Права на регистрацию необходимо подтверждать

О порядке предоставления документов на государственную регистрацию прав рассказывает заместитель начальника отдела регистрации прав в Октябрьском административном округе Управления Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Галина Бессмертных.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), на государственную регистрацию должны быть представлены следующие документы:

1) документы, удостоверяющие личность заявителей;
2) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок;
3) заявления на государственную регистрацию права, сделки, ограничения (обременения);
4) документы об оплате регистрации;
5) учредительные документы юридических лиц;
6) правоустанавливающие документы;
7) кадастровый паспорт земельного участка и (или) объекта недвижимости;
8) иные необходимые для регистрации дополнительные документы в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также несоответствия представленных документов требованиям ст. 18 Закона о регистрации прав.

За исключением указанных случаев истребование у заявителя дополнительных документов не допускается. На основании п.4 ст. 16 Закона о регистрации, физическое лицо представляет документ, удостоверяющий личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица или нотариально удостоверенную копию этого документа.

Представителями правообладателей или участников сделок, в частности, являются:

• руководители юридических лиц;
• законные представители несовершеннолетних до 14 лет;
• опекуны недееспособных граждан;
• представители в силу полномочий, основанных на актах государственной власти или местного самоуправления;
• представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

Полномочия руководителей юридических лиц могут быть подтверждены выпиской из протокола общего собрания учредителей (участников, акционеров, членов) об избрании органа юридического лица; приказом о назначении директора (заключенным контрактом) – для организаций, имеющих единственного учредителя (в том числе государственных и муниципальных предприятий, учреждений). Полномочия внешнего управляющего организации, в отношении которой осуществляется процедура банкротства, подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего.

Полномочия законных представителей несовершеннолетних граждан – родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния. Родители представляют свидетельство о рождении, а усыновители – свидетельство об усыновлении. Обратим внимание, что дети старше 14 лет и ограниченно дееспособные граждане действуют самостоятельно, хотя и с согласия законных представителей.

Опекуны, действующие от имени малолетних и недееспособных граждан, и попечители несовершеннолетних старше 14 лет или ограниченных судом в дееспособности лиц, дающие согласие на сделку, представляют удостоверение, выданное органами опеки и попечительства. Допускается представление документов на государственную регистрацию прав несовершеннолетних и недееспособных граждан третьими лицами, уполномоченными на то их родителями, усыновителями, опекунами.

Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются.

От имени малолетнего (до 14 лет) заявление подает его законный представитель – родитель, усыновитель, опекун. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление как самостоятельно, так и с согласия законного представителя – родителя, усыновителя, попечителя.

Если несколько лиц участвуют в договоре на одной из сторон, то заявления о государственной регистрации подают все участники от данной стороны. В случае обращения за регистрацией лица, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать заявление на государственную регистрацию, по его просьбе заявление может подписать другое лицо.

Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых заявитель не может подписать заявление собственноручно (п. 3 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Регистрация прав и сделок начинается только при предъявлении документа об уплате государственной пошлины (п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). Документ об уплате государственной пошлины представляется одновременно с заявлением о государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, основаниями  для государственной регистрации прав являются следующие документы:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные решения;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
• иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав. В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации правоустанавливающие документы должны содержать:

• описание недвижимого имущества, т.е. сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества (адрес или местоположение объекта, наименование и назначение объекта, кадастровый номер земельного участка);
• вид права, подлежащего государственной регистрации;
• имя (наименование) правообладателя.

В зависимости от объекта, заявляемого на регистрацию права, или предмета сделки обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества – соответствующим органом учета.

Как установлено п. 2 ст. 17 Закона о регистрации, дополнительные документы могут быть истребованы в двух случаях:

1. Если представленные заявителем документы не отвечают требованиям, установленным ст. 18 Закона о регистрации;
2. Если это установлено законодательством.

Статья 18 Закона о регистрации устанавливает требования к оформлению и содержанию документов. Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. Дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Определенные законом дополнительные документы должны подтверждать законность сделки и служить защите прав и законных интересов участников сделки и третьих лиц, не участвующих в ней. Дополнительные документы требуются, в частности, в следующих установленных законом случаях:

• нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и (или) сделки, подлежащей государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, далее –
• СК РФ);
• согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
• согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке);
• согласие всех участников совместной собственности на дарение имущества, находящегося в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ);
• согласие всех участников совместной собственности на ипотеку имущества, находящегося в совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);
• согласие получателя ренты на распоряжение плательщиком ренты имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК РФ);
• отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности комнаты в коммунальной квартире при ее возмездном отчуждении постороннему лицу,  или извещение о продаже доли (комнаты) с указанием условий, на которых она продается (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ, п. 1 ст. 24 Закона о регистрации).

Если собственниками (участниками общей собственности) недвижимости являются несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или полностью недееспособные граждане либо они обладают иными жилищными правами – правом пользования или правом на приватизацию, то требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Такие дополнительные документы (в форме акта органа местного самоуправления) необходимы в случаях:

• распоряжения имуществом малолетних (не достигших 14 лет) и подопечных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 ЖК РФ);
• распоряжения своим имуществом несовершеннолетними (в возрасте от 14 до 18 лет) и подопечными гражданами с согласия их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ);
• заключения договоров о залоге (ипотеке) жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных граждан (п. п. 4, 5 ст. 74 Закона об ипотеке);
• отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК РФ);
• приватизации жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние (абз. 2 и 3 ст. 2 Закона о приватизации жилья).

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации, все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например, постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа. Такие документы представляются в виде двух копий.