Премьер позвал нас в прошлое

Марина Алексеева,
руководитель направления "ИнБГ-Брокеридж" ИнБГ:

Кризис до сих пор не закончился, и люди продолжают терять работу. В нашей стране так и не появился механизм по списанию просроченных долгов: банки пытаются решить проблемы со своими заемщиками самостоятельно. Ни один из них не может предоставить своему должнику доступных условий по рассрочке, рефинансированию, реструктуризации. По-прежнему не растет зарплата людей, а тарифы ЖКХ «съедают» 30-50% от доходов клиентов. На выплату просроченной задолженности не остается ничего.

Сегодня у банков другие принципы кредитования. Уже нет «гонки» за доходами, как это было в 2008 году. Банки имеют долги, поэтому сейчас для них важна не только кредитоспособность клиента, но и его кредитная история. В недалеком будущем они просто не будут работать с клиентом, имеющим просрочку. Испорченная кредитная история многих заемщиков не позволяет им получить ипотеку.

В 2008 году многие банки выдавали кредиты вообще без первоначального взноса. А сегодня те из них, которые рекламируют 15 % первоначальный взнос, при любом сомнении о доходах заемщика, начинают повышать его: будь то увеличение ставки, дополнительное страхование или привлечение созаемщиков. Любыми способами они пытаются «защитить» свои деньги.

Кроме того, чтобы увеличивался объем ипотечных кредитов нужен рынок недвижимости. Но качество вторичного жилья становится все хуже, не только из-за длительного периода эксплуатации квартир, но и из-за их технического состояния. Так квартиры с незаконной перепланировкой не могут участвовать в ипотечном кредитовании. А рынок первичного жилья не растет, к тому же банки опасаются работать с недостроенными объектами. Поэтому я считаю, что увеличение объемов ипотеки до уровня 2008 года невозможно.

Ставки по ипотеке действительно снизились. Лучшая ставка в нашем городе сегодня составляет 12%. В Омске есть банки, которые их не завышают независимо от суммы первоначального взноса и заработной платы (официальной или неофициальной). Я не думаю, что к 2015 году треть российских семей будет иметь возможность приобрести жилье. У нас нет политики по обязательному трудоустройству молодых семей, по их поддержке (за исключением материнского капитала). Ипотека возможна для тех, у кого есть постоянный доход. Поэтому прежде необходимо восстановить рабочие места и обеспечить социальную защищенность граждан.

Ипотека в Омске движется вперед очень медленно. Но люди, которые снимают квартиры, прекрасно понимают, что ежемесячно платят за аренду такую же сумму, которую могли бы отдавать за собственное жилье. Поэтому они не боятся брать ипотечные кредиты и даже мечтают о них. Увеличение темпов жилищного строительства также не представляется возможным.

Владимир Коротаев,
директор ООО "Ипотечная брокерская компания":

Думаю, в заявлении премьер-министра речь идет прежде всего о выдаче ипотечных кредитов по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), то есть по факту бюджетные средства РФ. Но если сравнивать с пиковым 2007 годом, то мы помним, что многие частные банки выдавали кредиты по своим стандартам.

 

По стандартам АИЖК кредиты частные банки выдавали всегда и в последующем продавали закладные в различные организации и банки, а не только в АИЖК. При этом на омском ипотечном рынке таких банков было гораздо больше чем сейчас. Поэтому, несмотря на то, что АИЖК всегда было "локомотивом", оно не делало весь объем рынка в том смысле, что АИЖК не участвовала в рефинансировании всех кредитов выданных по его же стандартам.

 

А вот в 2009 и 2010 годах рынок принадлежал АИЖК и Сбербанку практически на 100%. Поэтому если АИЖК будет "исправно" работать, покупать закладные, это будет большим плюсом. Что же касается Сбербанка: в прессе писалось (если не ошибаюсь) о том, что Сбербанк выдал в Омской области всеми своими отделениями в 2010 году порядка 1 миллиарда рублей ипотечных кредитов. Много это или мало: в 2007 году ныне почивший банк «Соотечественники» одним ипотечным отделом, выдал кредитов примерно на 1 миллиард рублей, делайте вывод сами. Нам есть куда расти, и я приветствую слова премьер министра о восстановлении ипотечного рынка.

 

Ипотека это стратегическое направление и многое сегодня действительно зависит от расторопности нашего государства.Покупательский спрос, по моему мнению, в нашем городе пока не восстановился. Нет и большого потока сделок. Я думаю, что увеличение темпов строительства в 1,5 раза возможно. Но только если земля и коммуникации будут предоставляться строителям без каких-либо задержек и за счет государства. Мы уже видели, что в Омске могут и умеют строить много жилья. Но спрос на него отложенный, пока не все люди имеют возможность его приобрести.

 

Мария Неворотова,
начальник кредитного отдела ОАО «Омское ипотечное агентство»:

С одной стороны для реализации поставленной премьер-министром задачи есть все необходимое: деньги на кредитование, желание банков и агентств их выдавать, к тому же сложились оптимальные цены на рынке недвижимости (не секрет, что за время кризиса они снизились). Но, к сожалению, нет такого количества заемщиков, желающих получить ипотеку. А для того, чтобы их стало больше необходимо повысить жизненный уровень населения и снизить инфляцию. Доходы людей не растут теми же темпами, как затраты на питание и квартплату.

При условиях, когда желания заемщиков будут совпадать с их возможностями, перспективы развития ипотеки в России огромны, все же менталитет россиян таков, что нам неуютно жить, арендуя жилье, каждой молодой семье хочется иметь свою квартиру или дом. Тем не менее, люди стремятся быстрее погасить кредитные обязательства: на сегодняшний день стандарты выдачи ипотечного кредита не предусматривают моратория и платы за досрочное гашение кредита. Многие, после погашения одного кредита берут следующий, улучшая свои жилищные условия.

Отчасти желание пораньше погасить кредит, идёт оттого, что мы не привыкли жить в кредит и стараемся пораньше рассчитаться с долгами, отчасти чтобы сократить переплату по кредиту, ведь сумма досрочного гашения уменьшает основной долг, а проценты за пользование кредитом пересчитываются на остаток, таким образом, кредит погашается очень быстро с минимальной переплатой. Кроме того нередкими стали ситуации, когда семья увеличилась и приобретенная с участием ипотечного кредита квартира уже мала.

Мы с удовольствием предложим ипотеку на новую квартиру по желанию клиента: либо с продажей старой, либо, сохраняя её, получив новый кредит на новую квартиру, ведь если сдавать в аренду ставшую малой квартиру, сумма арендной платы может покрывать платеж по кредиту. Задача, все же стоит не простая, ведь к уровню 2008 года мы начали приближаться постепенно: уже в 2006 году количество сделок практически ежедневно росло. Сегодня темп роста пока не достаточен, не смотря на то, что ставки по кредитам продолжают снижаться, да и конкуренция среди банков, предлагающих ипотеку и ипотечных агентств, растет.

У АИЖК, соответственно и у нас, средняя годовая ставка по ипотеке составляет 11,5%, но при этом обязательно должно производиться страхование жизни и предмета ипотеки. Если говорить о строительстве, то, за пять лет, поставленная задача может быть решена, при условии устрожения требований к застройщику ( как отметил премьер-министр - у застройщика должны быть оборотные средства, техника, люди, опыт) и увеличении объемов ипотечного кредитования, так как ипотека играет сегодня огромную роль для всего рынка недвижимости, если банки будут давать ипотечные кредиты, то жилье будет продаваться, ведь накопить миллион могут немногие. Многое будет зависеть от того, какая обстановка сложится в стране, насколько высоки будут доходы населения.