Ваша доля в вашем доме

Об особенности государственной регистрации общего имущества в многоквартирном доме рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Анжелика Иванова.

Анжелика Иванова

Собственникам квартир (комнат в квартире) или нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, необходимо знать, что им принадлежит доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В последнее время вопросы, связанные с общим имуществом многоквартирного дома становятся все более актуальными, поскольку на собственников помещений в многоквартирном доме действующим законодательством возложена обязанность по содержанию общего имущества, кроме того, собственники вправе владеть и пользоваться общим имуществом и в пределах, установленных законом, распоряжаться им. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; кроме того, многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Понятие общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определено в ст. 36 ЖК РФ. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, уточняющие его состав. Принимая во внимание положения данных норм можно выделить следующие составляющие общего имущества многоквартирного дома:

— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом основанием возникновения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома служит прямое указание закона, а не воля правообладателей, и для возникновения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома государственная регистрация не требуется.

ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, она не отчуждается отдельно от права собственности на помещение; не подлежит выделу; автоматически возникает и переходит вместе с правом собственности на помещение.

При переходе права собственности на помещение доля нового собственника в праве общей собственности на общее имущество будет равна доле в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника. Данное условие о переходе права собственности при продаже квартиры, либо нежилого помещения и на соответствующую часть общего имущества можно включать в договор купли-продажи.

По общему правилу доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего помещения (жилого или нежилого), если принятым до вступления в силу Закона о введении в действие ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (ст. 15 Закона о введении в действие ЖК РФ, п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Очень часто на практике возникает вопрос о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома. В этой связи следует отметить, что действующее законодательство не допускает возможности отчуждения общего имущества путем заключения какой-либо сделки, то есть ни продать, ни обменять, либо иным способом отчуждать его нельзя. Такие объекты могут быть переданы в пользование (например, в аренду) иным лицам, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также при условии наличия решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании.

Уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Например, когда для создания инвестором нового объекта недвижимости (самостоятельного нежилого помещения) используется общее имущество многоквартирного дома – технический подвал. Исходя из смысла данной нормы, при отсутствии согласия хотя бы одного собственника такая реконструкция не допускается, а получить согласие всех собственников практически невозможно. Поэтому данная норма сегодня не действует.

Согласие всех собственников также должно быть получено в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, когда они невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, и на иные объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В силу прямого указания Закона для возникновения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома государственная регистрация не требуется, однако, для того, чтобы распорядиться объектами, входящими в общее имущество, государственная регистрация прав на общее имущество необходима. Так, регистрация необходима в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается, а так же при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса).

Государственная регистрация прав собственников на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, и сделок с ними осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации) и Инструкцией «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29 (далее – Инструкция).

Для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома необходимо представить заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости. Указанные заявления могут быть поданы собственниками помещений в многоквартирном доме; представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей.

Ходатайство лица, приобретающего помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме, о государственной регистрации перехода к нему доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, право общей долевой собственности на которые уже зарегистрировано в объединенном разделе ЕГРП, может содержаться в заявлении о государственной регистрации права собственности на приобретаемое помещение (например, по договору купли-продажи).

Также в регистрационную службу необходимо предоставить:

— документ об оплате государственной пошлины. Государственная пошлина в соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном жилом доме составляет 100 рублей.

— документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пункты 3, 4, 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса) (подлинник и копия);

— кадастровые паспорта объектов недвижимости, в том числе кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пункт 10 статьи 33 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса), а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.

Представление кадастрового паспорта объекта недвижимости, а также документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, не требуется, если эти документы ранее уже представлялись на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Повторное истребование названных документов возможно в случае, если земельный участок или многоквартирный дом претерпели изменения (например, в результате реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой).

Внесение в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП) размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников, ином соглашении участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (статья 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, статья 245 Гражданского кодекса, пункт 39 Правил ведения ЕГРП). В названном документе также указываются сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме.

Представление документа о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не требуется, если он ранее уже представлялся на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и был помещен в дело правоустанавливающих документов. Повторное истребование названного документа возможно в случае изменения размера долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (например, в результате реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой).

Если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников (отдельных собственников) помещений в многоквартирном доме, также представляются подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у этих лиц прав на помещения (например, регистрационное удостоверение).

Следует знать, что отдельное свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (пункт 74 Правил ведения ЕГРП). Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него в соответствии с пунктом 39 Правил ведения ЕГРП.

В свидетельстве о государственной регистрации права указывается:

— в графе «Объект права» после описания помещения (жилого или нежилого) указываются слова: «общее имущество в многоквартирном доме» и сведения обо всех объектах недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП;

— в графе «Вид права» дополнительно указываются слова: «общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве», после чего - размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей данному собственнику. Если на дату выдачи свидетельства о государственной регистрации права размер доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости не внесен, то указываются только слова: «общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме».

На оборотной стороне указываются слова «Иные участники общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на…», а также дата государственной регистрации права на указанное в свидетельстве помещение (жилое или нежилое).

Номер и дата государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости в свидетельстве не указывается. В случае если размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме на момент регистрации не был определен, но позднее собственники решают его определить, ни что не мешает им обратиться за получением повторных свидетельств, в которых данная информация будет отражена, но после внесения соответствующих изменений в отношении размера доли в ЕГРП.

В завершение хотелось бы отметить, что на территории г. Омска сложилась практика регистрации прав только в отношении земельных участков – общего имущества многоквартирных домов. Связано это, по-видимому, с тем, что земельные участки представляют наибольшую привлекательность как объекты недвижимого имущества, которые можно сдавать в аренду и получать за это арендную плату, с помощью которой можно покрывать какие-то расходы по содержанию общего имущества. Кроме того, в последнее время стало актуально ограждать территорию, прилегающую к жилому дому в целях ограничения доступа посторонних лиц, а также для поддержания порядка и сохранности общего имущества. Иные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, по всей видимости, представляют наименьший интерес для их использования, а также требуют больших финансовых затрат со стороны собственников помещений в многоквартирном доме на изготовление кадастровых паспортов, необходимых для государственной регистрации.