Как купить квартиру и не пожалеть об этом?

На этот вопрос отвечает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Омской области Ксения Картавенко.

Во‑первых, нужно определиться, будут ли поиск квартиры, оформление сделки осуществляться самостоятельно или с помощью услуг профессионального посредника — риэлтора, юриста. Вариант с посредником возлагает дополнительные финансовые траты (плата за оформление сделки составляет в среднем 5–10 процентов стоимости объекта недвижимости) и оправдан в том случае, когда, скажем, риэлтор действительно грамотный и профессиональный. Если выбор пал на данный вариант, то стоит доверить свои имущественные интересы проверенному специалисту, который уже неоднократно быстро и качественно помог вашим знакомым, близким, друзьям.

Если личное время позволяет самостоятельно заняться поиском квартиры, то найти предложение можно в ходе опроса знакомых, ознакомления с объявлениями в СМИ и на специализированных сайтах в сети Интернет.

Во‑вторых, необходимо иметь четкое представление, какое жилье желаете приобрести: на вторичном рынке или в новостройках. Так, застройщик может предлагать заключить договор предварительной купли-продажи, договор соинвестирования, использовать вексельную схему, покупку пая в жилищно-строительных кооперативах, и другие формы реализации. В то время как покупатель получает действительные права на будущую квартиру, только заключив и зарегистрировав договор долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве — это единственный легальный способ оформления отношений с компанией-застройщиком, обеспечивающий права и законные интересы дольщиков, шанс вернуть средства, вложенные в строительство, либо получить гарантии предоставления жилья в перспективе.

Итак, чтобы не постигла участь обманутого дольщика, нужно тщательно подходить к выбору компании-застройщика. На этой стадии необходимо ознакомиться с учредительными документами выбранной компании, удостовериться в наличии прав компании-застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства; узнать, получено ли разрешение на строительство, проверить размещение в СМИ проектной декларации и ознакомиться с ней.

Заключать и регистрировать договор участия в долевом строительстве только в соответствии с Федеральным законом № 214‑ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Не соглашаться на другие предложенные застройщиком заманчивые договоры, даже если знакомые уже по такому договору ранее зарегистрировали право собственности. Вполне вероятно, что в вашем случае такая схема «не сработает».

Применительно к вторичному жилью можно рекомендовать следующее. В первую очередь перед заключением договора купли-продажи в обязательном порядке необходимо провести тщательный анализ юридической чистоты приобретаемой квартиры, проверить действительность права собственности на квартиру.

В этой связи необходимо убедиться, что отчуждатель имущества является его собственником. Для этого лучше лично запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру, выписку из ЕГРП о переходе прав на квартиру, попросить у продавца копии всех документов, наличие которых позволит в случае судебного разбирательства доказать добросовестность при приобретении квартиры.

Если право продавца зарегистрировано на основании судебного акта, правоустанавливающего документа, оформленного до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то не лишним будет проверить юридическую силу этих документов, обратившись с запросом в суд, орган БТИ.

Лучше все переговоры вести непосредственно с собственником, несмотря на представление его интересов представителем. Если продажа осуществляется по доверенности, то необходимо проверить ее действительность на момент заключения сделки, обратившись к нотариусу с запросом о том, выдавалась ли доверенность, не аннулирована ли она, не утратила ли она силу в связи со смертью доверителя.

Когда продавцом выступает человек преклонного возраста, тоже нужно быть осторожным, поскольку наследники в будущем могут оспорить сделку.

Нужно убедиться, что отсутствуют лица, имеющие правопритязания на квартиру (несовершеннолетние, лица, отбывающие наказание, военнослужащие или исчезнувшие в неизвестном направлении и т. д.).

Для оформления договора купли-продажи следует обратиться к квалифицированному юристу, который сможет грамотно составить договор, подготовить необходимые для государственной регистрации перехода права документы.

Остается добавить, что оплату по договору лучше совершать в присутствии нотариуса или посредством банковского перевода, или помещения денежных средств в банковскую ячейку. В случае передачи денег наличными, обязательно взять от продавца — физического лица —  расписку, от юридического лица — платежные документы. При этом не стоит соглашаться на занижение в договоре реальной цены, чтобы минимизировать налоговые риски по налогу на доходы физических лиц. В противном случае не сможете в полном объеме получить имущественный налоговый вычет либо уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры на сумму, фактически уплаченную. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.

Основные рекомендации по приобретению квартиры, конечно же, не могут гарантировать отсутствие неблагоприятных последствий покупки в будущем, но их соблюдение способно свести эти риски к минимуму.

Во‑первых, нужно определиться, будут ли поиск квартиры, оформление сделки осуществляться самостоятельно или с помощью услуг профессионального посредника — риэлтора, юриста. Вариант с посредником возлагает дополнительные финансовые траты (плата за оформление сделки составляет в среднем 5–10 процентов стоимости объекта недвижимости) и оправдан в том случае, когда, скажем, риэлтор действительно грамотный и профессиональный. Если выбор пал на данный вариант, то стоит доверить свои имущественные интересы проверенному специалисту, который уже неоднократно быстро и качественно помог вашим знакомым, близким, друзьям.

Если личное время позволяет самостоятельно заняться поиском квартиры, то найти предложение можно в ходе опроса знакомых, ознакомления с объявлениями в СМИ и на специализированных сайтах в сети Интернет.

Во‑вторых, необходимо иметь четкое представление, какое жилье желаете приобрести: на вторичном рынке или в новостройках. Так, застройщик может предлагать заключить договор предварительной купли-продажи, договор соинвестирования, использовать вексельную схему, покупку пая в жилищно-строительных кооперативах, и другие формы реализации. В то время как покупатель получает действительные права на будущую квартиру, только заключив и зарегистрировав договор долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве — это единственный легальный способ оформления отношений с компанией-застройщиком, обеспечивающий права и законные интересы дольщиков, шанс вернуть средства, вложенные в строительство, либо получить гарантии предоставления жилья в перспективе.

Итак, чтобы не постигла участь обманутого дольщика, нужно тщательно подходить к выбору компании-застройщика. На этой стадии необходимо ознакомиться с учредительными документами выбранной компании, удостовериться в наличии прав компании-застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства; узнать, получено ли разрешение на строительство, проверить размещение в СМИ проектной декларации и ознакомиться с ней.

Заключать и регистрировать договор участия в долевом строительстве только в соответствии с Федеральным законом № 214‑ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Не соглашаться на другие предложенные застройщиком заманчивые договоры, даже если знакомые уже по такому договору ранее зарегистрировали право собственности. Вполне вероятно, что в вашем случае такая схема «не сработает».

Применительно к вторичному жилью можно рекомендовать следующее. В первую очередь перед заключением договора купли-продажи в обязательном порядке необходимо провести тщательный анализ юридической чистоты приобретаемой квартиры, проверить действительность права собственности на квартиру.

В этой связи необходимо убедиться, что отчуждатель имущества является его собственником. Для этого лучше лично запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру, выписку из ЕГРП о переходе прав на квартиру, попросить у продавца копии всех документов, наличие которых позволит в случае судебного разбирательства доказать добросовестность при приобретении квартиры.

Если право продавца зарегистрировано на основании судебного акта, правоустанавливающего документа, оформленного до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то не лишним будет проверить юридическую силу этих документов, обратившись с запросом в суд, орган БТИ.

Лучше все переговоры вести непосредственно с собственником, несмотря на представление его интересов представителем. Если продажа осуществляется по доверенности, то необходимо проверить ее действительность на момент заключения сделки, обратившись к нотариусу с запросом о том, выдавалась ли доверенность, не аннулирована ли она, не утратила ли она силу в связи со смертью доверителя.

Когда продавцом выступает человек преклонного возраста, тоже нужно быть осторожным, поскольку наследники в будущем могут оспорить сделку.

Нужно убедиться, что отсутствуют лица, имеющие правопритязания на квартиру (несовершеннолетние, лица, отбывающие наказание, военнослужащие или исчезнувшие в неизвестном направлении и т. д.).

Для оформления договора купли-продажи следует обратиться к квалифицированному юристу, который сможет грамотно составить договор, подготовить необходимые для государственной регистрации перехода права документы.

Остается добавить, что оплату по договору лучше совершать в присутствии нотариуса или посредством банковского перевода, или помещения денежных средств в банковскую ячейку. В случае передачи денег наличными, обязательно взять от продавца — физического лица —  расписку, от юридического лица — платежные документы. При этом не стоит соглашаться на занижение в договоре реальной цены, чтобы минимизировать налоговые риски по налогу на доходы физических лиц. В противном случае не сможете в полном объеме получить имущественный налоговый вычет либо уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры на сумму, фактически уплаченную. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.

Основные рекомендации по приобретению квартиры, конечно же, не могут гарантировать отсутствие неблагоприятных последствий покупки в будущем, но их соблюдение способно свести эти риски к минимуму.