Покупка новостройки: как не обмануться

Жилье в новом доме для многих людей было лишь мечтой, пока государство не запустило программу по госсубсидированию ипотеки на новостройки. Многие банки сейчас работают с застройщиками и аккредитовывают объекты. Но это не повод терять бдительность при покупке жилья.

Приобретение новостройки по ипотеке стоит начать с получения одобрения банка: выяснить, достаточен ли доход у будущего заемщика, и на какую максимальную сумму он может рассчитывать. Но, выбирая банк, не лишне будет поинтересоваться, аккредитован ли выбранный объект в данной кредитной организации, иначе потом придется искать другую квартиру либо менять банк.

Если заемщик, решивший приобрести в ипотеку жилье, настроился купить именно новостройку, то переубедить его трудно. Однако надо понимать, что выигрывая в процентной ставке, заемщик рискует остаться с долгостроем и получить жилье не того качества, которое видел в рекламных буклетах. Вместе с тем нужно иметь свободные средства на ремонт новой квартиры, который, как правило, делается дважды: непосредственно перед заездом и спустя какое-то время, когда дом усядет.

Условия программ по ипотеке на новостройки во всех банках примерно одинаковы, поскольку в них участвуют средства господдержки. Ставка может колебаться от 8 до 12% годовых (если застройщик субсидирует процентную ставку по своему строящемуся дому). Размер первоначального взноса составляет 15–20% от стоимости жилья. Как правило, кредитуются дома, строящиеся по 214‑ФЗ (договор долевого участия в строительстве или переуступка прав, когда продавцом выступает юридическое лицо).

Есть ряд банков, которые кредитуют объекты, стоящиеся по схеме ЖСК (только проверенные застройщики) и даже без дополнительного залога, но при повышенном первоначальном взносе (минимум 40% от стоимости объекта). При выборе программы заемщику следует выяснить, в каком банке аккредитован понравившийся дом, и затем уточнить, какие условия банк может предложить и подходят ли ему эти условия.

У разных банков свои требования к степени готовности строящегося объекта. В список аккредитованных могут быть включены дома, возведенные от 10 до 50%. Но не это главное для заемщика. Чем ниже процент готовности дома, тем выше риск недостроя или долгостроя.

В период кризиса, когда застройщики активно самобанкротятся, приобретать даже за наличный расчет дом на ранней стадии строительства — огромный риск, что уж говорить про ипотеку. При этом стоит иметь в виду, что банк не может повлиять на застройщика и заставить его завершить объект в установленные договором сроки. И если заемщик попадет в категорию «обманутых дольщиков», то это станет лишь его головной болью: квартиры нет, а кредит гасить нужно. В этом случае банк не поможет, ведь аккредитация подразумевает лишь проверку документов на строящийся объект: разрешение на строительство, проектно-сметная документация, статус земельного участка и прочее.

Нужно понимать, что аккредитованный застройщик — это не прокредитованная банком компания, она строит на свои деньги и средства клиентов. У застройщика нет перед банком финансовых обязательств в виде прямого кредита, а значит у банка нет рычагов воздействия на застройщика.

Не раз приходилось слышать от потенциальных заемщиков, что они понимают аккредитацию застройщика как его прямое финансовое обязательство перед банком. Это заблуждение.

Вот если в рекламе застройщика сказано, что объект строится при инвестиционном участии банка, то тогда последний сможет контролировать стройку. Хотя и это не является гарантией от банкротства. Предыдущие кризисы тому пример.

То, что на момент аккредитации застройщик является добросовестным и надежным — это неоспоримый факт. Но банки не проверяют положение дел у застройщика после аккредитации, так как у них нет права вмешиваться в деятельность организации.

Если дом не аккредитован ни в одном банке, то это повод задуматься. Может у застройщика есть не все документы или они не в порядке. В перспективе такая сомнительная покупка обернется обманутыми ожиданиями, и даже суд не сможет помочь.

Если же по каким-то причинам квартира нужна именно в неаккредитованном строящемся доме, то можно взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости и получить от 50 до 70% средств от ее рыночной стоимости.