Скупые платят дважды

Покупка или продажа квартиры может вызвать массу юридических вопросов: как правильно оформить сделку купли-продажи жилья, с какими документами стоит тщательно ознакомиться перед приобретением квартиры, как избежать юридических проблем с квартирой в будущем? Ответили на эти вопросы наши эксперты.

Ирина Запускалова,
директор ООО «Привилегия»

Наше агентство оказывает юридические услуги в сфере гражданского, семейного, жилищного права, а также по правам наследования и налогообложения, проводит бесплатные юридические консультации для всех своих клиентов. Для того, чтобы проверить «чистоту» квартиры, нужно знать ее историю: нет ли на жилье правопритязаний третьих лиц, соответствуют ли представленные документы действительности.

Кроме этого нужно проверить отсутствие ограничений и обременений прав собственности, а также удостовериться в отсутствии долгов по коммунальным платежам. Если это частное домовладение, то необходимо внимательно изучить домовую книгу на предмет зарегистрированных там лиц, а также документы на владение земельным участком.

Что касается квартиры в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, то это должен быть договор о долевом участии в строительстве, регистрируемый в органах юстиции или последующий договор уступки прав требования. Застройщики иногда предлагают клиенту предварительный договор купли-продажи или договор пая, если это строительный кооператив. Как показывает практика, приобретать новостройки по двум последним документам особенно рискованно.

Основная проблема при покупке недвижимости – это сокрытие продавцами недвижимости правопритязаний третьих лиц (бывших супругов, наследников, предварительных судебных определений, обязательств по возврату денежных средств и т.д.). На сегодняшний день для продажи или покупки квартиры порядка 80% покупателей обращаются в агентство недвижимости. Другой вопрос, насколько качественно оказываются услуги.

Есть ряд фирм с «прозрачным» алгоритмом действий, это как правило фирмы находящиеся в профессиональных сообществах и работающих по единым стандартам. Оставшиеся  20% населения, которые предпочитают осуществить сделку самостоятельно, часто попадают и на «черных продавцов», и на «черных» риэлторов. В конечном итоге срабатывает русская поговорка – «Скупой платит дважды». Обращаться нужно только в профессиональные компании, имеющие сертификат, которые сделают работу качественно, в срок и с удовольствием.

Эмма Сырцова,
директор ООО «Омсксервис-риэлт»

Профессиональный юрист  всегда детально и скрупулезно изучает все необходимые бумаги. Вопросов и нюансов при операциях с недвижимостью возникает множество, и обратившись в агентство можно избежать неоправданных рисков.

В нашем агентстве клиенту окажут юридические консультации по подготовке пакета документов при покупке или продаже жилья, а также проведут анализ предоставляемых документов. Для клиентов нашей компании эти услуги  бесплатны. 

При покупке квартиры в первую очередь нужно изучить карточки учета, в которых отмечено, кто и когда выбыл из квартиры, где находятся люди, проживавшие в ней ранее, имеется ли прописанный человек, временно находящийся в местах лишения свободы и т.д.

Если приобретаемая квартира является новостройкой, то здесь также нужно иметь определенные представления о формальностях. Это документы по уступке права, при этом  следует учесть все расчеты, которые были произведены по цепочке. Важно знать репутацию застройщика.

Несмотря на богатый спектр оказываемых юридических услуг агентствами недвижимости, существует категория людей, которые хотят сэкономить на подобных услугах, что в конечном итоге может привести к большим финансовым затратам.

Доступность распространения частных объявлений в Интернете позволяет многим людям полагать, что они могут самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.В последствии это может привести к отчуждению сделки, потере большего количества времени и денег. Поэтому я, как специалист, настоятельно рекомендую обращаться только к профессиональным риэлторам.

Наталья Маракшина,
директор АН «Развитие»

Все нюансы юридической проверки объекта в рамках одной статьи отразить невозможно, остановлюсь на  основных моментах подобной проверки. При покупке квартиры необходимо прежде всего внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами, обратить внимание на сроки владения объектом предыдущими собственниками (менее трех лет).

Это не только предполагаемые налоги, но и жилье полученное по наследству, по договору дарения, либо по решениям суда (возможные риски – это правопритязания третьих лиц). Следует также уточнить как и кем приобретался объект недвижимости – по доверенности или продавцами и покупателями выступали первые лица.

Проверить «чистоту» квартиры может только профессиональный риэлтор или юрист. Именно специалист сможет исключить такой риск как пожизненное право пользования и проживания при безвозмездной передаче в собственность граждан. Для уточнения этого обстоятельства необходимо заказать копию лицевого счета и убедиться, что граждане указанные в данном договоре сняты с регистрационного учета.

Кроме регистрационной выписки, понадобится выписка ЕГРП о наличии обременений, чтобы исключить возможность притязания третьих лиц на объект недвижимости до полного расчета. Особенно внимательно стоит отнестись к документам, когда продавцами являются пожилые люди, а тем более когда ими была выдана доверенность.

В идеале справка, а позже и сама доверенность выдаются в присутствии риэлтора либо юриста во избежание подделок. Что касается доверенности, то нужно уточнить выдавалась ли она именно этим нотариусом (хотелось бы отметить, что отказов в удостоверении данных нотариусами у нас не было, не зависимо от того в каком регионе выдавалась доверенность).

Другой перечень документов следует изучить, если квартира приобретается в новостройке. В первую очередь это – право застройщика на землю, оформленное в установленном законом порядке: право аренды, либо право собственности. Обязательно следует ознакомиться с предлагаемыми договорами перехода права. Если разрешение на строительство выдано после 1 апреля 2005 года, то застройщик имеет право реализовывать квартиры и по договорам долевого участия (ФЗ №214) и по предварительным договорам.

Если разрешение выдано до 1 апреля 2005 – то продажа квартир осуществляется и по договору инвестирования. Также важно ознакомиться с порядком расчетов и просмотреть проект строительства. Стоит заметить, что у продавца риск при «чистой» продаже жилья меньше, максимум, что ему грозит – это признание сделки недействительной и если это не мошенничество, то возврат полученной денежной суммы.

Если же человек покупает квартиру, то он рискует сильнее, особенно когда считает, что может самостоятельно разобраться во всех юридических нюансах. Чтобы сохранить свое душевное спокойствие, нужно обращаться за помощью только к профессионалам.

В нашей компании кроме основных юридических консультаций, процедур по подготовке договоров и составления исковых заявлений, занимаются проверкой и правовым анализом документов при заключении договоров (так называемая проверка «юридической чистоты сделки»), а так же представляют и защищают интересы клиентов во взаимоотношениях с любыми государственными и муниципальными органами. С полным перечнем и ценами на услуги можно ознакомится обратившись в агентство.

Светлана Огаркова,
директор ООО «Дипломат-партнер»

При покупке или продаже жилья следует тщательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект недвижимости, законность и полноту которых качественно оценить сможет только профессиональный юрист.

В соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ такими документами являются акты, изданные органами государственной власти или местным самоуправлением, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества и др.

Наиболее оспоримыми сделками по-прежнему считаются сделки, при которых недвижимость продают по доверенности. В этом случае будет не лишним связаться с нотариусом выдавшим ее и проверить номер зарегистрированный в реестре, попытаться уточнить намерения доверителя.

Приобретая квартиру в новостройке в первую очередь необходимо убедиться в надежности застройщика. Для этого нужно удостовериться в наличии у компании всей разрешительной документации на строительство конкретного дома и проследить всю цепочку переходов права на эту недвижимость. Основной формой договора на квартиру в доме-новостройке по закону является договор долевого участия в строительстве.

В нем законодательно закреплены многие обязательства компании-застройщика, более того, данный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Кроме этого должна присутствовать справка о расчете за приобретаемый объект. Однако часто с приобретателями новостроек заключаются инвестиционные договоры, договоры о вступлении в ЖСК, предварительные договоры.

Объект недвижимости для каждого человека является особенно ценным благом, поэтому при осуществлении сделок с ним необходимо прибегнуть к услугам профессиональных участников рынка недвижимости. Это гарантирует соблюдение интересов собственника жилья, безопасность и законность сделки, экономит время и нервы клиентов.

Наше агентство оказывает юридические консультации по жилищным вопросам, проводит правовую экспертизу документов, сопровождение сделок купли-продажи недвижимости и осуществляет многие другие юридические услуги.  Консультация нашими специалистами предоставляется бесплатно, в среднем стоимость услуг варьируется от 5 до 10 тысяч рублей.