Ипотечная ставка: как снизить процент?

Выбирая подходящую ипотечную программу, многие потенциальные заемщики ориентируются на процентную ставку, так как именно ее размер в большей степени влияет на переплату за пользование кредитом. Суммы жилищных займов всегда большие, поэтому разница процента даже в десятые доли обернется значительной экономией.

Размер процентной ставки по ипотеке зависит, прежде всего, от стоимости привлеченных банком денежных средств, а ее нижний предел регулируется размером ключевой ставки, установленной ЦБ (раньше это называлось ставкой рефинансирования).

Источником привлеченных средств могут быть как денежные средства, заимствованные у ЦБ, так и деньги населения — вклады. Чем выше процент по вкладам в банке, тем дороже в нем размещаются привлеченные средства: ведь нужно не только обеспечить доходность вкладчиков, но и получить собственный доход.

Ипотечные кредиты — это долгосрочное размещение привлекаемых банком денег, следовательно, доходность банку нужно рассчитывать с запасом: вряд ли есть граждане, которые хотят вложить в депозит свои деньги на 10–15 лет, а ипотека выдается, как правило, именно на такие сроки.

Еще два-три года назад у подавляющего большинства банков была градация процентных ставок в зависимости от срока ипотечного кредита, размера первоначального взноса и способа подтверждения заемщиком своих доходов. Сейчас банки упростили свои подходы к расчету процентных ставок. Почти никто не увеличивает размер процентной ставки при подтверждении заемщиком своих доходов справкой по форме банка, но большинство кредитных организаций предложат более низкую ставку по ипотеке тем, кто берет кредит на непродолжительный срок (5–7 лет) и имеют первоначальный взнос от 30% и выше.

В более выгодном положении по размеру процентной ставки будут и те заемщики, которые получают зарплату или пенсию по карте того банка, в котором намерены оформить ипотеку или держат там свои деньги на вкладе. Такие заемщики более «прозрачны», а значит, и менее рискованны, и банк вполне заслуженно поощряет это более выгодными условиями кредитования.

Размер процентной ставки может зависеть и от типа приобретаемого жилья: готовое вторичное жилье — это твердый залог для банка. На строящееся жилье процентная ставка будет выше, но она может понизиться, как только дом будет возведен и у банка появится реальный залог. Но из этого правила есть исключение: если объект строится по господдержке, то ставка может быть неизменной.

В ряде банков сейчас есть программы рефинансирования — это когда банк готов перекредитовать «хорошего» заемщика другого банка под более низкую ставку. Но это имеет смысл в том случае, если ставка рефинансирующего банка ниже ставки банка первичного кредитора не менее чем на 2%. Рефинасирование — это не автоматическая процедура, а такой же ипотечный кредит со сбором всех документов и сопутствующими финансовыми затратами на оценку, страховку и возможно банковскую комиссию, правда без внесения первоначального взноса.

Банк, как правило, рефинансирует заемщика только на пониженную ставку без выдачи ему каких-либо денег. Однако есть банк, который имеет возможность выдать дополнительно некую сумму, если клиент уже погасил значительный размер кредита, а стоимость его жилья позволяет запросить у банка дополнительные средства. Правда, сейчас, когда цена на жилье падает, это весьма проблематично. Сегодняшние программы рефинансирования по ставкам могут быть привлекательны только для тех, кто брал ипотеку под ставку 17% годовых и выше. Программы рефинансирования рассчитаны только на тех, кто покупал жилье, но не распространяются на тех, кто брал ипотеку под залог имеющегося жилья (по этим программам ставки всегда выше, чем на покупку).

Надо помнить, что беря ипотеку на длительный срок, заемщик отдает банку в два-три раза больше денег, чем получал, поэтому размер переплаты зависит не только от размера процентной ставки, но и от срока кредита: чем он больше, тем больше переплата.

Сейчас практически все банки (кроме одного) при частичном досрочном погашении ипотеки предлагают клиенту либо сократить срок кредита, либо уменьшить размер ежемесячного платежа. Заемщик сам выбирает, что ему выгоднее или нужнее: стало туговато с деньгами, значит, он может уменьшить размер платежа, не сокращая срока, а если клиент стремится быстрее рассчитаться с банком, он попросит сократить срок, сохраняя или увеличивая размер ежемесячного платежа.

Конечно, изначально все заемщики стремятся получить ипотеку в том банке, где процентная ставка самая привлекательная. Но помимо этого следует уточнять, каковы будут сопутствующие кредиту финансовые затраты: страховка, комиссия, стоимость аккредитива или ячейки и другие.