Без регистрации сделка незаконна

О порядке приема и государственной регистрации договоров аренды земельных участков рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации ипотеки, ограничений (обременений) прав собственности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Наталья Акользина.

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным. Статья 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) определяет аренду (имущественный наем) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение за установленное договором аренды денежное вознаграждение – арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор. В отношении требований, предъявляемых к сторонам договора аренды, земельное законодательство имеет ряд отличий от гражданского, а именно: гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо, однако в ст. 22 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК РФ) специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Арендодателями согласно той же ст. 22 ЗК РФ могут быть только собственники земельных участков. Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать сведения, позволяющие однозначно идентифицировать земельный участок. Объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ЗК РФ и п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в договоре должны быть указаны: местоположение участка, площадь, кадастровый номер, категория земли, разрешенное использование участка. Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), но федеральными законами могут устанавливаться исключения из этого правила. По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также части земельных участков, но при этом к договору аренды должен быть приложен кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

За пользование арендованным имуществом, в соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Договор аренды земельного участка может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. 

По общему правилу ст. 609 ГК РФ, ст. 25 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними (далее – государственная регистрация прав) представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с действующим законодательством.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В ст. 16, ст. 18 Закона о регистрации приведен список документов, представляемых на государственную регистрацию. К документам, представление которых необходимо для проведения государственной регистрации аренды земельного участка, относятся:

1. Заявление о государственной регистрации в одном экземпляре-подлиннике от одной из сторон либо от обеих (по желанию) сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;

2. Договор аренды земельного участка (представляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю);

3. Акт приема-передачи, если законом или договором не предусмотрен иной способ оформления передачи земельного участка арендодателем во владение и пользование арендатору;

4. Для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимыми документами также являются решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка (ст. 29 ЗК РФ), а также в случае предоставления земельного участка для строительства –
документы по проведению торгов (конкурсов, аукционов) (ст. 38 ЗК РФ) либо решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании мест размещения объектов
(ст. 30 ЗК РФ);

5. Документ об уплате государственной пошлины (в случае, если с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка обращается одна сторона, а именно: физическое лицо – 1000 рублей, юридическое лицо – 15000 рублей, федеральный орган исполнительной, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления – бесплатно; в случае, если с заявлением о государственной регистрации обратились обе стороны, то государственная пошлина уплачивается каждой из сторон договора в размере суммы, предусмотренной для данного субъекта права и разделенной на количество участников договора);

6. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Ст. 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация договора аренды земельного участка проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для ее проведения. Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения регистрационной записи на договоре, содержащей сведения о виде зарегистрированной сделки, дате государственной регистрации и номере, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав, и заверенной подписью регистратора и гербовой печатью.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав. Именно с этого момента у сторон возникают все права и обязанности, предусмотренные договором, возникает право аренды – право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях.