Что делать, если застройщик банкрот?

Банкротство — это официально признанная финансовая несостоятельность юридического или физического лица, при которой должник не имеет возможности рассчитаться с кредиторами. Открытая статистика показывает, что на той или иной стадии банкротства сегодня находятся многие строительные компании, в том числе и те, кто в своей работе активно использует привлеченные средства граждан. О том, какие шаги должен предпринять дольщик, если застройщик банкротится, рассказал главный специалист отдела контроля за привлечением средств дольщиков при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Госстройнадзора Алексей Есев.

Причин финансового краха строительной компании может быть много. Это и неблагоприятная обстановка на рынке, и внутренние проблемы организации, и непредвиденные технические сложности на объектах. Следует помнить, что банкротство может быть и предумышленным, — в этом случае можно говорить о мошеннической «пирамиде» из дольщиков.

Основания для признания должника банкротом, как и порядок проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, регламентируются Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. N 127‑ФЗ.

В 2011 году вступил в силу Федеральный закон РФ от 12 июля 2011 г. N 210‑ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (далее — Федеральный закон N 210 или ФЗ‑210). Помимо иных нововведений данные поправки установили четкие правила, касающиеся подведомственности споров с застройщиком-банкротом: теперь практически все требования к застройщику, в том числе и о признании права собственности на квартиры и иные помещения в многоквартирном доме, должны рассматриваться в рамках дела о банкротстве.

Процедура в рамках дела о банкротстве начинается с подачи заявления с требованием о передаче жилого помещения (статья 2016 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Причем положительным моментом нового закона является то, что требования о передаче жилого помещения могут быть обоснованы не только договором о долевом участии, заключенным в соответствии с Федеральным законом N 214, но и любым другим договором, предусматривающем передачу проинвестированной дольщиком квартиры, в том числе и предварительным договором (п. 6 ст. 2011 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Главное, чтобы суду были представлены «доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения».

Необходимо учитывать, что такое заявление должно быть подано в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в строго установленные сроки. В силу действия статьи 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дольщик должен подать заявление с требованием о передаче жилого помещения в течение месяца с даты публикации сообщения о банкротстве застройщика. Если же он подает такое заявление по истечении этого срока, то требование дольщика будет рассматриваться в рамках другой стадии банкротства.

Поэтому дольщикам рекомендуется незамедлительно подавать заявления с требованием о передаче жилого помещения в арбитражный суд, при этом не важно: применяет ли арбитражный суд положения параграфа 7 Федерального закона о несостоятельности (банкротстве) или нет. Если арбитражный суд не применяет данные правила, то мы рекомендуем вместе с заявлением о передаче жилого помещения подавать также ходатайство о применении при процедуре банкротстве указанного параграфа.

Теперь непосредственно к процедуре предъявления требований при банкротстве застройщика. Участником строительства признается юридическое или физическое лицо, заключившее с застройщиком любой из договоров, предусматривающий передачу объекта долевого строительства (это может быть договор долевого участия, договор купли–продажи, предварительный договор, договор займа и прочее).

Процедура передачи жилых помещений от застройщика-банкрота дольщикам несколько отличается в зависимости от того, возведен жилой дом или нет. Если дом не достроен, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Если же дом достроен, то арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований дольщиков путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.

При этом в обоих случаях обязательными условиями удовлетворения требований дольщиков о передаче им жилых помещений являются:

1) полное погашение дольщиками требований по текущим платежам (под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом), если таковые имеются;

2) полное погашение дольщиками требований кредиторов первой и второй очереди (в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда; во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности), если таковые имеются;

3) погашение дольщиками задолженности по требованиям кредиторов, обязательства которых обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, если таковые имеются. Однако в данном случае закон дает возможность передать объект долевого строительства дольщикам и без предварительного погашения задолженности кредиторам-залогодержателям, если последние дадут свое согласие на такой перевод;

4) в жилом доме, который построен или будет построен в будущем, жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. На объекте нет двойных продаж.

Касательно признания права собственности на квартиры в построенном доме законодатель оставил для дольщиков одну лазейку. В случае если застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписал с дольщиком передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению дольщика принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Поэтому рекомендуется сразу после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию требовать от застройщика, у которого имеются признаки банкротства, подписания акта приема–передачи жилого помещения.

Особенно это актуально в случае, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, а дольщики хотят получить право на его достройку. В силу Федерального закона N 210 признать право собственности на квартиру в индивидуальном порядке могут только те дольщики, которые еще до банкротства застройщика подписали с ним акт приема–передачи квартиры. Судя по нашей практике, происходит это довольно редко. Поэтому в настоящее время в случае банкротства застройщика только коллективные, слаженные и организованные действия дольщиков помогут добиться передачи права на объект недвижимости.

Дольщикам, чьи компании–застройщики начали процедуру банкротства, мы советуем незамедлительно, еще до проведения всех официальных собраний организовать свою инициативную группу и выбрать ее руководителей. На данных собраниях следует сразу же определиться с выбором юридической компании, которая будет представлять интересы дольщиков в арбитражном суде в процессе банкротства. Желательно, чтобы эта компания имела опыт как в защите интересов дольщиков в суде, так и в сопровождении процедуры банкротства. Кроме того, как правило, застройщика банкротят не сами дольщики, а сторонние компании, перед которыми застройщик имеет реальную или искусственно созданную задолженность.

Поправки в законодательстве решили и еще одну проблему: обремененность незавершенного строительства правами частных лиц, например залоговыми кредиторами. Подобные кредиторы имеют право на удовлетворение своих интересов от реализации заложенного имущества, причем в делах о банкротстве они имеют несомненный приоритет перед другими. Для достижения баланса интересов залоговых кредиторов и участников долевого строительства разработчики правовых норм предложили следующее соотношение: 65% денежных средств, полученных от реализации предмета залога, будут направляться на погашение требований кредиторов, давших залог, а 25% — участникам строительства. Если же «залоговая проблема» не будет иметь место, то инвестиционным кредиторам будет передаваться 85% вырученных средств. Остальная сумма включается в конкурсную массу.