Как оформить права на недострой

О том, какие проблемы возникают при регистрации прав на объекты, не введенные в эксплуатацию, рассказывает  главный специалист-эксперт отдела регистрации прав в ОАО Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Наталья Рыбакова.

Нарушение сроков строительства объекта – явление вполне заурядное. В большинстве случаев при наличии оснований для расторжения договора забрать свои инвестиции и вложить их в более перспективное дело не получится. Как правило, на счетах застройщиков денежных средств нет, имущество, на которое можно было бы обратить взыскание, отсутствует. Мирные митинги в сочетании с голодовками и автопробегами в защиту незадачливых инвесторов привлекают внимание, но не решают проблемы в целом, поэтому вопросы оформления прав на не введенные в эксплуатацию объекты являются актуальными как для участников гражданского оборота, так и для государственных органов.

«Разумный человек действует по обстоятельствам» – гласит японская мудрость. Практика показывает, что участники долевого строительства обращаются в суды с различными исками: обжалование отказов в государственной регистрации, понуждение к исполнению обязательств, взыскание неустойки и т.д. Подобные судебные акты в большом количестве поступают в регистрирующие органы, однако не могут обеспечить достижения целей, которые ставят инвесторы, поскольку не могут являться основаниями для государственной регистрации вещных прав на объект недвижимости. Наиболее правильными и действенными следует признать иски о признании права собственности на объект, предъявленные в суды общей юрисдикции в соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). При этом необходимо отметить, что признание права на помещение, расположенное в объекте, который строительством не завершен, возможно, здесь должны быть следующие обстоятельства:

• наличие с объекта с индивидуальными характеристиками, позволяющими его идентифицировать;
• наличие договорных отношений, подтверждающих права на создаваемый объект;
• наличие документов, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств со стороны инвестора.

Кроме того, судом  будут исследоваться обстоятельства создания недвижимости, согласно ст.218 ГК РФ, разрешительная документация, подтверждающая законный порядок согласования строительства и т.д.
Важно отметить, что в  соответствии с п.1 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Это означает, что вступившее в силу решение суда не освобождает заявителя от представления документов, предусмотренных Законом о регистрации. К их числу относятся:

• заявление о государственной регистрации права;
• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);
• документ об уплате государственной пошлины.

Получить план объекта недвижимости в некоторых случаях становится серьезной проблемой, например,  если построено два этажа вместо десяти. Собственники  «виртуальных» помещений оформить свои права на конкретный объект не смогут даже при наличии вступивших в силу судебных решений. В подобной ситуации предъявляются иски о признании права на долю в объекте инвестирования, а исковые требования сводятся к констатации факта принадлежности истцу права на спорные имущественные права. При таких обстоятельствах теряется значение судебного разбирательства, права участников остаются незащищенными от недобросовестных застройщиков и двойных продаж. В такой ситуации необходимо  в рамках предъявления иска ходатайствовать перед судом о наложении обеспечительных мер на это помещение. В качестве таких мер можно назвать:

• запрет ответчикам и третьим лицам совершать любые действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением иным образом помещением либо частью строящегося объекта, а также передавать права на вышеуказанную квартиру в иной форме третьим лицам, включая право пользования;
• запрет Росреестру и его территориальным подразделениям и иным компетентным органам регистрировать договоры по отчуждению, обременению, распоряжению иным образом спорным объектом, а также права, вытекающие из таких договоров.

Таким образом, на законодательном уровне инвестор наделен обширными правами, однако оформить свои права на недострой он может только на основании судебного решения. Полагаем, что законодательство в сфере недвижимости требует обновления с учетом интересов добросовестных застройщиков и дольщиков.