Закладная – это именная ценная бумага

О закладной, которая является одной из самых защищенных в правовом отношении  ценных бумаг, что делает ее эффективным инструментом в развитии кредитных отношений, рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав в Советском административном округе Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Нурания Рамазанова.

Закладная – это ценная именная бумага, которая работает на рынке ипотечного капитала. В соответствии со статьей 13 Федерального Закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) закладные удостоверяют права залогодержателя и гарантируют кредиторам получение платежей по кредиту, а также дают возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Основную массу залогодержателей составляют банки или иные коммерческие организации, для которых закладные являются дополнительным обеспечением исполнения обязательств залогодателя. Кроме того, закладная как ценная бумага, в свою очередь, сама является средством рыночного оборота.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона, возникающей, например, из договоров купли-продажи с рассрочкой платежа.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Закладная может быть составлена только в единственном экземпляре и только по одному обязательству, обеспеченному ипотекой. В остальных случаях возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой того же имущества (так называемая последующая ипотека), составление и выдача закладной не допускаются.

Несмотря на то, что закон устанавливает возможность выдачи закладной по любому денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, законодатель определил два случая, когда составление и выдача закладной не допускаются:

• если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс;
• если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Этот перечень является исчерпывающим и довольно ограниченным. Если же, несмотря на данный запрет, закладная будет составлена, то условия в договоре об ипотеке о выдаче закладной признаются недействительными, а орган государственной регистрации при обнаружении подобного факта не должен выдавать закладную первоначальному залогодержателю. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то также и должником – по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

В большинстве случаев закладная составляется банком, а подписывается уже должником – лицом, которому выдается кредит, в момент получения кредитных средств в банке. Поэтому особенно важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий закладной может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.

Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок. Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.

Большое значение при составлении закладной законодатель придал ее форме и формальным признакам. В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Закона об ипотеке регистрирующий орган обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 22, а также подпунктами 10 и 13 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке, то есть данных о:

• наименовании регистрирующего органа,
• дате и номере государственной регистрации ипотеки,
• месте государственной регистрации ипотеки,
• наименовании права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, являющегося предметом аренды, и сроке действия этого права;
• дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю, которая соответствует дате внесения данных в закладную и заверения их государственным регистратором.

Таким образом, закладная – это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со статьей 144 ГК РФ отсутствие обязательных реквизитов закладной, как ценной бумаги, влечет ее ничтожность. Под реквизитами ценной бумаги в теории гражданского права принято понимать те сведения, наличие которых в ценной бумаге необходимо для ее действительности для того, чтобы такой документ мог называться ценной бумагой. Реквизиты также служат для цели отграничения одного вида ценных бумаг от другого.

Согласно статье 14 Закона об ипотеке данные и условия, вносимые в закладную, можно разделить на две части: обязательные, которые предусмотрены законом, и не обязательные (дополнительные), которые включаются по соглашению между залогодержателем и залогодателем. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа.
Данное требование особых сложностей на практике не вызывает. Каждый документ должен иметь свое наименование, в связи с чем введение в название документа слова «закладная» делает этот документ, с одной стороны, понятным для каждого кредитора и инвестора, а, с другой, заставляет по особому подойти к данному документу, содержание которого строго регламентировано законом.

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо.
Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то представляется, что имя залогодателя должно включать в себя полностью фамилию, имя и отчество лица, выступающего залогодателем. Если залогодателем выступает юридическое лицо, то наиболее полно отвечающим интересам залогодержателя будут сведения, касающиеся сведений о дате и номере документа, подтверждающего регистрацию юридического лица, а также данные его ИНН, КПП и банковские реквизиты залогодателя.

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо.
В случае если закладная аннулировалась, то в новой закладной данные о первоначальном залогодержателе указываются всегда, независимо от того, сколько раз аннулировалась закладная и выдавалась новая.

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.
В случае наличия дополнительных соглашений к кредитному или иному договору, необходимо также указать наименование этих соглашений, номер, место и дату их заключения.

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо.

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков  (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).
Присутствие в закладной указанных сведений позволяет не только любому владельцу закладной просчитать период и размер полученного дохода, но и любому инвестору, приобретающему ипотечные ценные бумаги, в ипотечном покрытии которых находятся закладные, понять потоки платежей и получаемую доходность.

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества.
В случае неисполнения должником обязательств по закладной по погашению денежного обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, указанный в закладной. Не совпадение описания предмета ипотеки с данными в закладной, а также неправильное указание адреса нахождения предмета ипотеки может послужить для суда основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика.
Денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека, определяется соглашением сторон и должна указываться в закладной. В то же время, если ипотека возникает в силу закона, то законодатель предусмотрел обязательность привлечения независимого оценщика для определения денежной оценки предмета ипотеки.

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества,  являющегося предметом аренды и срок действия этого права.
Внесение в закладную сведений о наименовании права осуществляется только в случае, когда ипотека возникает в силу договора и составитель закладной уже обладает правом собственности на предмет ипотеки.
В том случае, если ипотека возникает в силу закона, то данные сведения вносятся органом государственной регистрации.

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки.

Включение в закладную сведений о наличии иных обременений направлено, в первую очередь, на защиту прав кредитора – залогодержателя и последующих владельцев закладной, которые должны понимать риски, могущие возникнуть при обладании данной ценной бумагой.

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству.
Каждый документ, составляемый любым лицом, приобретает юридическую силу, когда на нем есть все необходимые атрибуты, в том числе подпись составителя. Это относится и к закладной. Закладная должна быть подписана залогодателем и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству (с указанием фамилии, имени и отчества подписывающих закладную и даты подписания).

13) сведения о государственной регистрации ипотеки.

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

После оформления закладной и внесения необходимых сведений о регистрации права и ипотеки государственным регистратором на закладной проставляется дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Закладная должна быть подписана государственным регистратором и удостоверена печатью органа государственной регистрации с изображением Государственного Герба Российской Федерации.

Закладная как именная ценная бумага является самостоятельным инструментом, позволяющим ее владельцу решать свои вопросы по получению удовлетворения только на основании этого документа. Несмотря на то, что закладная является производным инструментом из кредитного договора или иного денежного обязательства и договора об ипотеке, после выдачи ее первоначальному залогодержателю она приобретает статус приоритета по отношению к договорам.

Это означает, что для приобретателя закладной устанавливается аксиома, согласно которой при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.

Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней. На практике это выглядит так: банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей кредита составление закладной.

После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накапливает так называемый «пул» закладных и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.

Сегодня отношения в сфере ипотечного кредитования приобретают для России огромное значение, т.к. ипотека обеспечивает защиту интересов кредитора, что в свою очередь, способствует развитию кредитных отношений. Благодаря этому увеличивается рост объема кредитов, за счет чего увеличивается скорость оборота денежных средств, что благотворно влияет на развитие всей денежной системы России и способствует укреплению рубля как национальной валюты.

Для того, чтобы более эффективно реализовывать интересы сторон ипотечных отношений и придать им гибкость, законодатель предусмотрел возможность оформления закладной, которая является именной ценной бумагой, вытекающей из договора ипотеки и оформляемой на его основе.

Закладная, являясь именной  ценной бумагой, может по желанию залогодержателя стать сама предметом оборота. Это обеспечивается за счет возможности передачи прав по закладной другому лицу посредством передаточной записи. Этот фактор также имеет огромное положительное значение для развития экономики, т.к. за счет оборота закладных, в конечном итоге, увеличивается оборот инвестиций, что благотворно влияет на развитие инвестиционного климата.

Таким образом, закладная должна оформляться в строгом соответствии с требованиями Закона об ипотеке, неправильное оформление закладной может повлечь ее недействительность. Порядок оформления закладной должен строго соответствовать требованиям Закона об ипотеке. Передача закладной должна осуществляться также в строгом соответствии с требованием Законом об ипотеке путем внесения в нее передаточной записи.

После полного погашения залогодателем своих обязательств по договору ипотеки, он должен в обязательном порядке истребовать от залогодержателя закладную во избежание ее передачи вместе с правами по ней, что может ущемить права лица получившего закладную. Закладная является одной из самых защищенных в правовом отношении  ценных бумаг, что делает ее эффективным инструментом в развитии кредитных отношений.