IRN.RU: Руководитель IRN.RU сбить цены на квартиры до $250 за метр за счет китайцев не получится

Китайские технологии не справятся с российской коррупцией

Снизить цены на жилье в разы дешевые строительные технологии, позаимствованные в Китае, не помогут, уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Хотя бы потому, что высокая стоимость строительства в России объясняется не столько дороговизной строительно-монтажных работ, сколько огромными расходами на землю, коммуникации… и взятки чиновникам.

Напомним, Ассоциация строителей России предлагает решить жилищную проблему в стране за счет использования китайского опыта строительства дешевых домов, в том числе компаниями из самой КНР – препятствия для проникновения зарубежных предприятий на отечественный рынок будут сняты после вступления России в ВТО.

В отличие от РФ, где на каждого жителя ежегодно вводится меньше половины квадратного метра в год, причем стоимость этого метра в крупных промышленных центрах достигает заоблачных высот, в Китае строят дешево и быстро. В 2011 г. в Поднебесной ввели 4 млрд кв. м – против 62,3 млн кв. м в России. А себестоимость строительства китайского жилья, по словам вице-президента АСР Игоря Дерунова, составляет $250 за «квадрат» – уже с отделкой. Правда, в данном случае речь идет не о традиционных для России панельных или монолитных многоэтажках, а о сборных коттеджах. Дом площадью до 300 кв. м собирается прямо на участке из готовых комплектов за три-четыре недели. Дерунов уверен, что китайский опыт можно и нужно воспроизвести на российской почве. В АСР даже не исключают открытия российского рынка для китайских компаний, пишет «Независимая газета».

«Китайцы действительно бьют все рекорды по темпам и объемам строительства, поэтому неудивительно, что отечественные строители уже давно присматриваются именно к китайскому опыту. Однако не стоит слишком оптимистично смотреть на низкую стоимость строительных работ в КНР», - отмечает Олег Репченко.

Во-первых, на большей части территории Китая климат значительно мягче, чем в России, а значит, китайские строительные технологии придется адаптировать к российским погодным условиям, что, скорее всего, приведет к удорожанию импортных ноу-хау. Но главная проблема даже не в этом. Доля затрат на само строительство в общей стоимости реализации девелоперских проектов в России, особенно в Московском регионе и крупных городах, относительно невелика. Основные расходы застройщиков приходятся на землю, инфраструктуру и инженерные коммуникации, поясняет эксперт. Немалый вклад в астрономические расценки вносит и коррупционная составляющая. Поэтому даже если строительно-монтажные работы подешевеют до китайских показателей, это ничего кардинально не изменит.

Для оздоровления строительной отрасли в России куда полезнее китайских технологий будет разбюрократизация и упрощение процедуры согласования строительных проектов. В России девелопер сейчас тратит больше времени на получение всех необходимых разрешений, чем на само строительство. А так как компании, как правило, привлекают кредиты (под 15-20% годовых), два-три года, потраченные на осуществление проекта с учетом оформления всех бумажек, приводят к удорожанию себестоимости строительства в полтора раза и более - лишь за счет банковских процентов.

Ликвидация всех этих бюрократических издержек, от количества которых, кстати, зависит и размер неофициальных откатов, также закладываемых в конечную стоимость продукта, позволит российским девелоперам строить больше и дешевле. А там, глядишь, и цены для потребителей пойдут вниз – благодаря увеличению объема предложения и росту конкуренции среди застройщиков. И все это без экономии на качестве строительства - а с этой точки зрения китайский опыт большого доверия не внушает.

Вспомнить хотя бы землетрясение 2008 г. в провинции Сычуань, когда построенные «быстро и дешево» здания, в том числе такие социально важные, как школы, моментально превращались в кучи строительного мусора, не оставляя находившимся в них людям ни малейших шансов выбраться наружу. Как потом объясняли китайские эксперты, в погоне за быстротой местные девелоперы возводили строения с такими хрупкими связующими конструкциями, что они могли рухнуть от малейшего чиха. Вопрос – нужно ли переносить столь «славные» традиции на родную почву, если у нас и так с качеством строительства не ахти?

С продвижением домов «made in China» на отечественном рынке также наверняка возникнут серьезные проблемы. Опять же из-за качества: российский потребитель прекрасно знает, насколько надежны и долговечны товары китайского производства. Более того, россияне в принципе не уважают хлипкие на вид сборные конструкции. Не только в китайском, но и в западном исполнении: эксперимент по внедрению у нас домов, построенных по канадской технологии сэндвич-панелей, по сути, провалился.

Возможно, китайские сборные домики придутся ко двору в депрессивных регионах, где цены на жилье и так низкие и куда не идут компании, которые строят жилье по традиционным технологиям. Или на юге России, где более теплый климат. Однако в Московском регионе и крупных городах, застроенных многоэтажками, китайский формат в любом случае не актуален, считает эксперт.

«Снижать стоимость жилья нужно не за счет экономии на строительной части, то есть на его качестве, а на всем остальном – стоимости земли, коррупционных издержках, сроках согласований и т.д. – это снизит цену продажи сильнее, чем экономия на строительстве. И без ущерба для качества», - резюмировал руководитель www.irn.ru.

Источник: Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU www.irn.ru