Утраченное имущество должны компенсировать

О резервировании и изъятии объектов недвижимости для государственных нужд и особенности государственной регистрации  рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации ипотеки, ограничений и обременений прав собственности Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор Наталья Хамкова.

В соответствии с положениями действующего законодательства объекты недвижимости и земельные участки могут быть изъяты как у физических, так и у юридических лиц, которые пользуются землей как на праве собственности, так и на праве аренды, постоянного бессрочного либо же срочного пользования, а также на праве пожизненного наследуемого владения.

Любой собственник недвижимости однажды может получить неожиданное известие: землю, на которой находится квартира, частный дом, дача, гараж, государство собирается изъять.

Изымаемое имущество подлежит выкупу либо взамен него предоставляется равноценное имущество, хотя предлагаемые компенсации отнюдь не всегда соответствуют представлениям собственника о подлинной цене его имущества.

Какой-нибудь единой системы расчета цены компенсации утраченного имущества нет. Конкретная сумма находится в зависимости от правового статуса жильца. Если квартира или частный дом находятся в собственности, или гражданин пользовался правом пожизненного владения, то он может получить компенсацию деньгами либо равноценную замену утраченной недвижимости.

При этом в сумму компенсации входит не только стоимость всех сооружений и строений, даже незавершенного возведения, но еще и цена территории, и всех насаждений, плюс компенсация расходов на ремонт и переезд. Более того, возможно рассчитывать на компенсацию упущенной выгоды, например, цены дорогого евроремонта в квартире или погибшего урожая.

А если  жилье принадлежало человеку по договору социального найма, то государство обязано предоставить ему другое аналогичное жилье на тех же условиях и оплатить переезд. Наиболее дорогим имуществом, стоимость которого обычно составляет значительную часть выкупной цены, – землей – наниматель жилища владеть не может, следовательно, и компенсация в данном случае не предусмотрена.

Необходимо обратить внимание также и на то обстоятельство, что в Земельном кодексе РФ (далее – ЗК РФ) закреплены различные условия выкупа земельных участков для собственников и иных владельцев. Так, в соответствии с частью 4 статьи 63 ЗК РФ только собственнику возмещается рыночная стоимость участка или же предоставляется бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

Ситуации, в результате возникновения которых могут изыматься земельные участки, перечислены в статье 49 ЗК РФ. К ним относятся исключительные случаи, связанные с выполнением международных обязательств Российской Федерации, а также связанные с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

К таким объектам относятся: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения, объекты использования атомной энергии, объекты обороны и безопасности, объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность, статус и защиту государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Стоит заметить, что хотя приведенный выше перечень оснований является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию, в той же статье имеется оговорка о том, что изъятие может быть произведено и при наличии иных обстоятельств, которые могут быть определены как федеральными законами, так и законами субъектов Российской Федерации. Однако все эти случаи имеют право на существование только при отсутствии иных вариантов возможного размещения объектов государственного, областного либо муниципального значения.

Помимо принудительного изъятия земельных участков для государственных либо муниципальных нужд существует еще и институт резервирования, который ранее был лишь назван в ЗК РФ, однако 10 мая 2007 года был принят Федеральный закон № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд». ЗК РФ был дополнен статьей 56.1 «Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» и статьей 70.1 «Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд».

Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 ЗК РФ, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

Вне зависимости от того, принято ли решение о резервировании или об изъятии  земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, собственник земельного участка должен быть предупрежден, что земля и недвижимость могут оказаться изъятыми государством. Более того, подобная информация в обязательном порядке публикуется в прессе.

С данного момента собственник обязан иметь в виду, что цена улучшения их имущества (возведение, ремонт, посадки), проведенное на зарезервированной земле, ему компенсироваться не будет. Кроме того, действующим законодательством предусмотрено, что при  наличии на земельном участке такого ограничения как резервирование, договор аренды на него не может быть заключен на срок, превышающий срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст.22 ЗК РФ), а в соответствии со ст. 28 ЗК РФ резервирование земельного участка является одним из оснований для отказа в предоставлении его в собственность граждан и юридических лиц.

Существующая по данной проблеме судебная практика, в частности,  постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указывает на то, что при рассмотрении подобного рода споров в случае несогласия собственника участка с решением органов власти о его изъятии либо же при недостижении с ним соглашения о выкупной цене уполномоченные органы имеют право предъявить в суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления.

В случае же, когда иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению. В пункте 28 данного постановления указано, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается лишь при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда. 

В случае если владелец земли не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или же в случае если выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, то арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В соответствии с частью 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) решение об изъятии земли для государственных нужд принимается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, в интересах которых оно будет осуществляться.

Такое решение подлежит обязательной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с обязательным уведомлением владельца участка и указанием даты произведенной регистрации (часть 4 статьи 279 ГК РФ). Наличие данного требования в законе связано с обеспечением ограничения прав на изымаемый участок.

Решение госорганов о резервировании и изъятии вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация производится по заявлению представителя органа власти, вынесшего решение, в виде ограничения прав собственника объекта недвижимого имущества.

Решения о резервировании и об изъятии вносятся в реестр недвижимости отдельно, поскольку, как показывает практика, не все зарезервированные объекты впоследствии изымаются. Нередки случаи обращения представителей органов власти за регистрацией прекращения ограничений прав, наложенных ранее в связи с резервированием или изъятием земельного участка.

После проведения государственной регистрации ограничения орган, осуществляющий государственную регистрацию прав в соответствии с п.2 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997г. №102-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не более чем в пятидневный срок с момента проведения регистрации уведомляет правообладателей об имеющемся обременении.

Подводя итог вышеизложенному, хочется отметить, что, несмотря на то, что процедура изъятия собственности предусмотрена законом, предусматривающим защиту интересов правообладателей, на практике она не всегда проходит без проблем. И часто это связано с юридической неграмотностью граждан и с их желанием  любыми способами увеличить размер компенсации.

Поэтому хочется пожелать тем, чье имущество оказалось подлежащим изъятию государством, быть готовыми к переговорам, а органам государственной власти – проявлять щедрость и уважение к людям, которые помимо своего желания лишаются привычных условий проживания и налаженного быта.