Коммерческая недвижимость: спрос растет

В сегменте коммерческой недвижимости до сих пор слышны отголоски кризиса 2008-2009 годов. И тем не менее положение стало меняться в лучшую сторону. Есть ли сегодня спрос на офисные и торговые помещения? Какова арендная ставка нежилых площадей? И стоит ли ждать изменений в ближайшее время на рынке коммерческой недвижимости? Слово экспертам.

Наталья Маракшина, директор АН «Развитие»

С уверенностью можно сказать о продолжении стабилизации как в сегменте купли-продажи, так и в сегменте аренды коммерческой недвижимости. Если к концу 2011 года наблюдалось значительное превышение уровня предложения над уровнем спроса, то за прошедшие месяцы 2012 года востребованность коммерческих объектов увеличилась.

Спрос на торговые и офисные помещения стал повышаться в связи с увеличением доступности кредитных средств для малого бизнеса, а так же уменьшением процентных ставок.

На сегодня средняя стоимость приобретения офисного помещения составляет 40-45 тысяч рублей за 1 квадратный метр. В некоторых случаях цена может достигать и 70 тысяч рублей за 1 «квадрат». Торговые площади покупают от 28 тысяч рублей за 1 квадратный метр, складские помещения – от 12 тысяч рублей.

Снять торгово-офисное помещение в городе можно от 350 рублей за «квадрат». Средняя стоимость 1 квадратного метра офисных помещений в центре города стабильно держится на уровне 450-500 рублей за квадратный метр, складские объекты сдаются в среднем от 120 рублей за «квадрат».

Немаловажным фактором, влияющим на стоимость нежилого помещения, является его месторасположение, наличие подъездных путей, парковки, а в последнее время это еще и возможность подъезда к зданию в любое время дня, учитывая городские пробки. Также факторами, влияющими на стоимость коммерческой недвижимости, является состояние самого помещения, его обособ­ленность, наличие охраны, стоимость коммунальных платежей.

Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости предугадать сложно, учитывая, что недавно он находился в состоянии спада. За последний год все же наблюдается некоторая стабилизация цен и достигается равновесие между предложением и спросом. Постепенно будет происходить увеличение количества сделок по продаже и аренде коммерческих площадей. При этом увеличение цен в ближайшее время не предвидится, потому что на данный момент все-таки предложение превышает спрос.

Олег Ступников, директор ООО «Брокер инвест»

Сегодня на  рынке  коммерческой  недвижимости по сравнению  с  прош­лым  годом  наблюдается некоторая активность. При этом интересуются предприниматели в основном арендой помещений, покупают коммерческие площади значительно реже.

Наибольшим  спросом на сегодняшний день пользуются по большой части торговые и  офисные площади. Здания производственного назначения и складские помещения арендуют гораздо реже. 

Большинство предпринимателей при выборе площади для бизнеса выбирают здания, которые располагаются в жилых густонаселенных районах, вблизи первой или второй линий центральных магистралей. При этом по конкретному городскому округу приоритета не наблюдается.

Сегодня пользуются спросом главным образом помещения, предназначенные для торговли и реализации сферы услуг. Их площадь в среднем составляет от 15 до 50 квадратных метров. Стоимость такой недвижимости начинается от 500 рублей за квадратный метр. Если же предприниматель намерен купить место для своей деятельности, то такое приобретение обойдется примерно от 35 тысяч за квадратный метр.

В последнее время в Омске строится большое количество многофункциональных торгово-офисных центров. И, несмотря на это, многие арендаторы предпочитают снимать помещения в небольших зданиях. Поэтому с недавнего времени наблюдается некоторая тенденция смещения спроса в сторону аренды магазинов и офисов формата «у дома».          

В большинстве случаев на цену как аренды,  так  и  продажи коммерческой площади влияют такие факторы как высокая проходимость и доступные подъездные пути, наличие охраны и сопутствующая инфраструктура. В ближайшее время каких-либо существенных изменений в сфере коммерческой недвижимости не предвидится. Так как этот рынок более  инертен,  чем  любой  другой, повышение спроса начнется примерно с осени текущего года.

Дмитрий Бакалов, директор ООО «АМЕКС»

Начиная с 2010  и до весны 2012 года позитивные изменения привели к увеличению спроса на рынке коммерческой недвижимости, а также к восстановлению активности девелоперов. Однако с апреля 2012 года изменившаяся ситуация на финансовом рынке может негативно сказаться на сегменте торгово-офисной недвижимости в Омске.

В секторе аренды коммерческой недвижимости в течение 2010-2011 годов наблюдалась положительная динамика. Сейчас можно отметить повышение уровня продаж за счет улучшения экономической ситуации и развития кредитных программ для бизнеса.

Для предпринимательской деятельности чаще всего арендуют коммерческую недвижимость в Центральном и Кировском районах города. Как правило, такие площади расположены в зданиях, которые находятся рядом с остановками общественного транспорта.  В основном интересуют предпринимателей площади до 30 квадратных метров. Для бизнесмена наиболее важным при выборе площади является стоимость арендной платы за помещение и его месторасположение.

Наиболее востребованы офисы, помещения на первых этажах с отдельным входом формата «у дома». Средняя стоимость аренды  площади для торговой деятельности от 400 рублей за квадратный метр, покупка коммерческого помещения обойдется в 40-50 тысяч рублей за «квадрат». В структуре коммерческого рынка лидирующее положение по-прежнему занимают площади под офисы.

Около половины всех предложений в сегменте аренды коммерческих площадей составляют офисные помещения. Цена аренды такой недвижимости в последние два года варьируется от 300 до 400 рублей за 1 квадратный метр.

Наиболее выгодные позиции сегодня сохранила реализация производственно-складской недвижимости. Продажи демонстрируют рост, аренда – стабильность. Средняя ставка за последние два года составила 100-200 рублей за 1 квадратный метр. Расцвет ритейла в Омске способствует развитию сегмента складской недвижимости.

Это подтверждает появление в городе распределительного центра гипермаркета «Магнит». Ухудшение ситуации на мировых финансовых рынках в 2012 году вряд ли плохо отразится на сегменте складской недвижимости. Аренда в данном случае выиграет больше, чем потеряет. Однако продажа торговой недвижимости может существенно сократиться.

Денис Линник, генеральный директор Группы компаний «РусБизнесКонсалт»

По сравнению с прошлым годом ситуация на рынке коммерческой недвижимости практически не изменилась. На сегодняшний день спрос по аренде нежилых площадей занимает около 70%. Сделок по покупке коммерческих помещений намного меньше – всего 30%.

Сегодня в городе отсутствуют предложения по продаже качественных офисных площадей. Основные факторы, влияющие на выбор офиса – это цена, месторасположение и транспортная доступность. Предпочтения отдаются помещениям, находящимся в центре города с удобной транспортной развязкой и парковкой. Предприниматели все чаще обращают внимание на внешний фасад здания и качественную отделку офисных помещений. Именно поэтому многие компании размещаются в крупных бизнес-центрах.

Ни в каком другом сегменте рынка коммерческой недвижимости местоположение объекта не имеет такого значения, как на рынке торговой недвижимости. Связано это с тем, что выгодное месторасположение определяет объем товаро­оборота. Поэтому наибольшим спросом пользуются помещения, находящиеся на центральных магистралях города и в непосредственной близости с главными транспортными узлами или в торговых центрах.

Производственно-складские помещения чаще всего сдают в аренду, таких сделок приблизительно 85% от общего числа. Наиболее значимым фактором является площадь помещения. В основном востребованы площади от 300 до 500 квадратных метров (примерно 45%), а также от 500 до 1500 «квадратов» (примерно 55%). Причем в первом случае арендой интересуются небольшие компании, занимающиеся в основном торговой деятельностью, которым важно наличие офисных помещений при складе и отопление.

Во втором случае недвижимость приобретается для производства или оптовой торговли. Поэтому важными условиями являются высота потолка, наличие грузоподъемного оборудования и подъездные пути (желательно ж/д тупик). Но в обоих случаях, безусловно, большое значение представляет местоположение площадей.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости достаточно неоднозначна. С одной стороны, на рынке вновь появились банки, которые готовы выдавать кредиты под залог недвижимости, но с другой стороны, покупательская способность до сих пор нестабильна и достаточно низка. Поэтому очень сложно делать четкие и точные прогнозы о дальнейшем развитии рынка коммерческой недвижимости.