Главных проблем закон не решает

Госдума приняла во втором чтении законопроект, направленный на защиту дольщиков. Так, в числе прочего, предлагается создать условия для заключения только договоров долевого участия, как наиболее надежных для покупателей квартир. Помимо этого, предлагается освободить застройщиков от уплаты НДС, увеличить штрафы за административные нарушения для должностных и юридических лиц и т.д. Помогут ли эти нововведения дольщикам? Как они повлияют на ситуацию в строительной сфере, и чем грозит принятие этого закона застройщикам?

Нина Карпенко, директор ООО «Недвижимость-ГАРАНТ»:

Новый законопроект затронет интересы всех участников долевого строительства: застройщиков, дольщиков и надзорно-контрольных органов. Привлечение денежных средств станет возможным только на основании договоров долевого участия, жилищных сертификатов либо через жилищно-строительные кооперативы. Законопроектом ужесточаются наказания для лиц, незаконно привлекающих средства на долевое строительство, причем это касается как должностных, так и юридических лиц. Более того, предусматривается незамедлительный возврат денег, процентов от суммы оплаченных средств и причиненных убытков. Кроме того, сроки регистрации договоров долевого участия сократятся с 10 дней до 5 дней – это большой «плюс». Еще одно серьезное новшество, которое хотелось бы отметить, касается целевого использования средств дольщиков – до сих пор этот вопрос не был конкретизирован, в связи с чем надзорные органы не могли отследить расходование денежных средств, оплаченных за строительство. Нередко застройщики собирали деньги на возведение какого-то одного конкретного дома и тратили их на реализацию других жилищных проектов. В случае принятия нового законопроекта появится возможность проследить расходование денежных средств, полученных строительной организацией от дольщиков. Немаловажно, что авторы законопроекта предлагают отменить НДС для застройщиков, работающих в рамках договора долевого участия. Возможно, это будет способствовать если не удешевлению, то отсутствию роста цен на новостройки.

Марина Алексеева, директор по развитию ООО «ИнБГ-брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»:

Поправки в закон, которые пытаются навязать Госдуме, абсолютно не решают главную проблему – как дольщикам в случае нарушения их прав получить деньги. Допустим, суд они выиграли, но что делать, если у застройщика нет никаких депозитов? Строительные компании не отчитываются, куда тратят деньги дольщиков. Закон о долевом строительстве изначально не подразумевал того, что одна из сторон (застройщик) не выполняет своих обязательств. В поправках к 214-у закону также нет ничего о контроле над застройщиком, потому что законотворцы не знают, как рождаются «серые» схемы, куда уплывают деньги дольщиков. Если бы застройщики заканчивали объекты и сдавали их, а не пускали деньги на закладку новых домов, проблема «обманутых дольщиков» была бы снята. В этом году в Омске создана СРО, и если она отнесется к приему строительных организаций достаточно жестко, многие недобросовестные застройщики с нашего рынка просто исчезнут. Прежде всего уйдут случайные люди, которые получали землю по каким-то связям, строили только с помощью подрядчиков и вообще пришли в строительную сферу только потому, что здесь были самые большие доходы. А нормальные строительные компании, которые начинали с «нуля» и сейчас имеют собственное производство, свои постоянные кадры, свою техническую базу, – вот их действительно надо поддерживать.

Светлана Гуринова, директор ЗАО «НовоСтрой КПД»:

Законодатели пытаются усовершенствовать 214-й закон о долевом строительстве, по которому уже изначально вся ответственность возложена только на застройщика. Но ведь дольщик идет на те же риски, что и строитель. Он покупает недостроенное жилье, потому что хочет сэкономить. Хотя, я считаю, недостроенное жилье не должно стоить дешевле, чем готовое. Почему ценники должны быть разными, ведь сметная стоимость строительства одинаковая? Дольщику делают уступку за риск, но в этом случае он тоже должен разделить этот риск вместе с застройщиком. Сейчас всю ответственность государство целиком возлагает на застройщика. Желая, чтобы квадратный метр был дешевле, оно само загоняет покупателя в эту яму. У строителя связаны руки. Для того чтобы сдать дом, нужно пройти ряд организаций, которые могут продлить срок подписания документов. Что в таком случае может гарантировать директор строительной фирмы? Если его даже посадят, придут другие застройщики, которые точно так же будут продавать и нарушать сроки. Потому что у нас в России невозможно давать какие-то гарантии, что все будет сделано, как запланировано.

Между тем сейчас в стране идет настоящий судебный бум! Чиновники советуют дольщикам идти в суды и требовать штрафы и компенсации за простои и неустойки. Некоторые дольщики при обращении в суд требуют очень большую компенсацию, которая иногда составляет двойную стоимость приобретенной квартиры. Застройщик в этой ситуации совершенно бесправен. Он не берет деньги под проценты, как кредитная организация, а строит на них. Откуда же могут появиться суммы на уплату штрафов и неустоек?

Мне приходилось беседовать с людьми, которые принимали закон о долевом строительстве. Я спросила, почему бумаги, от которых зависят сроки строительства, месяцами кочуют с одного стола на другой? Мне ответили: «Вы просто не умеете договариваться». В таком случае о каком законодательстве может идти речь, когда всем и везде о чем-то нужно договариваться! Мы просчитали свои риски и риски своих клиентов и решили, что лучше построим дом за свой счет и выйдем на рынок с готовыми к заселению квартирами.

Ирина Попова, директор ООО «Этаж и К°»:

Когда-то был у нас премьер Черномырдин, который сказал гениальную фразу: «Хотели как лучше, а получилось как всегда». К сожалению, в нашей российской действительности эта фраза применима к очень многим законопроектам и нововведениям. Закон, направленный на защиту дольщиков, – это звучит хорошо, и, на первый взгляд, кажется, что он защитит интересы участников долевого строительства. Но, подозреваю, что недобросовестные застройщики найдут способ обернуть ситуацию в свою пользу. Например, одним из пунктов законопроекта предлагается освободить от НДС-услуги застройщиков, которые действуют в рамках договора долевого участия. Но при расчете себестоимости строительства стоимость услуг застройщика по отношению к стоимости квартиры невелика, приблизительно 10%. Соответственно, невелик и размер НДС. Как можно мотивировать строителей за счет избавления от такой незначительной платы? И потом, застройщики сами занимаются расчетом себестоимости и могут свободно манипулировать цифрами. Для того чтобы проверить, какова реальная себестоимость строительства, нужно проделать колоссальную работу! А вот еще один пункт, который предлагают авторы законопроекта, – средства на долевое строительство могут привлекаться путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Чтобы пояснить эффективность этого нововведения, приведу пример.

У застройщика юридически верно оформлены права на земельный участок и имеется правильно оформленное разрешение на строительство на этом участке. Но если строитель попадает в сложную экономическую ситуацию, вслед за ним в нее попадут и все его дольщики. Для выхода из кризиса застройщик вынужден взять у банка кредит, обеспечением по которому является земельный участок с расположенным на нем недостроенным жилым домом. И вот объект достроен, но кредит не выплачен, и банк претендует на участок, где расположен уже готовый дом с квартирами, проданными в соответствии с правильно оформленными и зарегистрированными договорами о долевом участии. Как в этой ситуации сдать дом в эксплуатацию? Таким образом, даже правильно оформленный договор не всегда может защитить интересы дольщиков. Относительно увеличения штрафов за административные правонарушения могу сказать, что это наименьшее, чем можно напугать недобросовестных застройщиков. У нас в России принято считать, что административной ответственности легко избежать. Как можно реформировать 214 Федеральный закон, я, честно говоря, не знаю. Простите за пессимизм, но, мне кажется, положение дольщиков может изменить только улучшение в экономике Омска и России.