Цены должны соответствовать рынку

Растут или снижаются цены на омском рынке недвижимости? Вырос ли спрос на жилье? Насколько еще сильны кризисные явления, и как они отражаются на функционировании рынка? Слово экспертам.

Как известно, в последние два года на рынке недвижимости под влиянием экономического спада серьезно изменились цены, значительно снизилась покупательская активность населения. Продажа вторичного жилья едва двигалась, продажа новостроек замерла вовсе. Но в этом году все кардинально изменилось, так как покупательская способность омичей на объекты недвижимости возросла. С одной стороны, это произошло в результате появления новых ипотечных программ, предусматривающих более низкие годовые проценты. Причем снижение ставок вряд ли стало бы возможным без федеральной поддержки кредитных учреждений. С другой стороны, многие семьи смогли приобрести квартиры с помощью материнского капитала.

Помимо этого, заметно оживила рынок выдача жилищных сертификатов, которые также являются одной из форм господдержки граждан в решении жилищного вопроса. Сертификаты выдавались и продолжают выдаваться участникам Великой Отечественной войны, ветеранам афганской войны, вынужденным переселенцам и т.д. Свою лепту в активизацию рынка внесло и ужесточение законов, регулирующих долевое строительство. Все вышеперечисленное повлияло на рост покупательской способности и, в свою очередь, вызвало небольшой подъем цен. Но если в августе-сентябре цены росли только на однокомнатное жилье, то сейчас прослеживается повышение стоимости всех видов квартир, в том числе в новостройках.

Как показывает наш многолетний опыт работы на рынке недвижимости, осень и преддверие новогодних праздников – время максимального роста покупательской активности и, следовательно, дальнейшего роста цен на недвижимость. В этот временной период цены максимально высокие, поэтому продавцам желательно заключить сделку до праздников. После нового года рост стоимости жилья на время приостановится.

Ирина Трубина, директор АН «Цитадель»:

Ситуация на рынке недвижимости, безусловно, улучшается. В первую очередь, купля-продажа жилья происходит благодаря жилищным сертификатам и выдаче ипотечных кредитов. Особенно много клиентов с рассмотренными предложениями по ипотеке приходит из Сбербанка. Недорогие квартиры приобретаются и по материнскому капиталу.  В основном, на омском рынке преобладает спрос на вторичное жилье, хотя новостройки с документами тоже находят своего покупателя. Наиболее востребованы квартиры стоимостью до полутора миллионов рублей. Объекты подороже, как правило, простаивают довольно долго, так как финансовое положение многих омичей оставляет желать лучшего.

Интересно, что в этом году не востребованы квартиры гостиного типа и подселение, хотя этот сегмент и относится к самому дешевому жилью. Лучше всего продаются малосемейки и однокомнатные квартиры, причем даже в тех домах, которые считаются неликвидными – старых трехэтажках и двухэтажках. Возможно, покупатели просто стараются как можно быстрее реализовать свои сертификаты, срок действия которых ограничен тремя месяцами.
Что касается коммерческой недвижимости, то она по объемам продаж по-прежнему сильно отстает.

Например, в нашем агентстве недвижимости немало вариантов, которые мы могли бы предложить покупателям, но звонков очень мало. Вполне закономерно, что повышение спроса на жилую недвижимость вызвало хоть и небольшой, но рост цен. Этому процессу сопутствует тот факт, что жилье стоимостью до миллиона рублей быстро раскупается. В итоге на рынке остаются более дорогие объекты.

Елена Татаринова, директор АН «Держава»:

На рынке недвижимости прослеживается отчетливая тенденция к незначительному росту цен, связанная, в первую очередь, с востребованностью однокомнатных и двухкомнатных квартир по реальной рыночной стоимости. Благодаря жилищным сертификатам и ипотечным кредитам приобретение этого жилья стало доступным для населения со средним достатком. Именно одно-, двухкомнатные квартиры задают тон всему рынку недвижимости. Однако цепная реакция ведет к тому, что спросом начинают пользоваться и более крупные квартиры, но, повторюсь, по нормальной рыночной цене.

Рост рынка недвижимости, который начался в первой половине этого года, продолжается прежними устойчивыми темпами. Омичи размениваются, продают, покупают, в общем, все идет своим чередом. Я твердо убеждена, что искусственный подогрев рынка сейчас абсолютно не нужен. Во время кризиса люди не могли покупать жилье по ряду причин, например, из-за элементарной задержки заработной платы. Сейчас ситуация в какой-то степени нормализовалась, но далеко не в полном объеме. Поэтому, если начнется искусственное завышение цен, как это было до кризиса, квартиры снова встанут.

На мой взгляд, всему риэлторскому сообществу необходимо найти некую «золотую середину», чтобы рынок достойно развивался и не было таких взлетов, как в 2006-2007 годах, которые в какой-то степени и спровоцировали кризис в сфере купли-продажи недвижимости. Хотелось бы пожелать своим коллегам более реально оценивать жилые объекты и не завышать цены. Риэлторы должны грамотно оценивать ситуацию. Часть нашей работы в том и состоит, чтобы объяснять клиентам, что и сколько сейчас стоит и за какую цену это выставлять. В целом, к концу ноября-началу декабря мы ожидаем увеличение цен приблизительно на 10% по сравнению с началом года. Дело в том, что большинство однокомнатных и двухкомнатных квартир по реальной цене будет продано. Соответственно, останутся более дорогие варианты жилья.

Полина Запольская, директор АН «ИП Запольская П.Ф.»:

По прогнозам, которые мы слышим от российских аналитиков и государственных деятелей, экономика нашей страны постепенно приближается к показателям 2007 года. Насколько известно, это самый успешный год последнего десятилетия, год наивысшего экономического подъема. Однако, анализируя нынешнюю ситуацию в Европе, мы видим там зарождение нового витка кризиса. Затронет ли это Россию, пока неизвестно. Но рост рынка недвижимости, думаю, продолжится, и стоимость квадратного метра все-таки будет увеличиваться.
Сегодня немного повысился спрос на однокомнатные квартиры, стоимостью до миллиона рублей или чуть больше.

На рост спроса повлияла выдача жилищных сертификатов и появление новых ипотечных продуктов. Сейчас в Омске появились банки, о которых мы несколько лет назад даже и не слышали. Новые филиалы открыли и крупные известные кредитные учреждения. Все они готовы предоставлять ипотечный продукт. Но оговорюсь, что, учитывая печальный опыт прошлых лет, когда ипотеку давали всем подряд, требования банков ужесточились. Параллельно с однокомнатными квартирами повысился спрос и на двух-, трехкомнатные. Это закономерно, поскольку продавцы небольших квартир, как правило, планируют улучшение жилищных условий, то есть покупку более крупного по метражу жилого помещения.

Благодаря росту спроса повысилась и стоимость квадратного метра. Так, весной этого года квадратный метр на вторичном рынке стоил в среднем 30-32 тысячи рублей. Сегодня его цена поднялась до 33-34 тысяч рублей. Вместе с однокомнатными подорожали и двухкомнатные квартиры «ленинградской», «московской» и «омской» серий. Таким образом, сдвинулась ценовая планка на большинство объектов вторичной недвижимости. Несмотря на более активную куплю-продажу недорогих квартир, дефицита в этом сегменте пока не наблюдается. Дефицит создаем мы сами, когда идем на поводу у наших клиентов. Есть рынок, который диктует нам цены. Все, что выше рыночной цены, как стояло, так и будет стоять, поскольку выбор в нашем городе достаточно большой и вариантов жилья всегда хватает.

Журнал «Недвижимость» № 44 (7880) от 15.11.2010 г.