Земельный участок могут изъять

Об особенностях и порядке регистрации при изъятии земельных участков для муниципальных нужд рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации ипотеки, ограничений и обременений прав собственности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, государственный регистратор Наталья Акользина.

Наталья Акользина

Проблема изъятия земельных участков для муниципальных нужд на сегодняшний день является одной из наиболее актуальных и обсуждаемых проблем земельного законодательства. Вопросы изъятия земельных участков регулируются нормами федерального законодательства (земельным и гражданским правом).   Действующий Земельный кодекс РФ позволяет осуществлять изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ; размещением следующих объектов муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а именно: объектов федеральных энергетических систем; объектов использования атомной энергии; объектов обороны и безопасности; объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объектов, обеспечивающих космическую деятельность; объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ; объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Необходимым условием изъятия земельного участка для муниципальных нужд является предварительное и равноценное возмещение. При этом под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 4 ст. 63 ЗК РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка, находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

П. 1 ст. 63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых изымается земельный участок, равноценного земельного участка; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках, а также возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ. При этом определение рыночной стоимости земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками. Рыночная стоимость участка устанавливается исходя из его наиболее эффективного использования. В случае, если сторонами не достигнута договоренность о размере платы за изымаемый земельный участок, стоимость его определяется решением суда.

Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для муниципальных нужд состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка, при этом органы местного самоуправления обязаны информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты, о возможном изъятии. В решения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд включаются данные, позволяющие установить изымаемый земельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка и т.д.), цель предстоящего изъятия, срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие, указывается лицо, у которого производится изъятие участка, и правовые основания, по которым ему принадлежит земельный участок. При необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

2. Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка. 

Законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъятием земельного участка:

• до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. В этих случаях допускается информация через СМИ;

• после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год до этого. Данное правило является обязательным – без предоставления данной информации изъятие невозможно;

• собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.

3. Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.

Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка предусмотрена Гражданским кодексом РФ
(п. 4 ст. 279).  Государственная регистрация решений об изъятии земельных участков производится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии органом, осуществляющим изъятие. Учитывая отсутствие в действующем законодательстве специального прядка  регистрации решений об изъятии участков, представляется возмож­ным применение правил о порядке регистрации ограничений (обременений) земельных участков.

4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.

• Основная цель соглашения – определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия.
• Соглашение заключается в свободной форме с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ).
• Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.
Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.). Действующее законодательство ограничивает право органа, принявшего решение об изъятии, на предъявление соответствующего иска в суд двухлетним сроком с момента направления уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (ст. 282 ГК РФ).

В описанной выше процедуре изъятия земельного участка государственная регистрация имеет особое значение. Посредством государственной регистрации решения об изъятии фактически производится регистрация ограничения (обременения) участка, поскольку согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под ограничениями (обременениями) понимается «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)».

Правовые последствия государственной регистрации решений об изъятии земельных участков заключаются в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли. Собственник должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. С этого момента любые произведенные им затраты на изымаемом участке (на строительство и реконструкцию зданий, строений и сооружений, а также иные затраты, существенно повышающие стоимость земельного участка) не подлежат компенсации.

В заключение следует сказать о правах лиц, не являющихся собственниками земельных участков, но пользующихся земельными участками на каких-либо иных правах. В связи с отсутствием у землепользователей (бессрочное пользование), землевладельцев (пожизненное наследуемое владение) и арендаторов права собственности на земельные участки им не возмещается стоимость участков, однако они имеют право требовать бесплатно предоставить им равноценные. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности строений, расположенных на участке, и причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме. Основания изъятия участков для муниципальных нужд у пользователей и владельцев и порядок его проведения должны быть те же, что и для участков, находящихся в собственности.