Ветер перемен на рынке ипотеки

Рынок недвижимости стремительно меняется, участники приспосабливаются к непростым условиям, продиктованным кризисом. Ипотечное кредитование не стало исключением. Следить за переменами на рынке ипотеки и разобраться в происходящем помогает Советник по вопросам ипотеки и недвижимости ООО «ИнБГ-Брокеридж» Алексеева Марина Алексеевна.

Что случилось с ипотекой?

В конце прошлого года ипотека чуть не сошла на нет на рынке кредитования. Причиной тому стала геополитическая подоплека. США, а следом и зависимый от них Запад, устроили России финансовую, политическую и экономическую блокаду. Резко сократились инвестиции в наш финансовый сектор и, как следствие, уменьшилось, а где-то и приостановилось совсем ипотечное кредитование. В декадре поползла вверх ключевая ставка, и как следствие выросла стоимость кредитов. Чтобы не растерять свою ликвидность, банки начали поднимать ставки по коротким депозитам на три месяца. Это хорошо поддержало банковскую систему. Граждане, которые сначала панически забирали свои вклады, даже теряя проценты, стали снова нести свои сбережения в банки. Кроме того, Центробанк увеличил сумму страхования вкладов в два раза. Все это успокоило население и спасло банковскую систему от обвала.

Государство очень оперативно отреагировало на происходящее и начало принимать весьма разумные и продуманные меры для реанимации финансового сектора. Об этом свидетельствуют последние решения в банковской сфере: ключевая ставка снижается, появилась программа субсидирования процентной ставки для строящегося жилья. Эти меры дали толчок к восстановлению ипотечного кредитования, но уже на совершенно иных условиях. Подход банков к отбору заемщиков изменился, теперь на первые роли вышли надежность и финансовая устойчивость клиентов.

Для покупателей

Все банки увеличили размер первоначального взноса до 20%, повысили требования к доходу заемщика, его закредитованности и кредитной дисциплине. Теперь ипотечный кредит оказался доступен далеко не всем, прежде всего из-за отсутствия у потенциальных заемщиков достаточного первоначального взноса. Выросли ставки по ипотеке, что тоже стало отсекающим фактором для заемщиков с низкими доходами. Люди стали понимать, что при нынешнем уровне инфляции и отсутствии перспектив в росте заработной платы им дополнительно ипотечные платежи просто не потянуть.

Разумные граждане перенесли свои мечты об ипотечном жилье в отложенный спрос, то есть до того момента, когда смогут быть уверены, что их доходы позволят им купить жилье по ипотеке. Иными словами, объем ипотечных кредитов с начала этого года существенно снизился и эта тенденция будет продолжаться как минимум до конца года. В сложившихся условиях более уверенно себя чувствует те заемщики, кто улучшает свои жилищные условия путем продажи квартиры меньшей площади ради покупки большей. У них весма большой первоначальный взнос и риск для банка, что заемщик через некоторое время не сможет выплачивать ипотеку, очень мал. Если человек внес более 40% стоимости жилья своими деньгами, то в дальнейшем он сделает все, чтобы погасить этот кредит и не потерять свое жилье.

Для продавцов

В связи с сокращением спроса на приобретаемое жилье по выше упомянутым причинам продавцам приходится «прогибаться» под рынок. Теперь уже не они диктуют рынку свои цены, а рынок регулирует их запросы. Хочешь продать свою квартиру, не задирай цену или будешь сидеть в конце списка предложений, ожидая, когда твоя квартира кого-то заинтересует чем-то эксклюзивным, но явно не завышенной ценой.

Для застройщиков

Государство серьезно решило поддержать строительную отрасль, поскольку без притока жилья ипотека не выживет. Начала действовать программа субсидирования процентных ставок по ипотеке на первичном рынке. Такая поддержка предложена застройщикам, которые реализуют свое построенное жилье как юридические лица, а также тем, кто строит по ФЗ‑214 (долевое строительство). Но условия распространяются именно на застройщиков, а не на их подрядчиков. Как в такой ситуации быть тем застройщикам, которые рассчитываются с подрядчиками не живыми деньгами, а квадратными метрами? Тут подрядчикам придется вступать в обратные отношения с партнерами-застройщиками. Продавать квартиры должен именно застройщик, а значит подрядчику нужны гарантии, что он без денег не останется. На координацию таких отношений нужно время, и далеко не все объекты сейчас могут попасть под субсидированную программу.

Программа запущена, но далеко не с такой отдачей, как хотелось бы. Сейчас пока еще нет большого объема сделок на условиях господдержки, нужно время, чтобы все участники рынка приспособились к работе в предложенных государством условиях. Первичка может стать тем локомотивом, который вернет ипотеку в активное русло, но пока это только надежды и ожидания.