Как приобрести право собственности

Об особенности государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости нежилого назначения рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Ольга Ярмоленко.

Ольга Ярмоленко

Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

Именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209 ГК РФ). Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами государственной регистрации.

Приобретение права собственности или иного вещного права в данном случае происходит в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Аналогичная норма содержится в ст. 263 ГК РФ: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, опять же при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил.

Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК РФ). Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

1. Для строительства объекта отведен земельный участок;
2. Для строительства получено разрешение;
3. При возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;
4. Объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав).  Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации прав: право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта. Сложившаяся практика исходила из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Приемка в эксплуатацию регулировалась различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта. Именно акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствовал создание объекта недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и возможность его эксплуатации (использования) собственником в соответствии с целевым назначением.

В настоящее время строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет:

1. Выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;
2. Осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;
3. Соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство, и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет, а также для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.

Разрешение на ввод в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте недвижимости, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет, а для реконструированных объектов – для внесения изменений в документы государственного учета.
Таким образом, для объектов недвижимости, законченных строительством после введения в действие нового Градостроительного кодекса (после 30 декабря 2004 г.), специальным основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для объектов, завершенных до 30 декабря 2004 г., – акт приемки объекта в эксплуатацию.

Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающих данный факт, не требуется.
Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существовать без земельного участка.

Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обусловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику земельного участка положениями ст. 263 ГК РФ предоставлено право осуществить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам.

Кроме собственника земельного участка таким правом обладают лица, имеющие другие права на использование земельного участка – право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Так, в соответствии со ст.ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Закон о регистрации прав (п. 1 ст. 6) признает права, возникшие до вступления его в силу (до 31.01.1998 г.), юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРП. Аналогичная норма содержится в п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ: государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Регистрация прав, возникших до 31 января 1998 г., требуется только в случае совершения сделки с объектом недвижимости. При застройке земельного участка лицом, которому этот земельный участок был предоставлен на вещном или обязательственном праве до 31 января 1998 г., сделка с земельным участком не совершается, поэтому требование регистрации ранее возникшего права неприменимо.

Если участок предоставлен после 31 января 1998 г., то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП. При этом следует учитывать, что обязательной государственной регистрации после вступления в силу ЗК РФ (после 30 октября 2001 г.) подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Таким образом, если право (договор аренды) застройщика на участок зарегистрировано, то при регистрации права застройщика на вновь построенный объект недвижимости право на участок не нуждается в дополнительном подтверждении. Однако если застройщик приобрел участок до 31.01.1998 г., то необходимо представление правоустанавливающих документов на землю.

Следующим документом, который необходимо предоставить на государственную регистрацию вновь созданного объекта, является разрешение на строительство. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство:

1. Подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана – разрешенному использованию участка;
2. Дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

Разрешение на строительство необходимо для регистрации:

1. Прав на построенный объект, если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование либо оно не соответствует целям строительства;
2. Прав на объект незавершенного строительства как основание для регистрации (п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации прав);
3. Договоров на участие в долевом строительстве (ст. 25.1 Закона о регистрации прав).

Разрешение на строительство не требуется в случаях строительства (ч.17 ст. 51 Градостроительного кодекса):  

1. Гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
2. На земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
3. Объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы, временные постройки);
4. Строений и сооружений вспомогательного характера.
   
Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он и приобретает право собственности на созданный объект на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ. Для регистрации права застройщика должен быть представлен любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц.

Для юридических лиц таким документом может, например, являться справка за подписью главного бухгалтера и руководителя о том, что строительство осуществляется собственными силами с приложением подтверждающих документов: приказа (иного распорядительного документа организации) об осуществлении строительства собственными силами.

Справка об источниках финансирования строительства также может подтвердить отсутствие прав третьих лиц на построенный объект.
Если финансирование строительства осуществлялось за счет собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных средств, то из этого следует, что застройщик осуществлял строительство для себя, а не для иных лиц, предоставивших денежные средства для строительства.

По таким обязательствам застройщик обязался вернуть кредитору денежные средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимого имущества или его часть. У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата денежных средств в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись.

Это же касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на построенный объект. Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором, предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение.

По такому договору подрядчик обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между подрядчиком и заказчиком регулируются нормами гл. 37 ГК РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.

Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц – инвесторов, обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например, в виде нежилых помещений, то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку, исходя из п. 1 ст. 218 ГК РФ, право в данном случае на целый объект у застройщика не возникает.

Объекты недвижимости, для строительства, реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство, в эксплуатацию не вводятся (ст. 25.3 Закона о регистрации прав), также установлены особенности регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, которые заключаются в следующем.

Специальными основаниями для государственной регистрации собственности являются два документа (п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации прав):

1. Документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание. Документом, подтверждающим факт создания объекта и содержащим его описание в соответствии с п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации прав является декларация об объекте недвижимого имущества.
2. Правоустанавливающий   документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:

– право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

– указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

– для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.