Как продать «ипотечную» квартиру?

Случается так, что человек приобретя квартиру по ипотеке, из-за невозможности дальше выплачивать кредит, принимает решение о продаже жилья. Мы поинтересовались у наших экспертов как реализовать такой объект и пойдет ли навстречу заемщику в такой ситуации банк-кредитор.











Наталья Маракшина, директор ООО «Развитие»:

С появлением на рынке недвижимости ипотечного кредитования, как следствие долгосрочности таких отношений, появились так называемые «ипотечные» объекты. Продать находящуюся в залоге у банка недвижимость человек решает по многим причинам. Это и невозможность выплачивать ипотечный кредит ввиду потери работы или трудоспособности, и различные семейные обстоятельства, а также получение наследства, когда отпадает необходимость платить банку проценты по кредиту.

На рынке риэлторских услуг ипотечные объекты появляются, когда собственник продолжает выплачивать проценты по кредиту, но тем не менее принимает решение продать недвижимость и погасить основной долг перед банком. На первый взгляд все достаточно просто: взял деньги у покупателя, оплатил в банке основной долг, снял обременение с объекта и заключил основной договор отчуждения объекта недвижимости с получением денежной разницы. На самом деле в таких сделках достаточно много подводных камней и нюансов, в которых может разобраться только профессиональный риэлтор либо юрист.

Особое внимание при продаже такой недвижимости стоит обратить на момент передачи денежных средств и сроки выдачи закладной банком. Чтобы провести данную сделку правильно, необходимо организовать переговоры с банком заранее, до внесения денежных средств, уточнить сумму основного долга на предполагаемый момент погашения долговых обязательств. Наибольший риск при сделках с ипотечными объектами, конечно, ложится на покупателя такой недвижимости, поэтому присутствие грамотного риэлтора либо юриста просто необходимо.
Банки на данный момент во многом упростили процедуру погашения основного долга и выдачу закладной, но все равно временной промежуток от момента погашения основного долга до получения закладной во многих банках пока существует. В этом заключается и сложность, и риск.

На данный момент риэлторские компании успешно справляются с процедурой продажи ипотечного жилья. И продавцу, и покупателю квартиры, которая находится в залоге у банка, я бы рекомендовала обращаться к профессионалам рынка, которые смогут правильно выстроить схему продажи данного объекта.

Эдуард Сергеев, директор ООО «АН «Монолит»:

На данный момент ипотечных объектов на омском рынке недвижимости от 20 до 30%. К продаже обремененного жилья заемщики обращаются в различных ситуациях: при разъезде семьи или желании увеличить жилплощадь. Однако, чаще всего, к такой процедуре прибегают заемщики, которые не в состоянии оплачивать кредит.

Продать квартиру, находящуюся под обременением, можно несколькими способами. Из них самый простой для банков – найти покупателя, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В этом случае сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации договора и снятия обременения подаются одновременно в регистрационную палату. Сложнее всего в этой ситуации приходится продавцу, так как найти человека, который сможет внести сразу крупную сумму, достаточно сложно.

Другие способы продажи ипотечного объекта кредитные организации Омска не приветствуют, так как для них самое важное – это погашение долга. Такой вариант, как продажа самого ипотечного кредита, представляет для банков определенные сложности, к тому же это для них невыгодно. Нередко случается, что кредитные организации и вовсе не торопятся забирать залоговое имущество у заемщика, переставшего вносить ежемесячные платежи. Учреждение пытается воздействовать на заемщика, «вгоняет» его в долги, а когда сумма долга начинает превышать стоимость квартиры, забирают жилье и при этом человек остается должным.

Продавцу обремененного объекта недвижимости нужно понимать, что такая квартира должна стоить дешевле, чем аналогичное «свободное» жилье. Зато сниженная цена поможет заемщику быстрее реализовать ненужную недвижимость и погасить свои обязательства перед кредитной организацией. Стоимость залоговой квартиры может быть снижена на 10 процентов, а в некоторых случаях подобный дисконт может достигать даже 20-30 процентов.

Марина Алексеева, директор ООО «ИнБГ-Брокеридж»:

От количества всех сделок на рынке недвижимости примерно 20% занимает процедура по продаже ипотечных квартир. Чаще всего люди решаются на это из-за увеличения семьи и желания расширить жилплощадь. Есть и те, кто, наоборот, хочет переехать в меньшую квартиру, чтобы снизить ежемесячные ипотечные платежи.
Решив продать ипотечную квартиру, продавец в первую очередь, должен известить о своем намерении банк — держателя закладной. Информировать кредитную организацию необходимо для того, чтобы на день сделки, к тому моменту, как найдется покупатель, знать полную и точную сумму долга перед банком. Если закладная находится в Омске, то срок между погашением оставшегося долга по кредиту за счет средств покупателя и передачей квартиры в его собственность, значительно сокращается. Получив разрешение, можно готовить документы для продажи и искать покупателя.

Продавец ипотечной квартиры, выставляя ее на реализацию, должен понимать, что остаток долга может быть погашен только наличными деньгами нового покупателя, так как других вариантов на сегодняшний день не существует. На оформление договора купли-продажи с последующим обременением не пойдет ни один банк, потому что ипотеку выдала одна кредитная организация, а понравившаяся квартира находится под обременением в другой, и они вряд ли договорятся между собой. Один банк не готов отдать закладную, пока у него нет денег, а другой не готов дать деньги, пока у него нет объекта залога.

Когда заемщик находит покупателя и сумма оставшегося долга известна, нужно связаться с банком и уточнить, когда будет снято обременение с квартиры, так как если закладная находится, к примеру, не в Омске, то придется ждать не меньше месяца. Когда квартира с ипотечным обременением продана, совсем необязательно ждать новое свидетельство, достаточно заказать выписку из ЕГРП, где будет указано, что обременение отсутствует, потому что справка об этом предоставлена в банк.

На сегодняшний день, когда спрос на квартиры невысокий, продать по среднерыночной цене ипотечное жилье не просто, так как существует много аналогичных «необремененных» объектов. В виду этого стоимость «ипотечной» квартиры может быть снижена на 10-15 процентов.

Валентина Филипенко, директор АН «Лидер»:

В Омске продажа приобретенной в ипотеку квартиры не распространенная практика, но подобные случаи все же бывают. Необходимость реализовать ипотечную квартиру может возникнуть по разным причинам: переезд в другой город или район, увеличение площади жилья, развод или необходимость поделить квартиру между супругами. Но самая распространенная причина – это финансовые трудности заемщика, который оказался не в состоянии осуществлять платежи по кредиту.

В большинстве случаев банки позволяют заемщикам беспрепятственно досрочно погашать ипотеку, не применяя каких-либо штрафных санкций, но при условии, что заемщик обязуется досрочно выполнить кредитные обязательства в полном объеме.
Для того, чтобы продать «ипотечную» квартиру, прежде всего нужно получить согласие самого банка. Есть несколько вариантов реализации такой недвижимости. Способы отличаются друг от друга моментом, когда и при каких условиях будет снят залог с квартиры — до перерегистрации прав собственности или после.

Первый способ – покупка квартиры за наличные деньги. Досрочно погасить кредит перед банком может или сам продавец, имея достаточные средства, или покупатель.

Поиск покупателя с наличными деньгами – самый распространенный способ, но минус его в том, что это может потребовать очень много времени, так как покупатель должен иметь наличные деньги как минимум равные сумме остатка задолженности перед банком. Такая сумма необходима для того, чтобы погасить кредит и снять обременение с квартиры. Оставшаяся сумма может быть выплачена как наличными средствами, так и в виде ипотеки любого банка. Покупатель гасит за продавца долг, но при этом пока еще никаких прав на квартиру не имеет, поэтому такой способ является рискованным для покупателя и если сделка не состоится, вернуть деньги будет практически невозможно. Поэтому в этом случае безопаснее всего пользоваться банковскими ячейками.

Второй вариант, по которому можно продать ипотечную квартиру, состоит в том, что новый покупатель оформляет ипотеку того же банка, под обременением которого находится жилье. В таком случае покупателю достаточно иметь наличные средства на первоначальный взнос, предусмотренные его программой и не зависящие от банковского долга. Долг же переводится на новое лицо, а квартира продолжает оставаться залоговым имуществом.

Реализовать «ипотечный» объект вполне реально, но из-за многочисленных рисков люди в очередь за такой квартирой не выстраиваются, поэтому продавцу приходится заинтересовывать покупателя. Таким привлекательным моментом может стать более низкая цена или «интересный» объект недвижимости.

Документов для переоформления объекта недвижимости по ипотеке требуется гораздо больше, чем при обычной сделке и лучше всего обратиться за помощью к профессиональному риэлтору. Для специалистов агентства недвижимости «Лидер» провести такую сделку не составит труда. Ведь для покупателя приобретение «ипотечной квартиры» – повод поторговаться на понижение цены. Мы же, представляя интересы продавца, не допустим этого и продадим собственность по максимально возможной стоимости.

Теги: ипотека, советы специалистов