке доли и сэкономить свое время, следует обращаться в проверенную компанию к опытным специалистам.

ООО «Юридическая фирма

«РЕШЕНИЕ»

ул. Декабристов, 45, офис 406 А

тел. 377-442