Строительный комплекс: сила в сотрудничестве

Темпы жилищного строительства в Омской области пока остаются высокими, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию. По заявлениям властей, этому способствуют заделы прошлых лет. Однако уже сейчас необходимо вырабатывать новые стратегии развития, чтобы кризис не проделал «дыру» в строительном комплексе региона.

Проблемы, которые сейчас сопровождают омских строителей, повсеместны и ожидаемы. Между тем, как заявил на заседании Совета по развитию жилищного строительства глава областного Минстроя Максим Михайленко, прошлый год в этой сфере был стабильным.

Объемы ввода в эксплуатацию жилья снизились незначительно (на 7 процентов) к уровню 2014 года. «За счет всех источников финансирования в регионе введено 12230 квартир общей площадью 785 тысяч квадратных метров. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме составила 30,8%. Наблюдается общая тенденция к увеличению жилья экономического класса: его количество достигло почти 60%», — привел данные министр.

Вместе с тем многие застройщики переориентировались и реализуют проекты с квартирами меньшей площади: на рынке увеличилась доля студий и «однушек». Общий объем инвестиций в жилищное строительство в 2015 году за счет всех источников финансирования составил 17 миллиардов рублей, что на 2,8 миллиарда меньше, чем в 2014 году.

Снижение показателей наблюдалось и в ипотечном кредитовании. Так, по информации чиновника, количество сделок с жильем с использованием ипотеки составило 8,5 тысяч, что на 30% меньше, чем в 2014 году. «Сегодня главная задача строительного комплекса — не допустить резкого снижения объема ввода жилья в эксплуатацию и роста стоимости объектов на первичном рынке», — отметил г‑н Михайленко.

Перспективы на будущее

На территории Омска продолжается освоение комплексных площадок жилой застройки в микрорайонах экономкласса: «Амурский‑2», «Московка‑2», «Чередовые», по улице Завертяева. По состоянию на 1 января 2016 года выдано разрешений на строительство почти на 2,3 миллиона квадратных метров жилья. Продолжается возведение 220 многоквартирных домов общей площадью более 1,6 миллиона квадратных метров.

Однако есть и негативные моменты в жилищном строительстве. Это недобросовестные застройщики, от которых пострадали люди. В Омске на сегодняшний день насчитывается 21 проблемный дом, в возведение которых привлекались средства дольщиков. В прошлом году удалось ввести два долгостроя, сейчас ведутся работы на 15 объектах. При благоприятном прогнозе в 2016 году планируется завершить еще пять проблемных строек.

Контроль стал жестче

Еще одна проблема, о которой упомянул выступающий, — качество проектирования и строительства объектов. Именно поэтому была введена обязательная экспертиза проектной документации для строителей, которые возводят малоэтажные дома за бюджетные деньги.

Согласно документу, подписанному президентом России Владимиром Путиным, с 1 января 2016 года вводится обязательная экспертиза проектной документации при строительстве и реконструкции жилых домов блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, а также многоквартирных объектов с таким же количеством этажей в случае, если работы осуществляются с привлечением бюджетных средств.

Связано это нововведение с тем, что качество построенного по государственному заказу жилья оставляет желать лучшего, особенно качество домов для переселения граждан из аварийного фонда. Как правило, заказ получает застройщик, который предлагает наименьшую стоимость строительства квадратного метра. Вследствие этого компании часто экономят на качестве.

 «Похожая ситуация складывается с качеством проектных работ. По сведениям Госстройнадзора Омской области, почти 100% проектов, направленных на государственную экспертизу, возвращаются на доработку», — отметил докладчик.

Новостройки остались без жильцов

Упомянул министр также о снижении спроса на новое жилье, при этом подчеркнув, что в новостройках, введенных в эксплуатацию на начало 2016 года, нераспроданными остались около 1,5 тысяч квартир. «Вместе с тем в первом квартале снижения на рынке ипотечного жилищного кредитования не произошло. За три месяца предоставлено 2173 ипотечных кредита, что составляет 102% к первому кварталу 2015 года. Средняя ставка по ипотечному кредитованию составляет 12,89%, в прошлом году она равнялась 14%.

Переселение: планы амбициозные

Одну из важнейших задач, которую ставит для себя регион, — это расселение граждан из аварийного жилья. Для реализации областной программы по переселению 2016–2017 годов из всех бюджетных источников будет направлено 1,264 миллиарда рублей. До 30 сентября 2017 года планируется расселить 40 тысяч квадратных метров аварийного фонда, в том числе в 2016 году — 28 тысяч «квадратов» аварийного жилья.

Программа есть, выгоды нет

Новым стимулом для застройщиков региона должна стать федеральная программа «Жилье для российской семьи».

Минстрой неоднократно проводил отбор, однако стройкомпании отказываются от участия. Максим Михайленко предположил, что это связано с жестким условием программы по цене жилья: оно не должно быть дороже 35 тысяч рублей за «квадрат». Между тем уже в 2014 году застройщики продавали свои квартиры в среднем за 38600 рублей за «квадрат», в 2015 году стоимость квадратного метра составляла уже 42000 рублей. «Граждан, которые бы смогли приобрести жилье за существующие цены, становится все меньше», — констатировал министр.

В свою очередь застройщики, участвуя в программе, могут получить преференции. Так, после ввода дома в эксплуатацию федеральный Фонд развития жилищного строительства сможет возместить часть затрат на инженерные объекты. Кроме того, в рамках данной программы застройщик сможет взять кредит по сниженной ставке у аккредитованного банка.

Пока в данной программе участвует только один застройщик: фонд «Жилище». Он реализует проект застройки кварталов В и Г в жилом комплексе по Красноярскому тракту, у села Пушкино. На данный момент ведется работа по привлечению партнеров для реализации проекта. Строительство домов должно начаться не позднее июля текущего года.

Застройщик сам по себе

Сегодня некоторые застройщики говорят о сворачивании бизнеса. Об этом на заседании заявил президент регионального объединения НП «Союз строителей Омской области» Николай Лицкевич.

По его мнению, раньше строительная отрасль была под строгим контролем власти, сейчас же застройщик остался с собой один на один и он в первую очередь думает о развитии своего бизнеса. «Вроде бы уже ипотеку сделали под 12% годовых, но для большинства людей она неподъемна. В результате получается, что мы не можем дешевле продать, потому что тогда бизнес «загнется», а банкиры не движутся никуда, у них своя выгода», — констатировал г‑н Лицкевич.

Сдачу новостроек тормозит документооборот

Президент союза также поднял тему сроков подключения новостроек к коммуникациям. И здесь, к его сожалению, все дело в законодательстве, которое предполагает проведение нескольких торгов, сбор и подписание порой ненужных документов. По его убеждению, построить дом быстрее, чем получить разрешение на запуск коммуникаций.

Облегчить сложившуюся ситуацию могут изменения в законодательство Омской области в части исключения процедуры по получению разрешения на строительство инженерных коммуникаций. Так, гендиректор ОАО «ОмскВодоканал» Сергей Шелест отметил, что на данный момент для прокладки сетевых объектов необходимо разрешение на строительство. А для того, чтобы его получить, нужно собрать массу документов.

«ОмскВодоканал» направил уже соответствующее обращение в минстрой Омской области с просьбой дополнить перечень случаев, при которых не требуется разрешение на строительство. И включить в этот список объекты водоснабжения и водоотведения», — рассказал специалист. По его словам, такая практика успешно реализуется в разных городах России. При наличии соответствующего закона реально добиться сокращения сроков оформления земельных участков под коммуникации и, как следствие, обеспечить своевременный ввод объектов.

Рынок ждет падение спроса

К озвученным проблемам застройщиков добавляется и снижающийся спрос на недвижимость. Это, по словам президента Национальной палаты недвижимости Нины Карпенко, связано с общей экономической ситуацией, снижением платежеспособности населения и удорожанием кредитных ресурсов.

Являясь также вице-президентом СРО «Профессиональные риэлторы Омской области», Нина Карпенко отметила, что на сегодняшний день «живых» свободных денег у людей немного. В основном на рынке недвижимости проходят альтернативные и ипотечные сделки. «Люди продают имеющуюся недвижимость и на эти деньги покупают новую. А вот стихийных инвесторов со свободными деньгами, готовых сейчас вкладываться в недвижимость, крайне мало, поэтому покупательская активность на рынке недвижимости в 2016–2017 годах будет снижаться», — констатировала эксперт.

Подводя итог двухчасовой беседе, модератор заседания заместитель губернатора Станислав Гребенщиков отметил, что строителям и власти не хватает взаимодействия по ряду важных и актуальных вопросов. «Сегодня подошло время найти точки соприкосновения для того, чтобы не «опрокинуть» строительный комплекс. По итогам сегодняшнего Совета, считаю, что в рамках взаимодействия областному минстрою надо выступить инициатором ускорения процедуры по принятию закона по подключению ресурсов, который сократит срок ввода домов в эксплуатацию», — отметил вице-губернатор.