На какой земле можно строить?

Решиться на строительство собственного дома – это важное решение и ответственное дело. При этом немало внимания стоит уделить не только самому строительству, но и земле, на которой будет стоять объект. О том как выбрать участок, на котором можно законно возвести дом своей мечты, рассказала Светлана Гоненко, генеральный директор ЗАО «Омскстройпроект».

Выбираем участок для строительства
Перед строительством дома нужно прежде всего определиться с земельным участком, выбрать место, проверить документы, оценить их на возможность строительства на участке индивидуального жилого дома. Важно понимать, что само место, какое бы оно замечательное не было, еще не обеспечивает успеха мероприятия. Есть юридические и технические моменты, которые необходимо учитывать при выборе участка для строительства.
На омском рынке недвижимости достаточно много предложений по продаже земли, но цена на первый взгляд схожие по размеру участки, расположенные примерно в одном месте, может отличаться в десятки раз. Это зависит от многих факторов.
На сегодняшний день существует огромный массив земель сельскохозяйственного назначения. Он возник в результате банкротств сельхозпредприятий, выдела из них земельных паев, размер которых может достигать несколько гектаров. Собственники этих паев могут их раздробить и продавать по частям, либо целиком. Как правило, такие участки не обеспечены коммуникациями, а потому их стоимость гораздо ниже цены земель поселений. И даже если в объявлении о продаже такого надела заверяют, что на земле есть «вода, электричество, газ рядом», не факт, что этот участок подключат к коммуникациям. При этом даже если на участке достаточно мощностей, за подключение придется заплатить немалую сумму и за свой счет протянуть все сети от точки доступа, которую выделят ресурсоснабжающие организации.
Немаловажным при выборе участка является категория и разрешенное использование земли. Эти параметры можно проверить в п. 8 и п. 9 Кадастровой выписки о земельном участке. Если в п. 8 указано, что участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то оформить в собственность индивидуальный жилой дом и прописаться в нем не получится. Если участок отнесен к категории земель населенных пунктов (п. 8), а в п. 9 обозначено разрешенное использование: для жилой застройки (индивидуально), то проблем со строительством и оформлением дома не возникнет, если дом будет построен с соблюдением всех норм и правил.
Некоторые участки отнесены к землям садоводчества или под дачное строительство. В этом случае оформление индивидуального жилого дома возможно только после изменения вида разрешенного использования, при условии, что это земли поселений. Если это земли сельскохозяйственного назначения, то изменение категории земель может занять несколько лет, а без изменения категории подключиться к централизованным коммуникациям не позволят. Поэтому такие участки стоят гораздо дешевле земель поселений, так как не представляют интереса для строительства ни с технической, ни с юридической стороны.

Обращайте внимание на категорию земель и разрешенное использование. Для строительства индивидуального жилого дома участок должен быть отнесен к землям поселений и иметь вид разрешенного использования под ИЖС.
Проверяем градостроительный план и топосъемку

Определившись с категорией и разрешенным использованием земельного участка (в идеале — это земли поселений под индивидуальное жилищное строительство), важно оценить возможность его застройки с точки зрения градостроительных, противопожарных, строительных норм и правил.
Сделать это можно, оценив градостроительный план на земельный участок и топосъемку. Из топосъемки видно, какие подземные коммуникации проходят по участку или вблизи от него, так как строить можно только при соблюдении отступов от сетей. Такую оценку могут сделать проектировщики или юристы, специализирующиеся на оформлении разрешительных документов на строительство.
Бывают случаи, когда по правоустанавливающим документам участок подходит под строительство ИЖС, однако по градостроительному плану выясняется, что в данном месте запланировано расширение дороги или строительство каких-либо социальных объектов и по территории участка проходит красная линия, от которой необходимо отступить. То есть получается, что участок можно застроить только в определенных пределах, которые устанавливаются правилами землепользования и застройки населенного пункта и генеральным планом. В Омске по правилам можно застраивать участок, отступив по три метра от его границ. А если по участку проходит красная линия, то еще и отступив от нее. В результате может получиться слишком маленький участок для застройки и земля утратит свою ценность.

Оцениваем правовой статус земли
После выбора правильного участка необходимо узнать о правовом статусе земли, на которой будет построен дом. Если надел находится в собственности, бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении, то проблем с оформлением построенного дома, как правило, не возникает, при условии, что дом или его отдельные элементы не заступают за границы участка. Если земля предоставлена под строительство ИЖС или в аренде, а дом построен без разрешительной документации, то при условии соблюдения всех строительных норм и правил его тоже можно будет оформить.
Хуже обстоит дело, когда участок его владельцем никак не оформлен, а дом построен самовольно. В этом случае оформление возможно, если ранее на земле стоял другой дом, на который у владельца были законные документы. Однако в этом случае хозяину самостроя придется отстаивать свои права в судебном порядке. Если же самовольный дом построен на участке, не предназначенном для этих целей, то оформить такую постройку с учетом действующего законодательства и сложившейся судебной практики крайне затруднительно, а иногда и вовсе невозможно.

Проверьте наличие зарегистрированного права на землю.

Теги: Одноэтажный Омск, документы, дома, участок