Как совершенствуют оценочную деятельность

О мерах, предусмотренных Дорожной картой и направленых на совершенствование государственного регулирования оценочной деятельности, повышение эффективности саморегулирования в указанной сфере, рассказывает главный специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости и контроля в сфере кадастрового учета Управления Росреестра по Омской области Нина Дузенко.

Правительством Российской Федерации в сентябре 2013 года принято распоряжение № 1744‑р, которым утвержден план мероприятий по совершенствованию оценочной деятельности (далее — Дорожная карта).

Реализация этих мер позволит повысить уровень профессионализма субъектов оценочной деятельности, ответственность за результаты определения рыночной, кадастровой или иной стоимости и требовательность к исполнителям работ по определению кадастровой стоимости, позволит достичь прозрачности процедур определения кадастровой стоимости, усовершенствовать механизм оспаривания кадастровой стоимости, восполнить методологическую базу оценочной деятельности, а также привести законодательство об оценочной деятельности в соответствие с положениями международных стандартов оценки.

Одним из важнейших этапов реализации Дорожной карты является принятие Федерального закона от 21.07.2014 № 225‑ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Законом об оценочной деятельности в новой редакции установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки: не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ранее законодательством частота проведения оценки практически не ограничивалась.

Определение кадастровой стоимости, как и прежде, будет осуществляться оценщиками в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности. При этом датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки будет являться дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке.

Также Законом предусмотрено размещение в фонде данных государственной кадастровой оценки проекта отчета с целью представления замечаний по нему всеми заинтересованными лицами. Срок представления замечаний составляет 20 дней с даты включения проекта отчета в вышеуказанный фонд. По итогам анализа представленных замечаний в проект отчета будут вноситься изменения. Положения статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности станут применяться с 1 апреля 2015 года.

До указанной даты замечания к проекту отчета представляются в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой осуществлено определение кадастровой стоимости, и исполнителю этих работ по адресам в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Срок — 20 рабочих дней с даты включения проекта отчета в фонд данных государственной кадастровой оценки.

Возможность представления замечаний заинтересованными лицами указывает на то, что эти лица могут повлиять на результаты кадастровой оценки еще на стадии утверждения этих результатов.

В соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности после экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организацией оценщиков орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, должен утвердить этот отчет в течение 20 рабочих дней (ранее срок составлял — 10 рабочих дней).

Утверждение результатов проведенной оценки оформляется соответствующим актом. Данный акт вступает в силу после его официального опубликования.

Соответственно, датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Особое внимание заслуживает статья 24.18 в новой редакции, регулирующая досудебное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, ведь вопрос о снижении кадастровой стоимости земельных участков в настоящее время волнует, пожалуй, большинство собственников, арендаторов земли. Согласно статье 24.18 досудебное обжалование в комиссии результатов определения кадастровой стоимости является обязательным для юридических лиц. Только для физических лиц данная процедура не является обязательной.

Подвергся изменению и состав комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. Если раньше в нее входили лишь госслужащие, то теперь в комиссию (не менее 50 процентов состава) должны быть включены представители оценщиков и предпринимательского сообщества. При этом в отношении последней группы (оценщиков и представителей бизнеса) законодатели предусмотрели правила ротации — не менее 75 процентов — один раз в три года.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности. Кандидатуры представителей предпринимательского сообщества, в том числе в целях ротации, выдвигаются некоммерческими организациями, основанными на членстве и объединяющими потребителей оценочных услуг.

Как и прежде основаниями для обжалования результатов оценки являются:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением об оспаривании результатов оценки необходимо теперь представлять пакет документов, а именно:

— кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

— отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

— положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правилам оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

Если основанием для пересмотра результатов оценки послужили недостоверные сведения, то комиссия может принять одно из двух решений: либо отклонить заявление, либо пересмотреть результаты оценки.

Если заявление подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо отклоняет это заявление.

В суде результаты кадастровой оценки могут быть оспорены, если:

— комиссия отклонила заявление заинтересованного лица (например, налогоплательщика);

— нарушены сроки рассмотрения заявления в комиссии.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Срок подачи заявления в настоящее время не ограничен шестью месяцами с даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта оценки в государственный кадастр недвижимости. Новые правила предусматривают возможность обжалования оценки вплоть до внесения в кадастр результатов следующей (очередной) оценки, но не позднее пяти лет с даты внесения обжалуемых результатов в кадастр.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда такие сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в кадастр стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Дата внесения в кадастр новой кадастровой стоимости, установленной по результатам рассмотрения спора комиссией или судом, теперь не имеет определяющего значения, в том числе для целей налогообложения. В любом случае эта стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, когда начат сам процесс обжалования.