Самый востребованный вид залога

O том, что необходимо знать о залоге недвижимости рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав в Советском административном округе управления Росреестра  по Омской области Ольга Соскова.

Залог – способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (статья 1 Закона РФ от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге» (в ред. от 06.12.2011). Залог недвижимого имущества (ипотека) служит условием возникновения обязательств кредитно-заемного характера, а также обеспечением их исполнения.

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральный законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), а также другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными актами. Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. При этом залогодатель предоставляет недвижимое имущество в залог, а залогодержатель принимает это имущество в залог.

Стоит отметить, что в роли залогодержателя может выступать только сам кредитор по обеспеченному залогом обязательству, а вот залогодателем может быть как сам должник (лицо, которому принадлежит закладываемое имущество), так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо).

Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством Российской Федерации может быть отчуждено залогодателем, за исключением муниципальной и государственной собственности. При этом, предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости.

Применяя на практике нормы Закона об ипотеке, следует учитывать, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Так же необходимо помнить, что лицо, отдавшее свое имущество в ипотеку (залогодатель), имеет ограниченное право на это имущество, так как не может распоряжаться им без согласия залогодержателя.

В случае перехода права на заложенное имущество (за исключением реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу и следует за предметом залога, а правопреемник залогодателя становится на его место и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Законом об ипотеке установлено два вида ипотеки:
1) ипотека в силу закона;
2) ипотека в силу договора.

При ипотеке в силу закона заключается, например, договор купли-продажи недвижимого имущества между продавцом (собственником жилья) и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке.

Как договор об ипотеке, так и договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (статья 339 ГК РФ).  Необходимым условием для того, чтобы заложить недвижимое имущество по договору об ипотеке, Закон об ипотеке называет регистрацию права на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а государственная регистрация  ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя. Также на государственную регистрацию с соответствующим заявлением может обратиться нотариус, удостоверивший договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона.

Вместе с заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляются:

• подлинный платежный документ, подтверждающий внесение государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю), и его копия (которая помещается в дело правоустанавливающих документов);
  

• при личном обращении представляется документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления), а представитель физического лица также представляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом;
  

• лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа;
  

• подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического или физического лица;
  

• подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки и один договор – для приобщения к делу правоустанавливающих документов); если договор об ипотеке нотариально заверен, то подлинник и ксерокопию (в дело помещается ксерокопия);
  

• подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложений;
  

• подлинник и копия закладной (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);
  

• подлинники и копии документов, названных в закладной в качестве приложения;
  

• кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (подлинник и копия);
  

• до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, являлся кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А именно: в соответствии со статьей 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права.

В установленных законодательством случаях они должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления; документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Согласно Закону об ипотеке в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Отсутствие в договоре подобных условий не позволяет считать его заключенным.

Также стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда в отдельном соглашении. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные для договора об ипотеке.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Государственная регистрация договора об ипотеке и договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи об ипотеке и записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке или при ипотеке в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (статья 11 Закона об ипотеке).

Ипотека жилых домов и квартир в настоящее время является одним из самых востребованных и распространенных видов залога. Объемы ипотечного кредитования ежегодно увеличиваются, при этом предметом ипотеки становится как существующее жилье, так и еще строящееся.
Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в залог только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Также обратим внимание, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Правовой анализ Закона об ипотеке позволяет сделать вывод о том, что для возникновения залога как в силу закона, так и в силу договора всегда необходимо проявление воли залогодателя и совершение им действий, порождающих обеспечительное обязательство. В дополнение следует отметить, что если гражданин решается на важный шаг в жизни, а ипотека – это действительно важный шаг, то ему первоначально необходимо оценить свои собственные возможности. Ведь кредит, который придется обслуживать, скажем, три-четыре года, может  растянуться и на два-три десятка лет.