Закладная – новый правовой инструмент

Об особенности государственной регистрации ипотеки с выдачей закладной рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации ипотеки, ограничений и обременений прав собственности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор    Наталья Лимакина.

Длительное время финансирование жилищного строительства и вопросы обеспечения граждан жилыми помещениями решались в нашей стране преимущественно за счет государственного бюджета. Однако в последнее десятилетие в силу ряда причин участие государства в данном процессе значительно сократилось. У россиян возникла необходимость поиска новых способов и средств обеспечения себя доступным жильем, и наиболее эффективным стало ипотечное кредитование.

Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку.

Приобретенный за счет ипотечного кредита объект недвижимости будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погашен заемщиком полностью. Факт приобретения жилого помещения за счет кредитных средств является основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя.

При этом покупатель является залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит (залогодержателю). Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Залогодержатель вправе кроме заключения ипотечного договора оформить закладную.

Закладная – именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки, содержит информацию о предмете залога и порядке погашения кредита. Закладная удостоверяет права залогодержателя (законного владельца закладной) как при заключении договора об ипотеке, так и при возникновении ипотеки в силу закона.

Закладная свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а так же праве залога на имущество, обремененное ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная может быть составлена только в единственном экземпляре и только по одному обязательству, обеспеченному ипотекой. В остальных случаях возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой того же имущества, составление и выдача закладной не допускаются.

Кроме того, составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс либо его право аренды; а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

При государственной регистрации ипотеки с одновременной выдачей закладной,  последняя предоставляется в двух экземплярах, один из которых подлинный. Закладная выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации ипотеки. Большое значение при составлении закладной законодатель придал ее форме и формальным признакам. Согласно ст. 14 Закона об ипотеке, закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

1. Слово «закладная», включенное в название документа.
2. Имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо.
3. Имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо.
4. Название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.
5. Имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо.
6. Указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.
7. Указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).
8. Название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества.
9. Подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.
10. Наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, следует указать точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права.
11. Указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки.
12. Подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству.
13. Сведения о государственной регистрации ипотеки.
14. Указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

Все изложенные выше 14 пунктов являются обязательными к внесению в закладную. Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. В соответствии с Законом об ипотеке по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные.

Закладная после ее выдачи первоначальному залогодержателю приобретает статус приоритета по отношению к договорам. Это означает, что несоответствие закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной. Внесение любых изменений и уточнений в договор ипотеки, а также в кредитный договор возможны только путем внесения изменений в закладную.

В Законе об ипотеке указаны два способа изменения ранее согласованных условий закладной: либо путем приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной; либо путем аннулирования закладной и одновременной выдачей новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

При аннулировании закладной регистрирующим органом выдается новая закладная, которая представляется в регистрирующий орган одновременно с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Новая закладная вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Новая закладная помимо сведений, которые в соответствии с Законом об ипотеке вносятся в закладную регистрирующим органом, должна также содержать дату выдачи, наименование регистрирующего органа, выдавшего новую закладную, фамилию, инициалы государственного регистратора, его подпись с приложением печати регистрирующего органа.

Аннулированная закладная хранится в регистрирующем органе (помещается в дело правоустанавливающих документов) до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. После погашения регистрационной записи об ипотеке аннулированная закладная может быть передана ранее обязанному по ней лицу по его требованию (заявлению).

Практическое значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя. Закладная облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях, так как может являться самостоятельным объектом гражданского оборота.

При уступке прав по закладной можно не вносить изменения в договор об ипотеке. Закон об ипотеке предоставляет сторонам ипотечных правоотношений возможность изменять условия закладной, а также позволяет восстановить права по утраченной закладной.

Таким образом, закладная является новым правовым инструментом для российского законодательства, призванным облегчить положение участников гражданского оборота при ипотеке недвижимого имущества. Дальнейшее развитие данного правового явления, несомненно, является перспективным и оказывает положительное воздействие на интенсивность роста ипотечного кредитования.