Инвестировать лучше в новостройки и коттеджи

Покупка недвижимости – один из надежных способов сохранить деньги. Самые предприимчивые на таком капиталовложении еще и зарабатывают. Инвестируют ли сегодня в омскую недвижимость? Как выгодно вложить деньги? Об этом нам рассказали эксперты.

Марина Алексеева,
советник по вопросам ипотеки и недвижимости ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»: 

Исходя из практики работы ипотечным брокером, могу сказать, что клиенты не стремятся заработать на недвижимости: подавляющее большинство из них приобретают квартиры для проживания, поскольку ипотека сейчас становится все более дорогим удовольствием (банки плавно поднимают процентные ставки, так как источника «длинных» денег у нас нет), а сдача в аренду ипотечного жилья не окупает ежемесячных платежей по кредиту.

Выгодным может быть только небольшой кредит до 500 тысяч рублей, когда размер платежа составляет не более 5 тысяч в месяц, а сдача в аренду будет приносить примерно 10 тысяч. Клиенты, с которыми я работаю, оформляют кредит размером 0,9 — 1,5 миллиона рублей, при этом сумма ежемесячной платы превышает 10 тысяч рублей. Сдача таких квартир в аренду в лучшем случае может покрыть затраты по кредиту, но не принесет дополнительный доход.

Покупка квартиры на стадии строительства с целью перепродажи после введения дома в эксплуатацию — дело как минимум обременительное, а то и рискованное. Когда дом возводят без участия кредитных средств какого-либо банка, на этапе строительства от покупателя-заемщика потребуется дополнительный залог вторичного жилья, которое есть не у всех. Единичные банки выдают ипотеку под залог только имущественных прав, такого жилья также становится все меньше.

Выгодно приобретать строящееся жилье без участия заемных средств и на стадии закладки фундамента. В таких случаях на росте цены за квадратный метр по мере возведения дома люди действительно не плохо зарабатывают. До кризиса эта практика активно применялась, но в период экономического «коллапса», когда строительство «впало в кому» ожидаемые гражданами прибыли обернулись убытками. Сейчас люди очень осторожны с инвестированием «в застройщиков».

Получить выгоду благодаря ремонту жилья и последующей перепродажи удается не всегда. Хорошее качество выполненной работы и использованных материалов, безусловно, увеличивают стоимость квартиры, если покупатель не оформляет ипотеку. При использовании покупателем заемных средств независимая оценка почти не учитывает качество ремонта, в этом случае применяется сравнительный метод (стоимость квадратного метра в аналогичном — не по ремонту, а по году постройки дома, по стоимости квартир в близлежащих домах — жилье).

Поэтому не редки случаи, когда  клиенту приходится отказываться от понравившейся квартиры только потому, что оценщики не подтверждают стоимость жилья, установленную продавцом, который вложился в ремонт и желает вернуть затраченные средства. Что же касается коммерческой недвижимости, то она в Омске представлена в избытке, и приобретать ее для сдачи в аренду невыгодно.

Андрей Белозеров,
директор АН «Риэлт Сервис»:

Инвестирование в недвижимость — это интересный и доходный бизнес, но как и любая подобная деятельность, она несет в себе очень много рисков и требует основательных знаний рынка недвижимости, а также возможностей прогнозирования.

В Омске существует практика покупки квартир для дальнейшей перепродажи. В этом бизнесе участвуют как частные игроки, так и компании. Во время спада цен крупные инвесторы приобретали квартиры в новостройках по выгодной цене, а в 2010-11 годах при повышении стоимости реализовывали их. На сегодняшний день ситуация изменилась и на рынке остались более мелкие игроки.

С помощью ипотечного кредита возможно приобретение квартиры для инвестирования, но при этом необходимо все просчитать и учесть возможные тенденции рынка. Квартиры инвесторов, которые приобрели их в кредит перед финансовым кризисом 2009 года, до сих пор продают с торгов. При этом многие из вложивших средства людей после продажи своей недвижимости остаются должниками кредитных организаций.

С точки зрения долгосрочного инвестирования наиболее привлекательной является ликвидная коммерческая недвижимость. В данном случае многое зависит от расположения объекта. Сдача в аренду коммерческих помещений выгодно отличается от сдачи в наем жилья. В процессе эксплуатации есть больший риск порчи жилого помещения. При этом соотношение стоимости аренды квадратного метра коммерческой и жилой недвижимости составляет 3/1. Подчеркну, что при инвестировании необходимо многократно анализировать все действия и обращаться к грамотным специалистам.

Светлана Огаркова,
директор ООО «Дипломат-партнер»:

В последние годы для частных лиц инвестирование в жилую недвижимость является одним из наиболее надежных и вместе с тем доходных способов вложения денег. Все большее количество омичей отдают предпочтение именно такому способу хранения денег вместо традиционных банковских вкладов. Самый выгодный вариант инвестирования в недвижимость — покупка квартиры на первичном рынке, причем на начальном этапе строительства, т.к. цены на жилье в таком случае будут существенно ниже.

Однако инвестирование в строящуюся недвижимость предполагает наличие так называемых «длинных денег», т.е существенной денежной суммы, которая не будет приносить доход около года. Тем не менее средний класс в Омске активно инвестирует в строящееся жилье в ожидании получить прибыль до 40% от суммы первоначальных вложений. Нередко на рынке появляются предложения «горящей» продажи вторичной недвижимости, стоимость которой отличается от среднерыночной на 15-20%. Они также могут принести ощутимый доход покупателю.

В отличие от перепродажи жилья приобретение недвижимости для сдачи в аренду является долгосрочным вложением средств, которое приносит регулярный доход. Как правило такой вариант предпочтителен для людей, которые инвестируют в недвижимость первый и единственный раз. На рынке найма жилья большим спросом пользуются полностью меблированные квартиры среднего класса.

Аренда — это хороший вариант при покупке недвижимости в кредит и его погашении за счет ежемесячных платежей арендаторов, в случае если это жилье не является единственным. Однако, инвестиции в недвижимость предполагают и свои специфические риски. Специалисты нашего агентства дают исчерпывающую информацию о наиболее выгодном варианте инвестирования с учетом конкретных пожеланий клиента.

Игорь Баврин,
директор «АГИС-риэлт»:

Люди вкладывают деньги в недвижимость, преследуя две цели — сохранить свои средства  и извлечь выгоду. В первом случае можно приобрести любое помещение и сдавать его. Когда во время кризиса спрос на недвижимость падал, инвесторы все равно оставались при своих деньгах, которые рано или поздно можно было вернуть при продаже. В аренду сдают также жилье, которое покупают для своих маленьких детей. Родители хотят быть уверены, что когда дети подрастут, у них уже будет своя недвижимость.

Второй вариант — вложение денег в новостройки или в возведение индивидуальных жилых домов. На стадии завершения строительства дома, люди покупают квартиры, а после сдачи объекта в эксплуатацию продают их по более высокой цене. В 2004-07 годах, когда в городе активно возводили дома, некоторые предприятия и риэлторские компании покупали жилье целыми подъездами. Но из-за спада спроса на недвижимость инвестировать в нее стали реже. Сейчас наблюдается повышение интереса к жилью на земле.

Организации вкладывают средства в строительство коттеджей и таунхаусов. Это наиболее выгодное капиталовложение. Застройщик может заработать, купив земельный участок с ветхим строением. На его месте возводят коттедж и продают гораздо дороже. Конечно, стоит учитывать, что при этом потребуется много времени (на строительство и на реализацию объекта). А вот покупка жилья с помощью ипотеки и его дальнейшая сдача в аренду выгоды не принесет, ведь при кредитовании банкам нужно вернуть заемные средства с большой переплатой.

Также в Омске инвестируют в коммерческую недвижимость: в различных районах города приобретают помещения, делают реконструкцию или перепланировку, после чего сдают в аренду под офисы. Более подробную информацию по вопросам инвестирования все наши клиенты могут получить у специалистов агентства.