Форма, содержание и результат сделки должны быть законными

О том, почему для осуществления государственной регистрации проводится проверка действительности иных документов (паспорт, доверенность), не являющихся правоустанавливающими, рассказывает специалист-эксперт отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Омской области Инна Василенко.

Одним из основных этапов государственной регистрации в соответствии со статьей 13 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является правовая экспертиза, в рамках которой устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными. В регистрационной практике встречаются случаи, когда заявители при наличии доверенности на распоряжение имуществом пытаются распорядиться имуществом умершего человека любым «законным» способом. Для того чтобы избежать таких ситуаций, граждане должны знать, что частью 2 статьи 17 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предусмотрено, что правоспособность гражданина прекращается его смертью.

В пп. 5 пункта 1 статьи 188 ГК РФ указанно, что действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Смерть гражданина влечет два правовых последствия: прекращение гражданской правоспособности физического лица и начало наследования. Имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т. е. в неизменном виде как единое целое в один и тот же момент (пункт 1 статьи 1110, статьи 1112 ГК РФ). Наследство открывается со смертью гражданина, днем открытия наследства является день смерти гражданина (статьи 1113, 1114 ГК РФ). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Таким образом, в момент смерти доверителя не только прекращается его правоспособность и прекращается действие выданной им ранее доверенности, но и у его имущества появляются новые собственники — наследники. Следовательно, распоряжаясь имуществом умершего по недействительной (в силу п. 1 статьи 188 ГК РФ) доверенности, представитель нарушает закон, а совершенная по такому документу сделка может быть оспорена в судебном порядке наследниками, и гражданин — приобретатель такого имущества — должен будет вернуть его законным собственникам.

К сожалению, такие случаи совсем не редкость, и самым сложным здесь является то, что на стадии проведения правовой экспертизы документов без запросов в соответствующие органы невозможно определить, жив ли доверитель. Должен ли регистратор рассуждать о смерти над каждой доверенностью, поступившей на регистрацию? Или все-таки это обязанность заявителей — действовать в соответствии с законом?

Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210‑ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» предусмотрено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает документы (сведения, содержащиеся в них), если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных им организаций.

Благодаря этому закону у государственных регистраторов появилась возможность делать электронные запросы с целью проверки и получения необходимых для регистрации сведений в кратчайшие сроки, в том числе сведений о действительности паспорта. В случае если в порядке электронного взаимодействия государственному регистратору поступает ответ на запрос, содержащий сведения о недействительности паспорта, государственная регистрация права приостанавливается по инициативе регистратора на месяц. Далее государственным регистратором направляется запрос в управление записи актов гражданского состояния с целью получения сведений о наличии либо отсутствии записи в книге регистрации актов гражданского состояния о смерти доверителя. После получения ответа из управления о смерти доверителя лицу, пытающемуся зарегистрировать право собственности на его объекты недвижимости, в государственной регистрации будет отказано.

Теги: недвижимость, сделки с недвижимостью, консультации