Кто защитит ребенка?

Конституционный суд отменил норму Гражданского кодекса РФ о сделках с жильем, где проживают дети. Согласно данной норме отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, возможно без согласия органов опеки и попечительства, если несовершеннолетние не находятся на попечении собственника жилья. Как это отразится на сделках? Каковы будут последствия этого решения? Слово нашим экспертам.

Елена Широбокова, директор АН «Олимп»:

Вячеслав Горюнов, директор АН «Славянский бизнес»:
С одной стороны, это решение будет защищать интересы несовершеннолетних. А с другой – мы можем стать свидетелями «некачественных» сделок, так как почти каждая сделка будет сопровождаться постановлением органов опеки. И в данном случае говорить о четких сроках и действиях органов опеки и взаимодействия их с риэлторами будет сложно. А значит, будут срываться или переноситься сделки. Поэтому на первый план будет выходить профессионализм риэлторов и их умение выходить из сложных ситуаций, а также оперативная и правильно организованная работа органов опеки.

Виктор Шульгин, директор АН «Стрелец»:
Я считаю, такое решение правильным. Закон должен защищать интересы собственника, право собственности незыблемо. Вообще сделки, где собственником жилья является ребенок, одни из самых сложных, и в законодательстве еще немало недоработок и перегибов, которые стоит устранить. Например, по закону опекунами несовершеннолетнего ребенка являются оба родителя в равной степени, даже если они развелись. И при проведении сделки, где собственником является несовершеннолетний, требуется подпись и матери, и отца. Это приводит к парадоксальным ситуациям. Допустим, мать с сыном живут в крошечной «гостинке», и владеют ею в равных долях. С мужем она давно развелась. Взяв кредит, женщина решает продать «гостинку» и купить себе и сыну двухкомнатную квартиру. Но папа, который давно не живет с семьей, почему-то не хочет подписывать это заявление. В результате органы опеки ей отказывают в совершении сделки, и продать квартиру она не может. Хотя налицо явное улучшение жилищных условий ребенка: продают лачугу – покупают дворец. Вот эти нормативные акты можно было бы доработать. И инициаторами должны выступить как раз органы опеки, которые и созданы для того, чтобы защищать права несовершеннолетних граждан Российской федерации. И если они реально хотят защищать их права, они бы давно обратились к нашим законотворцам, чтобы изменить норму и позволить проводить сделку с согласия только одного родителя, если происходит явное улучшение жилищных и материальных условий ребенка.
К сожалению, сегодня над органами опеки нет вышестоящей инстанции. Оспорить их решение о запрете продажи квартиры можно только в суде. И в большинстве случаев дело решают в их пользу.

Эдуард Сергеев, директор АН «Монолит»:
Эти изменения возвращают нас в 90-е годы, когда закон требовал согласия органов опеки не только в случае, если ребенок является собственником жилья, но и если он только зарегистрирован в этой квартире. Но, к сожалению, эта норма не защищает интересы ребенка. Кому надо, найдут способ обойти ее. А добросовестные покупатели получат очередной барьер. По моему мнению, эти изменения только повысят рейтинг РОНО, усилят предвзятое отношение к заявителям, увеличат злоупотребления властью. Чиновники будут требовать разрешение даже в тех случаях, где этого не нужно делать. Хочу обратить внимание на еще один юридический момент – единственным представителем ребенка являются его родители, если нормами закона не установлено иное. Но РОНО иногда по-своему истолковывает это положение. Например, вполне благополучные семьи вынуждены обращаться в РОНО за разрешением продать квартиру, где собственником является ребенок. Это, на мой взгляд, неправильно. Органы опеки должны контролировать сделки только в том случае, если у ребенка нет официальных представителей или семья неблагополучная, родители лишены родительских прав. Ст. 37 Гражданского кодекса  регламентирует эти отношения – если назначена опека, то нужно согласие госструктур, если нет – то за своих детей отвечают родители. Управление образования не хочет понимать граждан и их детей, не вникает в их проблемы. Бывает, что они даже не ходят на судебные заседания, когда семью с несовершеннолетним ребенком выселяют из квартиры. Хотя именно они должны защищать интересы детей. Или еще один вопиющий случай. Семья живет в «гостинке»: на 10-12 «квадратах» ютятся четыре человека – мама, папа, 16-летняя девочка и мальчик 12 лет. Они обращаются в Управление образование с просьбой продать эту комнату, чтобы купить частный дом с 2-3 комнатами и приусадебным участком. Но чиновники отказывают на том основании, что при переезде интересы несовершеннолетних якобы будут нарушены. А сегодня они не нарушаются? И такие ситуации не редкость.
 
Журнал «Недвижимость» №31 (776) от 07.08.2010 г.