«Сюрпризы», с которыми может столкнуться новый владелец

Покупка квартиры — важное событие в жизни любого человека не только из-за траты значительной суммы, но и потому, что переход недвижимости к другому собственнику связан со множеством изменений юридического, социального и быто­вого характера, касающихся и старого, и нового владельцев, а также третьих лиц, которые жили или будут проживать в этой квартире. О том, что может ожидать тех, кто покупает жилье «с нагрузкой» — различного рода обременениями или ограни­чениями рассказывает ведущий специалист-эксперт отдела ре­ги­страции прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Анастасия Каздорф.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122?ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ограничением (обременением) является наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Наиболее распространен­ные виды ограничения — аренда, ипо­те­ка, сервитут, доверительное управление, арест имущества (и иные права, установленные решениями судов), од­на­ко перечень их не является исчер­пывающим.

Еще одним «сюрпризом», с которым может столкнуться новый владелец,?— это ситуация, когда право проживания
в приобретенном им помещении имеют третьи лица.

Право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника можно отнести к числу вещных прав (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ). До 1 января 2005 года такое право пользования членами се­мьи собственника сохранялось и при отчуждении жилого помещения. В настоящее время законодатель закрепил за собственником право на отчуждение жилья без согласия лиц, совместно с ним проживающих (п. 2 ст 292 ГК РФ, п. 4 ст. 31 ЖК РФ). Несмотря на это, некоторые категории граждан согласно ст. 558 ГК РФ сохраняют те или иные права на помещение и после его перехода к другому владельцу, например, те, кто пользуется квартирой по завещательному отказу, дого­ворам безвозмездного пользования либо ком­мерческого найма.

Существуют еще один подводный камень, о котором, как показывает практика регистрационной деятельности, многие не знают, что влечет за собой неблагоприятные последствия, в частности, для покупателя. Речь идет об отчуждении жилого по­мещения, в котором за несовершеннолетним ребенком закреплено право пользования данным помещением. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ, если в жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо остав­шиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), и при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, отчуждение этого жилого помещения допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Опека или попечительство устанавливаются над детьми, оставшимися без попечения родителей, а именно над детьми, чьи родители лишены ро­ди­тельских прав, ограничены в ро­­ди­тельских правах, в целях их содержания, воспитания и образования, а также для защиты их прав и инте­ресов.

Опека устанавливается над детьми, не достигшими возраста четырнадцати лет.
Попечительство устанавливается над детьми в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. По общему правилу статьи 40 ГК РФ опека прекращается по достижении малолетним подопечным четырнадцати лет.

Попечительство над несовершеннолетним прекращается без особого решения по достижении несовершеннолетним подопечным восемнадцати лет, а также при вступлении его в брак и в других случаях приобретения им полной дееспособности до достижения совершеннолетия. Но не все так просто, как кажется на первый взгляд.

Федеральным законом № 159?ФЗ от 29.12.2012 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (далее — закон 159?ФЗ), статья 8 изложена в новой редакции, вступившая в силу с 01.01.2013 года.

Дополнительные гарантии для отдельных категорий граждан: о сохранении права на закрепленное жилое помещение на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказа­ние в виде лишения свободы, которые были закреплены в указанной статье до достижения этими ли­цами 23?летнего возраста, в ныне недействующей редакции полностью отменены.

Несмотря на это, при осуществлении правовой экспертизы документов и решении вопроса о возможности проведения регистрации права госу­дарственный регистратор обязан при­менять п. 4 ст. 292 ГК РФ при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, только до достижения ими 18?летнего возраста, а именно истребовать предварительное разрешение (согласие) органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения.

Действие положений статьи 8 за­ко­на 159?ФЗ распространяется на пра­воотношения, возникшие до дня вступления в силу этого Федерального закона, в случае если дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения ро­ди­телей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не реализовали принадлежащее им право на обеспечение жилыми помещениями до дня вступления в силу этого Федерального закона.

Истребования дополнительных до­кументов, свидетельствующих о реализации (либо не реализации) несовершеннолетними принадлежащего им права на обеспечение жилыми помеще­ниями до 01.01.2013 г. с целью установления их прав на дополнительные социальные гарантии в отношении занимаемого жилого помещения до достижения ими 23?летнего возраста, выходит за пределы проводимой государственным регистратором правовой экспертизы, проверки законности сделки.

Таким образом, государственная ре­гистрация прав на жилые помеще­ния, в отношении которых в ЕГРП име­ю­тся сведения о закреплении права пользования и (или) проживания за не­со­вершеннолетними, по достижении ими на момент такой регистрации восе­м­­над­­цатилет­него возраста, будет про­водится без истребования согласия органов опеки и попечительства и направления соответствующих запросов в Департамент образования.

Теги: Росреестр, документы, Покупка