Не для всех, но по-голландски
05.06.2012 1750
Депутаты Госдумы РФ совместно с Фондом РЖС разработали законопроект о «голландских» аукционах (он подготовлен ко второму чтению). На них застройщики торгуются за квадратный метр жилья, а не за землю, и цена, по который квартиры предложат покупателям, идет на понижение. Наделы планируется передавать победителям таких аукционов в безвозмездное срочное пользование. Продавать квартиры будут только отдельным категориям граждан. Мы попросили омских экспертов рынка недвижимости высказать свое мнение о законопроекте.
Василь Салихов,
директор ООО «Юридическая фирма «Решение»:
Естественного, рыночного снижения цены квадратного метра жилья я не усматриваю, поэтому единственным возможным путем является упрощение и удешевление получения исходно-разрешительной документации, подключения к инженерным коммуникациям, снижение стоимости земельных участков. Принятый Государственной Думой в первом чтении проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» наделяет Фонд РЖС дополнительными полномочиями в этой сфере.
Василь Салихов,директор ООО «Юридическая фирма «Решение»:
Естественного, рыночного снижения цены квадратного метра жилья я не усматриваю, поэтому единственным возможным путем является упрощение и удешевление получения исходно-разрешительной документации, подключения к инженерным коммуникациям, снижение стоимости земельных участков. Принятый Государственной Думой в первом чтении проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» наделяет Фонд РЖС дополнительными полномочиями в этой сфере.
Полагаю, что законопроект, в случае его принятия, расширит рынок жилищного строительства, однако в долгосрочной перспективе ситуация кардинально не поменяется. Безусловно, население будет покупать жилье, построенное под покровительством Фонда РЖС. На мой взгляд, ограничение списка покупателей эконом – жилья оправдано. Риски для таких покупателей почти отсутствуют.
Ирина Шилова,
директор ООО «Единство»:
Известно, что стоимость квартиры в новостройке складывается из расходов застройщиков на земельный участок (примерно 25-30%), коммуникации, строительные материалы и т. д. Поэтому если Фонд содействия развитию жилищного строительства будет работать открыто и не начнет «оттягивать» часть средств на себя, реальное снижение стоимости нового жилья допустимо. Правда, подобное строительство возможно только на окраинах, где цены итак ниже.
директор ООО «Единство»:
Известно, что стоимость квартиры в новостройке складывается из расходов застройщиков на земельный участок (примерно 25-30%), коммуникации, строительные материалы и т. д. Поэтому если Фонд содействия развитию жилищного строительства будет работать открыто и не начнет «оттягивать» часть средств на себя, реальное снижение стоимости нового жилья допустимо. Правда, подобное строительство возможно только на окраинах, где цены итак ниже.
В центре города может производиться только точечная застройка, и вероятнее всего здесь не будут возводить социальное жилье. Потребность в подобном законопроекте есть, но он должен быть жизнеспособным. Важно контролировать исполнение всех условий аукционов (хотя тот, кто захочет обойти закон, обязательно найдет в нем лазейку – риск в нашей стране всегда существует) и анализировать список потенциальных покупателей.
К категории малоимущего населения сегодня относится большое количество людей, но фактически не все из них являются нуждающимися (к тому же такая недвижимость всегда привлекает предприимчивых господ, желающих заработать). При этом в Омске острая потребность в жилье есть у многих многодетных семей, которые вынуждены стоять в очереди на квартиру 20 и более лет, у детей-сирот и т. д. Для них реализация законопроекта была бы выходом из сложившейся ситуации. Люди получат реальную возможность приобрести новую квартиру по цене ниже рыночной. Хотя и такая сумма для многих будет большой.
Елена Кляут,
руководитель АН «АЭЛИТА РИЭЛТ»:
На мой взгляд, представленный законопроект интересен. Такой подход действительно мог бы несколько удешевить стоимость жилья. Новостройки эконом-класса – самые востребованные. Но стоит обратить внимание на проблему выделения участков. Федеральные земли большей частью находятся вне городской черты.
Елена Кляут,
руководитель АН «АЭЛИТА РИЭЛТ»:
На мой взгляд, представленный законопроект интересен. Такой подход действительно мог бы несколько удешевить стоимость жилья. Новостройки эконом-класса – самые востребованные. Но стоит обратить внимание на проблему выделения участков. Федеральные земли большей частью находятся вне городской черты.
Также это территории военных городков, заводов и административных зданий федерального подчинения, находящиеся в городе. А значит новые дома по этому проекту, вероятно, будут строить на окраинах, тем самым расширяя границы города. Подобные примеры – «Ясная Поляна», «Врубелево».
Остро встает вопрос инфраструктуры и, следовательно, комфортности проживания. Мотив к переезду – цена «квадрата» – в таком случае действительно должен быть веским. Крайне сложной представляется схема реализации начальных этапов проекта: сборы заявок, списки-очереди, заявки на выделение участка и т. п. Здесь как раз могут иметь место злоупотребления служебным положением (в памяти свежи очереди на жилье советского периода). Трудно соблюсти «чистоту списка» покупателей. Я считаю, что на определенном этапе ограничения в доступе к покупке такого жилья должно быть, необходимо постараться исключить скупку с целью перепродажи.
Не исключена перепродажа «заветных квадратов» самим новоселом-бюджетником. Еще до принятия законопроекта к работе Фонда РЖС подключился Сбербанк России. Соглашение о сотрудничестве предполагает кредитование объектов строительства для застройщика и ипотеку для покупателей. Насколько условия кредита будут доступны для слабозащищенных «социальных покупателей» – вопрос открытый.
Под бесплатным предоставлением участков подразумевается их безвозмездная передача в собственность, но земельный налог никто не отменял – нужно помнить и об этом. Что касается рисков, то для самого Фонда они отсутствуют – законодатели предусмотрят выполнение основных условий использования выделенного участка. Граждане-дольщики рискуют не больше-не меньше, чем в случае с обычной новостройкой.
Владимир Селин,директор ООО «Соточка»:
Наши депутаты и президент постоянно пытаются говорить о какой-то мифически доступной ипотеке под 5-6% годовых, об удешевлении жилья различными способами. Такое впечатление, что они просто не понимают элементарных законов экономики. Рынок жилья – это «рынок», и цена недвижимости будет расти или падать в зависимости от покупательского спроса, а не от каких-то законопроектов. Считаю, что такие аукционы не нужны – они не для нашей страны с ее уровнем коррупции и взяточничества.
Допустим, что рыночная цена квадратного метра составляет 40 тысяч рублей, а в результате такого аукциона победила строительная компания, предложившая цену 30 тысяч рублей за метр. Если список покупателей жилья не ограничивать, то сами строительные компании будут оформлять почти все квартиры на «нужных» людей и потом перепродавать их по реальной рыночной стоимости. А если ограничивать, то в списки будут попадать родственники чиновников или те, кто начнет давать этим же чиновникам откаты за попадание в ряды покупателей или за продвижение в очереди в этом списке.
Можно, конечно, запретить перепродавать квартиры в таких домах в течение какого-то срока (3-5 лет), но это ограничение возможно приведет к абсурдным ситуациям. Например, человек собирается переехать в другой город или страну, или ему срочно нужны деньги на лечение, и это вопрос жизни и смерти – а деньги можно извлечь только с продажи квартиры. Что в этой ситуации делать людям, имеющим собственность, которой почему-то нельзя распорядиться (как будто это и не собственность)? «Голландские» аукционы вполне могут привести к появлению большого количества «обманутых дольщиков».
Допустим, строительная компания выиграла десяток аукционов по цене метра, близкой к себестоимости строительства, а через несколько месяцев резко выросла цена на цемент (такое у нас уже было). В обычной ситуации, строители решают эту проблему увеличением стоимости квартиры, а в случае приобретения участка на «голландском» аукционе цену поднимать запрещено, но и в убыток себе строить тоже нельзя.
Строители в такой ситуации начнут банкротиться, а кто будет достраивать дома по обещанной дешевой цене? Думаю, что депутатам Госдумы стоит свернуть разработку законопроекта о «голландских» аукционах и заняться чем-то реальным, а не попытками удешевить жилье.
Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте
