Обмен по-новому: единовременная продажа и покупка

Обмен жилья – давно известный способ решения жилищного вопроса. Он был широко востребован во времена, когда на рынке недвижимости наблюдалась стагнация. Насколько актуален обмен сегодня, и многие ли омичи решают жилищный вопрос таким способом?  За ответами обратимся к экспертам.

Людмила Дьякова,
директор ООО «Ладья»

За последние десять лет услугу по обмену жилья оказывают крайне редко. До 2000 года проводился «чистый» обмен, когда количество собственников оставалось неизменным. То есть если начали меняться десять человек, то в конце столько же и оставалось: невозможно было никого ни включить, ни исключить из цепочки обмена.

В те времена обмен подразумевал поиск человека, которого устроит ваше жилье, а вам должна была подойти его квартира. Обмен в какой-то мере «связывал» свободу выбора. Во-первых, стороны не всегда могли дать объективную оценку своей недвижимости. Каждый собственник квартиры, как правило, считает, что его жилье дороже и лучше всех остальных объектов. Очень часто именно из-за этого стороны в дальнейшем не могли сойтись в размере доплаты, и процесс обмена мог затянуться на долгие месяцы и даже годы.

В силу невостребованности прямые обмены со временем трансформировались в новую форму. Это по сути тот же обмен, но происходит он через сделку купли-продажи: для собственника, продающего свою трехкомнатную квартиру, мы находим клиента и сразу же взамен ему предлагаем два однокомнатных объекта или, если повезет, то одно и двухкомнатный. Таким образом, выстраивается целая цепочка, которая может состоять из нескольких квартир. В этом случае рыночная стоимость недвижимости играет главную роль, а потому можно получить жилье большей площади, продав маленькую квартиру (например, переехав из центра на окраину).

Современный обмен является более передовым, так как позволяет использовать для построения обменных цепочек весь спектр квартир, представленных на рынке недвижимости. На данный момент 8 из 10 сделок проходят именно с помощью обмена через продажу.

Нина Карпенко,
директор ООО «Недвижимость-Гарант»

Рынок недвижимости существует порядка 20 лет, и прежде весь жилой фонд был государственным, а граждане – нанимателями. С 1992 года с началом приватизации большинство квартир перешло в собственность, и жильцы уже сами могли распоряжаться своей недвижимостью.

В условиях современных реалий не каждый человек в состоянии купить новую квартиру. Поэтому переселиться в другой район или разъехаться с членами семьи можно совершив такую сделку, как обмен. Так как 70% жилой недвижимости находится в собственности у граждан, то в основном вопрос обмена решается через куплю-продажу.

Обмен через продажу открывает для людей больше возможностей выбора для удовлетворения своих желаний и потребностей: покупатель может подбирать объект из десятков тысяч предложений, а не искать того единственного покупателя, которому понравится именно его квартира, как при прямом обмене.

Прямой обмен осуществляется в случае, когда рынок находится в состоянии стагнации и сложно найти покупателя. При сделках с неприватизированными квартирами обменную операцию проводят с помощью Департамента жилищной политики. Смешанные обмены приватизированного жилья на неприватизированное проводить запрещено с 2005 года, когда в силу вступил новый Жилищный кодекс.

Однако независимо от того, какую операцию с недвижимостью хочет провести человек, обычный обмен или обмен через договор купли-продажи, в любом случае стоит обратиться в агентство недвижимости. Риэлторы сертифицированного агентства станут первыми помощниками в решении любого вашего жилищного вопроса, подберут желаемый объект и помогут оформить необходимые документы.

Ольга Червонная,
директор ООО «Риэлт Сервис «ТАКТИКА»

В наши дни прямые обмены становятся менее актуальными. Небольшой процент «обменщиков» в основном составляют повзрослевшие дети, желающие жить отдельно от родителей или, наоборот, съезжающиеся по каким-либо причинам родственники. Сегодня под обменом жилья понимают продажу одной квартиры и одновременное приобретение других. Сложность прямого обмена возникает при разнице в цене двух квартир, когда у человека нет собственных средств на доплату.

При обычном приобретении жилья покупатель может обратиться в банк за займом или ипотекой, а в случае с обменом этого сделать нельзя. По этой причине все так называемые обмены сегодня происходят через договоры купли-продажи. В советское время недвижимость была государственной, и этот вид сделки был практически единственным способом улучшить свои жилищные условия, поэтому и был популярен. Сейчас подобные сделки стали редкостью.

Однако к нам в агентство обращаются клиенты, которые хотят обменять квартиру на частный дом и, когда они заявляют о своих намерениях, то именно так и говорят: «обменять». Мы со своей стороны предлагаем им действовать одним из двух способов: продавать квартиру и одновременно покупать приглянувшийся им дом или обменивать на другой дом.  Однако «чистые» сделки по обмену изжили себя, и в своем прямом назначении вряд ли будут востребованы у населения.

Валентина Кравчук,
директор ООО «Камин-центр»

Сейчас на рынке недвижимости все обмены совершаются  через договор купли-продажи. Наиболее распространенный – размен имеющейся трехкомнатной квартиры на две поменьше. В этом случае, скорее всего, нужно будет подыскать две «однушки», поскольку пара отдельных квартир оценивается дороже.

Дело в том, что, во-первых, чаще всего две получившиеся квартиры по общей площади больше одной «трешки», а во-вторых, в двух квартирах – две ванные комнаты, два туалета, два коридора и две кухни.

Поэтому провести такой размен без доплаты можно, только если двухкомнатное и однокомнатное жилье по каким-то качествам (например, по району, материалу стен, этажу) заметно хуже «трешки». Часто бывает, что продавцы заведомо завышают стоимость своей трехкомнатной квартиры, желая произвести обмен. Тем самым они добиваются того, что  квартиры простаивают на продаже по нескольку месяцев, а иногда и больше года.  Ранее при обмене  нужно было доплачивать независимо от района, а конкретно за квадратный метр.

При заключении договора обмена жилья нужно помнить, что менять его могут только те собственники, которые указаны с обеих сторон. Такую сделку совершить невозможно в случае, если семьи разъезжаются. Просто поменять квартиру и подобрать вариант при прямом обмене практически невозможно, поэтому такие сделки риэлторы стали проводить через продажу, но по старинке эту процедуру продолжают называть обменом. Сейчас, совершая такую сделку по договору купли-продажи и переезжая из квартиры в центре в жилье большей площади, находящейся, к примеру, в городке Нефтяников можно сэкономить.

Мы стараемся подобрать вариант обмена в самый короткий срок и провести сделку одновременно. Если клиенту необходимо доплатить за подобранный вариант, но у него не оказывается нужных средств, мы помогаем в оформлении ипотеки. В современных условиях количество сделок по продаже недвижимости и одновременному приобретению жилья не уменьшается. Менее защищенным гражданам, особенно пенсионерам, в связи с увеличением коммунальных платежей, удорожанием товаров и услуг приходится переезжать из своих квартир в жилье поменьше.

Молодые семьи, наоборот, стремятся расширить свою жилплощадь после рождения детей и получения государственных сертификатов. Среди таких семей востребованы квартиры от 1 до 1,5 миллионов  рублей (при использовании средств материнского капитала). Именно эти категории граждан прибегают к услуге обмена недвижимости в том виде, который актуален в настоящее время.