Кому выгоден налоговый вычет?

Федеральная налоговая служба России направила в Министерство финансов предложение о том, чтобы ввести для арендаторов налоговый вычет. По мнению ведомства это должно стимулировать квартиросъемщиков сообщать в налоговые органы о жилье, которое они снимают. Действенна ли подобная мера для России и как это может отразиться на сегменте аренды жилья? Слово экспертам.

Наталья Маракшина,
директор АН «Развитие»

Федеральная налоговая служба предлагает ввести европейский вариант отношений с арендаторами, согласно которому человек, снимающий квартиру, может рассчитывать на предоставление налогового вычета и, соответственно, будет заинтересован в том, чтобы информировать налоговую службу о сдаваемом жилье.

Предполагается, что арендатор, который тратит определенную сумму на съем квартиры в год, собирает подтверждающие эти расходы документы и обращается с ними в налоговую инспекцию. Государство, в свою очередь, предоставляет ему налоговые вычеты. Граждан, сдающих квартиру в аренду, но не заинтересованных в разглашении этой информации, ФНС сможет привлечь к декларированию этой недвижимости. Таким образом, правительство рассчитывает легализовать рынок аренды жилья.      

На мой взгляд, на данный момент у тех, кто сдает квартиру, нет достаточной мотивации, для того, чтобы уплачивать налог на прибыль от полученного дохода. Единственным объяснением этому может служить несовершенство законодательства, которое бы обеспечивало права арендодателя. Жилье чаще всего снимают студенты, которым аренду оплачивают родители, семьи, не имеющие официального места работы или приезжие иногородние, временно снимающие жилье на короткий срок.

Взыскать сумму ущерба, причиненного арендатором, в судебном порядке в 50 процентах случаев, конечно, возможно, но исполнить его удается не всегда. Поэтому на данный момент квартиросъемщики не стремятся заключать официальный договор. Как правило, собственник с квартиросъемщиком устно договариваются об условиях сдачи жилья, что естественно не имеет юридической силы, а арендодатель принимает залоговую сумму на случай неуплаты денег за аренду или нанесения ущерба имуществу.

С введением налогового вычета для квартиросъемщиков, у собственника появится гарантия добропорядочности отношений «арендатор-арендодатель», только при заключении такого договора можно четко прописать обязанности и ответственность сторон. Но это будет возможно в том случае, если арендатор имеет официальное место работы и прописку в Омске или области.

Перейти сразу на вариант обязательного заключения договора, я думаю, не представляется возможным, потому что причин достаточно много. Одна из них – это превышение спроса над предложением. На данный момент рынок контролирует собственник, имея право выбора арендатора, который готов пойти именно на его условия сдачи квартиры в наем. Альтернативы, такой как муниципальное жилье, которое возможно было бы предоставить в наем, на данный момент нет. А именно в этом случае государство могло бы контролировать поступление налогов.

К сожалению, в России у многих собственников, сдающих жилье, нет культуры уплаты налогов, и в данной ситуации предоставление налогового вычета для арендатора не улучшит и не поменяет ее в корне. На мой взгляд, нужно начинать именно с урегулирования правовых аспектов в отношениях «арендатор – арендодатель» на уровне законодательства и сделать договор и долгосрочное взаимодействие максимально выгодными для обеих сторон.

Андрей Белозеров,
директор АН «Риэлт Сервис»

Налоговый вычет для арендаторов, в целом, должен оказать позитивное влияние на снижение количества нелегальных сделок в сегменте аренды жилья. Насколько это выгодно государству, которое будет брать 13% с собственника недвижимости и отдавать квартиросъемщику сказать сложно. Если ставка налога для арендодателя поднимется, то это может привести к очередным «уходам» от налогообложения. Любое повышение затрат приведет к увеличению стоимости сдаваемого жилья, особенно учитывая тот факт, что в сегменте недорогой аренды (до десяти тысяч рублей в месяц) спрос превышает предложение.

Насколько эта инициатива будет эффективна, покажут реальные экономические результаты (относительно которых есть сомнения) Вполне возможно, что данное предложение ФНС заложит основы для цивилизованного поведения участников рынка аренды в будущем. По результатам применения станет ясно эффективно это нововведение для решения поставленных задач или нет. Правительство принимает меры по наполнению бюджета, и подобная политика укрепления благосостояния государства, в целом, правильная.

Для легализации арендного рынка можно предпринять и другие меры. К примеру, могут быть эффективными проекты по строительству государственного жилья для сдачи его в аренду с фиксированными ставками. Это поможет, во-первых, создать реальную конкуренцию на рынке аренды жилья, во-вторых, такой проект принесет стабильный доход государству. Ну и, в-третьих, подобное социально значимое строительство может стать определенной альтернативой ипотеке.

Марина Алексеева,
директор ООО «ИнБГ-Брокеридж»

Не думаю, что введение налогового вычета для квартиросъемщиков радикально поменяет ситуацию на рынке аренды: то, что складывалось десятилетиями, в одночасье сломать не получится. На это уйдут годы и быстрого результата ожидать государству не стоит. Но, тем не менее, то, что подобная инициатива возникла, уже хорошо.

Чиновники осознали масштаб проблемы, но, к сожалению, увидели в ней только то, что мимо бюджета проходят миллиарды «черного нала». Второй стороны этой медали, проблем и сложностей, связанных с арендодателями, налоговики не знают, и знать не желают. Им деньги в бюджет надо направлять: вот и вся подоплека этой инициативы.

Для тех, кто сдает жилье, данное предложение рациональным не покажется. Придется все свои доходы декларировать, а это значит, что теоретически, на размер налогов вырастет и арендная плата. Для начала необходимо понять с какими законами будет соприкасаться и пересекаться данная инициатива, ведь есть слой граждан, для которых сдача жилья в аренду – это бизнес всей жизни. Некоторые собственники имеют несколько квартир, и всю эту недвижимость им придется легализовать, что может принести дополнительные расходы (например, налоги на имущество или даже роскошь). Внутри рынка, с принятием такого положения, будут происходить серьезные «подвижки» и однозначно не в лучшую сторону для арендаторов.

Но если грамотно и четко отработать все механизмы введения налогового вычета,  как это практикуется в некоторых европейских странах, то и в России эта мера станет нормой. Главное, чтобы предлагаемая инициатива не противоречила действующему законодательству.

Олег Лизгунов,
генеральный директор ЗАО «УчХОЗ №1»

По-моему, ФНС, направляя в Минфин предложение по введению налогового вычета, не стремилась пополнить бюджет за счет обложения налогами тех, кто сдает квартиры. Первостепенная цель ведомства – составить перечень арендодателей, чтобы легализовать рынок съемного жилья.

Но мне представляется, что из этой затеи ничего не получится по нескольким причинам. Так, официальная заработная плата граждан, вынужденных арендовать жилье, очень часто (возможно, в большинстве случаев) не превышает минимального размера, то есть, составляет чуть более пяти тысяч рублей в месяц, остальное они получают «в конвертах».

Что касается оплаты аренды жилья, то она существенно превышает официальную зарплату. Возникает вопрос: что будет, если гражданин, имея целью получить обещанный налоговый вычет, задекларирует свои расходы по аренде недвижимости? Ведь налоговая служба заинтересуется тем, откуда у него взялась достаточная сумма для оплаты съемной квартиры. При освещении всей этой информации в зоне риска окажутся и собственник, и работодатель, но в первую очередь пострадает сам арендатор, который в одночасье может лишиться и съемного жилья, и работы... И это далеко не все недостатки подобной инициативы. К тому же, недавно Минфин, проанализировав предложение ФНС, касающееся введения налогового вычета для арендатора и взвесив все «за» и «против», признал его нецелесообразным.