Строили и не достроили: если застройщик банкрот

В настоящее время при банкротстве застройщика, сложилась следующая ситуация. С одной стороны оказались банки и кредиторы - юридические лица, должником которых является обанкротившийся застройщик. С другой стороны выступают обычные граждане, которые оплатили инвестиционные взносы за строительство квартир в жилых домах и так и не дождались завершения их строительства. Что они могут получить в случае банкротства компании – застройщика? Получат ли граждане в собственность проинвестированные квартиры? На эти вопросы отвечает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав в Советском административном округе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области государственный регистратор Ирина Троицкая.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», несостоятельность (банкротство) - это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворять требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. Для участника долевого строительства банкротство застройщика – это огромная и часто неразрешимая проблема, которая на законодательном уровне зачастую не находит своего решения.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, должно обеспечиваться залогом или поручительством.

В результате заключения договора о долевом участии в строительстве возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя – участник долевого строительства. Принимая во внимание, что предметом залоговых отношений в данном случае является недвижимое имущество, то речь, соответственно, идет об ипотеке, а, точнее, об ипотеке в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды, и строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирные дома или иные объекты недвижимости.

Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии. Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве предусматривает и тот случай, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него. В этой ситуации заложенным считается сам объект незавершенного строительства.

После регистрации права застройщика на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации.

Наделение участников долевого строительства правом залога в отношении строящегося дома преследовало вполне определенную цель - обеспечить возможность продолжения (завершения) строительства в случае неплатежеспособности застройщика. При подобном развитии событий обращение взыскания на предмет залога и его последующая продажа с публичных торгов позволяют возместить участникам долевого строительства понесенные ими убытки. Объем возмещения естественно будет зависеть от степени готовности многоквартирного дома, количества желающих его приобрести и других факторов.

В п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве законодательно оговорена ситуация, при которой возникают основания для обращения взыскания на предмет залога. К таким основаниям относится неспособность застройщика исполнить свои обязательства. В свою очередь под невозможность исполнить свои обязательства можно подвести и банкротство застройщика. При возникновении указанной ситуации, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Если же он этого не сделает, то участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога.

В случае, если иск судом будет удовлетворен, то государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда. Таким образом, подводя итог сказанному выше, следует, что участник долевого строительства, являясь залогодержателем, имеет законодательно закрепленное право на взыскание предмета залога с застройщика.

В соответствии со ст. 46 Закона «Об исполнительном производстве», под взысканием заложенного имущества, следует понимать его арест, изъятие и принудительную реализацию. Однако залоговое законодательство устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность залогодержателя. Взыскание может быть обращено только в судебном порядке.

На практике зачастую возникает ситуация, при которой имущество застройщика оказывается заложенным не один раз. Преимущественно вторым залогодержателем выступает банк. В этом случае следует учитывать следующий факт: у участников долевого строительства и залогодержателей – банков, которые заключили договор залога до заключения договора долевого участия, есть преимущественное право на денежные средства, полученные в результате обращения взыскания на заложенное имущество. Что касается залогодержателей – банков, которые заключили договор залога после заключения договора долевого участия, то их требования подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства.

Кроме этого, хотелось бы отметить, что в соответствии с изменениями, внесенными в закон о банкротстве Федеральным Законом 306-ФЗ, действующим с 01.01.2009 года, дольщики как залогодержатели земельного участка получают право реализовать его вне конкурсной массы и получить от 70 процентов цены земельного участка, проданного на торгах.

Однако указанные нововведения в полной мере не смогут решить проблему граждан относительно приобретения жилого помещения. При реализации права дольщиков на распоряжение заложенным имуществом в лучшем случае они могут получить денежные средства, которые были вложены в строительство. Вероятность получения в собственность проинвестированных квартир очень низка.

Еще одним не маловажным аспектом рассматриваемого вопроса является возможность принятия законопроекта о внесении изменений в Закон об участии в долевом строительстве. Ключевой поправкой, предполагаемой этим законом, является изменение действующего законодательства о банкротстве. Предполагается, что при продаже земельного участка, предназначенного для жилого строительства, или продаже незавершенного строительством жилого дома к покупателю этих объектов переходит обязанность завершить строительство жилого дома и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатации.

Эти условия будут применимы и в случае заключения гражданином предварительного договора, а не договора долевого участия. Поправки в Закон об участии в долевом строительстве создадут специальный механизм для завершения строительства домов и получения дольщиками ранее проинвестированных квартир. Подводя итог, отметим следующее. Федеральное законодательство об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не лишено пробелов в той части, которая касается завершения строительства соответствующих объектов в случае неплатежеспособности (банкротства) застройщика.

Для восполнения указанного пробела субъекты РФ принимают законы о мерах государственной поддержки «обманутых» дольщиков. Данные меры могут быть весьма сдержанными (субсидирование процентной ставки по кредитам, направленным на завершение строительства) и достаточно радикальными (выкуп у граждан прав в отношении объектов долевого строительства). На практике это приводит к замене застройщика и переводе на нового застройщика обязательств по ранее заключенным договорам с гражданами - инвесторами, либо инициируется создание ТСЖ, которому могут быть переданы функции застройщика.

Однако законодательного решения этого вопроса пока нет. Отсутствие специальной нормативной базы в значительной степени сдерживает подобные инициативы. Хочется надеяться, что со временем проблема завершения строительства многоквартирных домов, застройщик которых стал неплатежеспособным или вообще был ликвидирован в ходе конкурсного производства, достигнет федерального уровня, а для ее решения будет разработана федеральная целевая программа.