Мифы и заблуждения об ипотеке

Сегодня об ипотеке ходит много мифов, в которых так просто запутаться. Многие боятся ипотеки как огня, считая ее кабалой. Другие, напротив, слишком поверхностно знакомы с тонкостями ипотечного кредитования, в результате чего становятся заложниками долгов и клиентами коллекторов. Так что же правда, а что вымысел об ипотеке?

Правда ли, что под ипотеку можно получить любую сумму?

Относительно суммы ипотечного кредита есть два ограничения. Первое ограничение — это банковский лимит на максимально возможную сумму, установленный для каждого конкретного региона. Второе ограничение — это размер дохода заемщика. При этом есть определенная пропорция, которая составляет не более 40% от общего ежемесячного дохода будущего заемщика. Именно такую сумму от своего заработка клиент, оформивший ипотеку, может позволить себе тратить на обслуживание кредита. Правда, иногда эта пропорция несколько удивляет: например, 40% от зарплаты в 30 тысяч рублей и 40% от дохода в 200 тысяч —это разные суммы.

При обращении в банк каждому заемщику специалисты расскажут про ограничения максимально возможной суммы кредита, который он сможет получить в их организации. Но при этом в банке, конечно же, не посоветуют другого кредитора, который мог бы предоставить необходимую сумму. Зато такую информацию сможет предоставить ипотечный брокер, он сориентирует клиента сразу по всем доступным организациям. Далее клиент уже сам сможет выбрать банк, который может предложить ему наибольшую сумму на подходящих условиях.

Потенциальному заемщику нужно знать, что помимо максимально возможной суммы кредита присутствует необходимое условие размера первоначального взноса. И чем он больше, тем лучше, даже если у банка есть установленный его размер. Сейчас минимальный размер ПВ составляет 15% от стоимости жилья, а самый распространенный вариант — 20% при условии, что заемщик может предоставить справку о своей зарплате, как по форме 2 НДФЛ, так и по форме банка, и ставка при этом повышаться не будет.

Если говорить о существующей практике, для Омска сумма максимального размера кредита варьируется от 3 до 20 миллионов рублей. В каждом банке установлен свой лимит, и при выборе банка следует исходить прежде всего из размера доходов заемщика и стоимости жилья.

Правда ли, что все риски заемщика застрахованы?

Это правда, банки страхуют ипотеку в обязательном порядке. Главный риск — это потеря предмета залога, то есть приобретаемого жилья. Это обязательный вид страховки, без этого нет ипотеки. Второй и почти обязательный вид страхования — это страхование жизни, здоровья и потери трудоспособности заемщика.

Ипотека — продукт долгоиграющий, и за годы ее обслуживания с заемщиком может много чего произойти, вплоть до потери трудоспособности или смерти. Если случай будет страховой, то остаток ипотеки банку выплатит страховая компания. Однако бывают и нестраховые случаи, например, если заемщик пострадал или погиб в состоянии алкогольного опьянения, то страховая компания ничего выплачивать банку не будет. В таких случаях потеря жилья неизбежна, если у членов семьи заемщика нет источников погашения ипотечного кредита, кроме заработка основного заемщика.

В ряде банков есть страхование титула (то есть страхование риска потери заемщиков права на приобретаемое жилье). Титул действует ограниченное количество лет (ранее было три года, теперь пять лет). Что касается страхования своей ответственности перед банком-кредитором, то в случае потери заемщиком работы, и, как следствие, потери дохода, то тут все очень непросто. Такой вид страховки банки практикуют при возможности внесения первоначального взноса в размере 10% от стоимости жилья, и размер такой страховки доходит до 5% от размера кредита. Однако такую страховку предлагают не во всех банках. Но если при наличии такой страховки заемщик потеряет работу, то страховой компании нужно будет еще доказать, что сотрудника сократили, а не вынудили написать заявление об уходе по собственному желанию.

Правда ли, что получить ипотеку очень просто самому, без помощи ипотечного брокера или с поддельными справками?

В период кризиса ипотеку довольно просто получить зарплатникам и именно в том банке, где у них зарплатный проект. Это возможно при условии, что заработок позволяет обслуживать ипотеку и более половины дохода заемщика остается у него в личном пользовании. Заемщик также должен иметь положительную кредитную историю, не быть ранее судимым, иметь высшее образование. По трудовой книжке должен быть виден его карьерный рост, и в наличии у него должны иметься активы. В таком случае потенциальный заемщик сможет обойтись собственными силами при подаче заявки на ипотеку. А если у клиента есть проблемы в вышеперечисленных составляющих, то помощь ему явно нужна, поскольку придется выбирать тот банк, где есть возможность минимизировать эти проблемы. Подделывать справки о доходах сейчас и неактуально, и вредно, поскольку банк имеет возможность проверить любую информацию о заемщике и его работодателе в открытых источниках. Зачем рисковать своей репутацией и отсекать себе возможность стать ипотечным заемщиком?