Вещные и иные права на земельные участки

О том, кто вправе приобретать права на земельные участки рассказывает  главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на земельные участки управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Юлия Маликова.

Субъектами земельных правоотношений – носителями прав и обязанностей в этих отношениях – законодательство признает граждан, юридических лиц, Российскую Федерацию, субъекты РФ и муниципальные образования.

Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать правоспособностью (т.е. способностью иметь гражданские права и нести обязанности) и дееспособностью (т.е. способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их в соответствии с гражданским законодательством).

Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются возможность самостоятельного заключения сделок и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки с земельными участками с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. Сделки с земельными участками за малолетних (детей, не достигших возраста 14 лет) могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны.

Сделку с земельным участком, принадлежащим гражданину, признанному судом недееспособным, вправе совершить опекун такого гражданина. Если гражданин ограничен судом в дееспособности, то он вправе совершить сделку с принадлежащим ему земельным участком лишь с согласия попечителя.

При подаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении.

Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и недееспособных граждан, попечителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченных судом в дееспособности граждан подтверждаются соответствующим документом, выданным органом опеки и попечительства.

В случае если лицу, нуждающемуся в опеке (попечительстве), в течение месяца не назначен опекун (попечитель), выполнение обязанностей опекунов (попечителей) может быть временно возложено на орган опеки и попечительства. Выполнение обязанностей опекунов (попечителей) детей, находящихся на полном государственном попечении в воспитательных учреждениях, лечебных учреждениях, учреждениях социальной защиты населения и других аналогичных учреждениях, возлагается на администрацию этих учреждений.

Дееспособные граждане вправе самостоятельно приобретать и использовать земельные участки для строительства и целей, непосредственно не связанных со строительством, распоряжаться земельными участками в соответствии с законодательством.

Такие граждане при подаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут предъявить один из документов, удостоверяющих личность, в частности:

– паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан Российской Федерации старше 14 лет, проживающих на территории Российской Федерации);
– временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме N 2П (для утративших паспорт граждан, а также для граждан,
в отношении которых до выдачи паспорта проводится дополнительная проверка);
– удостоверение личности или военный билет военнослужащего; общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей);
– паспорт моряка;
– удостоверение беженца;
– свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем.

Иностранцы, так же как лица без гражданства и иностранные юридические лица, являются участниками земельных отношений, на которых распространяются все установленные законом права и обязанности.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом, предусматривающим для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом.

Так, запрет на приобретение земельных участков в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами установлен в отношении земель приграничных территорий в соответствии с перечнем, установленным Президентом Российской Федерации; Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – в отношении земельных участков из данной категории земель.

Причем, не только указанные выше лица, но и юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут въезжать в Российскую Федерацию при наличии визы по действительным документам, удостоверяющим их личность и признаваемым Российской Федерацией в этом качестве, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.

Иностранные граждане, получившие вид на жительство в Российской Федерации, осуществляют въезд в Российскую Федерацию на основании действительных документов, удостоверяющих их личность и вид на жительство. Лица без гражданства осуществляют въезд в Российскую Федерацию на основании вида на жительство. Следовательно, при подаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляются вышеуказанные документы.

Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Российские юридические лица могут действовать в форме коммерческих или некоммерческих организаций любых видов. Иностранные юридические лица – субъекты прав на землю – должны быть созданы по правилам законодательства соответствующих иностранных государств.

Организационно-правовые формы юридических лиц также могут иметь значение для отношений по поводу земли, например, по Земельному кодексу РФ земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам только определенных организационно-правовых форм – государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления.

От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами, без доверенности; представители – в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре. В предусмотренных законом случаях от имени юридического лица могут действовать его участники.

Полномочия руководителей юридических лиц (лиц, действующих от имени юридического лица без доверенности) могут быть подтверждены:

– протоколом общего собрания акционеров об избрании директора акционерного общества, если уставом общества это не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета);
– выпиской из протокола общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью об избрании единоличного исполнительного органа общества;
– приказом о назначении руководителя государственного или муниципального унитарного предприятия.

Полномочия внешнего управляющего организации, в отношении которой осуществляется процедура банкротства, подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего. Конкурсные управляющие при банкротстве не являются представителями юридического лица и действуют от собственного имени.

Доверенность на представление интересов правообладателя, сторон сделки должна быть нотариально удостоверена. Государство и муниципальные образования также участвуют не только в земельных, но и в гражданско-правовых отношениях. Субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами.

От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов; от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять указанные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции.

По специальному поручению от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. Если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа, заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.

Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Это соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Однако федеральными земельными законами в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права.