Цель регистрации – защита прав

О продаже недвижимости нежилого назначения и особенности государственной регистрации перехода права собственности рассказывает главный специалист – эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор  Елена Пивоварова.

Действующее гражданское законодательство предусматривает различные основания приобретения права собственности. Право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Широкое распространение получил именно договор купли-продажи недвижимого имущества.

Продажа недвижимости является отдельным видом договора купли-продажи и регулируется нормами § 7 гл. 30 ГК РФ. Общие положения о купле-продаже, закрепленные в § 1 гл. 30 ГК РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ), распространяются и на договоры купли-продажи недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными правилами, установленными в § 7 гл. 30 ГК РФ.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости является возмездным (существенным условием договора является цена) и двусторонним (каждая из сторон имеет права и несет обязанности).

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект – недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость), понятие которого определяется ст. 130 ГК РФ, а также иными федеральными законами. Деление вещей на движимые и недвижимые имеет существенное значение, поскольку законодательно установлены различные правовые режимы для этих двух групп, предусмотрен различный порядок приобретения права собственности для движимых и недвижимых вещей. Отчуждение и приобретение недвижимых вещей сопряжено с необходимостью государственной регистрации прав и сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). В соответствии с гражданским законодательством право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в

Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ). Вопрос о самовольной постройке может возникнуть лишь после того, как будет определено, относится объект к недвижимости или нет, поскольку самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие и виды жилых помещений предусмотрены ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ. Подобный законодательно закрепленный перечень недвижимости нежилого назначения (коммерческой недвижимости) отсутствует, в связи с чем для того чтобы определить правовой режим вещи – движимая она или недвижимая, необходимо изучение наличия у нее такого признака недвижимости, как тесная связь с землей, выражающаяся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба.

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Часто критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает недостаточно.

Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Широкое распространение получили сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. Критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным. Признак прочности связи объекта с землей носит оценочный характер, поэтому определяется в зависимости от особенностей каждого объекта.

Классификация недвижимости предусмотрена Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Закон о кадастре регулирует отношения, возникающие в связи с ведением и учетом государственного кадастра недвижимости, законодательно закрепляет принцип единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории Российской Федерации. В пункте 5 статьи 1 Закона о кадастре содержится перечень объектов недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет на основе Закона о кадастре, а именно: земельные участки; здания; сооружения; помещения; объекты незавершенного строительства.

Пункт 6 статьи 12 Закона о регистрации определяет структуру Единого государственного реестра прав (отдельные разделы, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и располагающиеся в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества):

• разделы, содержащие информацию о земельном участке;
• разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком;
• разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденному постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 № 359, к зданиям (кроме жилых) относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и проч.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В названном классификаторе также приведено определение сооружения. Это инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Содержание понятия «подземные сооружения» достаточно широко. В законодательстве отсутствует обобщение и трактовка его в полном объеме. В частности, к подземным сооружениям отнесены коммуникации электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и канализации, метрополитен, другие транспортные тоннели, магистральные и промысловые трубопроводы, подземные сооружения местного значения.

В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Действующая российская система государственной регистрации в сфере оборота недвижимости предусматривает регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним.

Однако государственной регистрации подлежат далеко не все сделки с недвижимостью, а только те, относительно которых имеется специальное указание об этом в законе: продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), аренда предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и некоторые другие.

Договор продажи недвижимости нежилого назначения государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами. Согласно статье 550 ГК  РФ договор продажи недвижимого имущества заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. Государственная регистрация не относится к форме сделки (ст. 158 ГК РФ), не является ее элементом. Форма сделки – это способ выражения воли сторон, с которым законодательство связывает наступление определенных правовых последствий.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Для проведения государственной регистрации перехода права собственности должен быть представлен договор, соответствующий требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Условия о предмете (недвижимом имуществе) и цене являются существенными условиями договора продажи недвижимости, при отсутствии которых в договоре договор не считается заключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами. Следует отметить, что положения статьи 554 ГК РФ изложены с использованием оценочных категорий, а сама она не устанавливает каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета.

Закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в том числе по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор – незаключенным. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. При этом в случае, если цена в договоре определена за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Нередко единым договором оформляется продажа нескольких объектов недвижимости или продажа как недвижимых, так и движимых вещей. Для заключения договора необходимо установление цены по каждому из отчуждаемых объектов. При составлении договора рекомендуется предусмотреть следующие разделы: преамбула договора; предмет договора; цена договора; условия платежа; порядок передачи имущества; права и обязанности сторон; ответственность сторон; срок действия договора; порядок разрешения споров; порядок изменения, дополнения и расторжения договора; особые условия; прочие условия; адреса, банковские реквизиты сторон.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основной целью этого процесса является защита законных прав и интересов субъектов гражданско-правовых отношений.