Metrinfo.RU: Инфраструктура новостроек больше, чем «обязаловка».

Норма школа + детский сад. Пожелания развивающие детские центры, спорткомплексы, салоны красоты. Покупатели голосуют за «продвинутый» образ жизни. Приобретая новую квартиру в современном жилом комплексе, люди надеются получить более высокий уровень жизни. А создает его качественная, «продвинутая» инфраструктура. И для многих покупателей близость школ, детских садов, спортивных центров, магазинов – серьезный аргумент «за» при покупке недвижимости наряду с подходящей ценой.

Сегодня большинство современных проектов городской застройки предполагает строительство не только жилья, но и социальных объектов. Объем таких объектов зависит от масштабов жилого комплекса, - поясняет Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость». При точечной застройке обычно предусматривается минимальный набор, представленный предприятиями торговли и услуг на первых этажах домов. При реализации масштабных проектов перечень объектов гораздо шире: в него входят школы, детские сады, поликлиники, ФОКи, паркинги.

Нормы и личная инициатива
Появится ли впридачу к новостройке тот или иной объект или нет, - это решение далеко не всегда принимают сами застройщики. Существуют нормы, которым необходимо следовать, чтобы проект вообще имел право на существование. Как напомнил журналу www.metrinfo.ru Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP, проект жилого комплекса разрабатывается на основе ряда нормативных актов - это, в первую очередь, градостроительный кодекс, строительные нормы и правила (СНиП), документы территориального планирования и т.д. Согласно этим документам при застройке территории необходимо учитывать обеспеченность будущих жителей комплекса социальными объектами: школами, детскими садами, спортивными сооружениями. Ориентирами служат и так называемые радиусы доступности – расстояние от строящегося объекта до ближайшего детского сада или аптеки.

Например, в соответствии с территориальными строительными нормами Московской области (ТСН ППС-99 МО) на каждую тысячу жителей проектируемого жилого комплекса необходимо 35 мест в детских дошкольных учреждениях и 135 мест в школах. Площади, отведенные для отдыха, игр и занятий физкультурой рассчитываются исходя из следующих нормативов: площадки для игр детей дошкольного возраста – 0,7 кв. м на каждого предполагаемого жителя жилого комплекса; площадки для занятий физкультурой – 2 кв. м, площадки для отдыха – 0,1 кв.м.

В районах застройки объектами экономкласса в проект закладывают один детский сад на территорию площадью от 1,5 га, одну школу - на 8 га, одно спортивное сооружение регионального значения - на 75 га, - уточняет Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ.

Обеспечить жителей достаточным количеством образовательных, спортивных, медицинских учреждений – это задача муниципалитета. Часть объектов город возводит за бюджетные средства, а часть – за деньги застройщиков – это, так называемая «доля города», которая фиксируется в инвестиционных контрактах. Застройщиков могут обязать строить новые объекты или реконструировать уже существующие. «Наша компания в рамках строительства ЖК «Акварели» в Балашихе, занимается реконструкцией школы, кроме того проектом предусмотрено создание отдельных блоков для младших классов, детских образовательных и специализированных внешкольных учреждений в непосредственной близости от территории комплекса», - рассказывает Роман Семчишин (ТEKTA GROUP).

Если речь идет о комплексной застройке, то, как правило, проект строится в несколько очередей. «Когда первые дома сдаются в эксплуатацию, начинается строительство и необходимой инфраструктуры», - говорит Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест». Застройщику приходится планировать строительство так, чтобы школы, детские сады и прочие объекты не пустовали, а открылись тогда, когда жители первых домов сделают ремонты и въедут в новостройки.

Что нужно потребителю: не только «обязаловка»
Время покупателя, готового поселиться «в чистом поле» в микрорайоне без школ, детских садов и других жизненно важных объектов, безвозвратно кануло в прошлое. Сейчас люди стали более разборчивыми и не спешат покупать, что попало, а ищут предложения в таких жилых комплексах, где предусмотрено все для комфортного проживания.

Роман Семчишин (TEKTA GROUP) приводит пример с покупателями жилого комплекса «Да Винчи» в Одинцово. До 70% потенциальных жителей комплекса интересуются, будет ли в жилом комплексе построена школа. Однако эксперт считает, что и остальные элементы инфраструктуры не менее значимы, и чтобы создать как можно более привлекательное и конкурентоспособное предложение, требуется учитывать потребности людей по максимуму. «Поэтому мы строим не только детские сады, школы и детские площадки, а уже на стадии проектирования в каждом жилом комплексе предусматриваем магазины, рестораны или кафе, медицинские учреждения», - уточняет эксперт.

Чтобы узнать, что же нужно жителям, в компании «Сити-XXI век», организовали опрос среди покупателей  жилья в миниполисе в Строгино. Оказалось, что людям важны не только «обязательные» объекты, например, дошкольные учреждения и школы, которые возводятся в соответствии с градостроительными планами, но и ориентированные на дополнительные возможности для развития детей, - подчеркнул Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

Самые «инфраструктурные»
За последнее время число проектов, где большое внимание уделяется инфраструктурной составляющей, выросло и в Москве, и в Московской области. Среди них есть и ориентированные на комплексную застройку, и просто крупные жилые комплексы из нескольких домов. Как рассказала Ольга Новикова («НДВ – Недвижимость»), строительство жилого комплекса «Царицино» предусматривает возведение двух школ, четырех детских садов, паркингов, поликлиники, торгово-развлекательного центра и физкультурно-оздоровительного комплекса. В проект также заложено комплексное благоустройство придомовой территории, а именно организация «зеленых» прогулочных зон, детских и спортивных площадок.

Другой популярный ЖК - «Богородский», расположенный в Восточном административном округе, включает детский сад, паркинг, детские и спортивные площадки. В рамках благоустройства комплекса появятся прогулочные аллеи с цветочными клумбами.

Инфраструктурная составляющая - сильная сторона жилого комплекса бизнес-класса «Каскад», построенного на набережной Академика Туполева. По мнению Ирины Кирсановой (УК «Пересвет-Инвест»), обширная территория позволила создать богатую социально-бытовую инфраструктуру по принципу «город в городе». Жильцы дома, не выходя за пределы «Каскада», могут решать все свои бытовые вопросы: посещать фитнес клуб, торговый комплекс, салон красоты, рестораны или кафе. В ЖК «Каскад» расположен свой двухэтажный спортивный клуб площадью около 4,4 тыс. кв.м, который полностью соответствует престижу класса жилого комплекса, в нем есть и тренажерные залы, оснащенные самым современным оборудованием, студия Pilates, SPA-салон, сауна, кардио-зона с кардио-театром. Под стеклянным куполом находится 25-метровый бассейн и др.

В рамках реализации проекта миниполиса в Строгино, компания «Сити-XXI век» построила много интересных объектов не только для жителей своих жилых комплексов (ЖК «Янтарный город», «Альбатрос», «Подсолнухи»), но и для всего района. Как рассказал Сергей Лядов («Сити-XXI век»), первоначально в компании появилась идея построить в районе только центр фигурного катания для Елены Чайковской – это всего один каток. Но в итоге, после работы с властями – префектурой округа, управой, администрацией города, компания создала более масштабный продукт – многофункциональный спорткомплекс куда вошли: и хоккейная школа, и центр фигурного катания нашего заслуженного тренера Елены Чайковской, и школа по мини-футболу, и школа синхронного плавания Марии Киселевой.

В комплексе также недавно открыта первая в Строгино мини-гостиница и первый в России семейный боулинг-центр, где запрещены курение и алкоголь и есть специально адаптированные дорожки для обучения детей. Здесь сейчас тренируется российская молодежная сборная по боулингу. Рядом, еще в 2003 году, компания построила современный стадион, который служит спортивной базой для футбольного клуба «Строгино» и международной академии тенниса Шамиля Тарпищева.

Этот опыт застройщик использует и в своих проектах в Подмосковье. Одним из самых насыщенных по объему предусмотренных объектов инфраструктуры в Подмосковье станет миниполис «Самоцветы», к которому компания «Сити-XXI век» приступила в Люберцах. Он будет включать физкультурно-оздоровительный комплекс с первым в Люберцах бассейном, открытые спортплощадки, реабилитационный центр для ветеранов, отделение детской поликлиники и женскую консультацию, детский развивающий центр, библиотеку, всевозможные магазины и центры обслуживания населения, отделения банка и связи, нотариальную контору, многоуровневый автопаркинг и многое другое. При общей площади строительства – 125 тыс. кв.м, более 30 тыс. кв. м отведено под нежилые помещения, уточняет Сергей Лядов («Сити-XXI век»).

По словам Романа Семчишина (TEKTA GROUP), в состав объектов инфраструктуры ЖК «Да Винчи», расположенного в Одинцово, войдет современная общеобразовательная школа, спроектированная с учетом европейского подхода к обучению и организации досуга школьников.

Ирина Кирсанова (УК «Пересвет-Инвест») выделила проект «Бутово-Парк» (ГК «МОРТОН») в 5 км от МКАД поВаршавскому шоссе. В него заложено строительство всей необходимой инфраструктуры – школы, детских садов, многофункционального комплекса. Благоустройство территории района предусматривает озеленение, оборудование детских площадок и прогулочных зон, строительство гостевых автостоянок. Также компания МОРТОН ведет строительство микрорайона «Солнцево-Парк» (9 км от столицы по Боровскому шоссе). Проект включает строительство общественной библиотеки и учебно-образовательного комплекса.

Дороже или нет?
Влияет ли инфраструктурная составляющая на цену предложения, - на это есть разные взгляды. Сергей Лядов («Сити-XXI век») допускает, что в таких проектах цена квадратного метра может возрасти до 15%. А Роман Семчишин (TEKTA GROUP), заявил журналу www.metrinfo.ru, что рынок недвижимости регулируется многими факторами, и инфраструктура – всего лишь один из них. Просчитать влияние одного из факторов на стоимость жилья довольно трудно. «Однако очевидно, что жилой комплекс, обладающий такой инфраструктурой, будет более привлекательным для покупателей, а значит и более ликвидным», - заключил эксперт.

Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru www.metrinfo.ru