Доказывать приходится продавцам

Приобретая жилье, некоторые из нас опасаются, что право на квартиру или дом может быть оспорено даже спустя месяцы после покупки. Насколько справедливы подобные опасения? Может ли продавец квартиры аннулировать сделку? Если да, то в каких случаях? Какие последствия при этом ожидают продавца, а какие – покупателя? Отвечают эксперты.

Наталья Первушина, директор ООО «Юридический центр «ЯР»:

Сделку можно расторгнуть, а можно признать недействительной. И для того, и для другого варианта существует исчерпывающий перечень оснований, предусмотренных гражданским кодексом. В частности, расторжение сделки в одностороннем порядке через суд допускается только в двух случаях: при существенном изменении или существенном нарушении условий сделки. Допустим, покупатель нарушает график платежей за жилье, приобретенное в рассрочку. Как правило, покупатели или продавцы требуют признать сделку недействительной.

Мошенники имеют здесь широкое поле для действий, так как расторгнуть договор очень трудно, а признать его недействительным намного проще. В основном, ссылаются на то, что находились под влиянием заблуждения, обмана, а также на то, что сделка изначально была кабальной (то есть заключенной на невыгодных условиях) либо мнимой (то есть у продавца не было намерений создавать правовые последствия).

Если сделка признана недействительной, то одна сторона возвращает  имущество, другая – деньги. При расторжении договора речь о возврате  не  идет. Более того, поскольку одна из  сторон нарушает оговоренные условия, от нее могут потребовать возмещения убытков. Но практики по расторжению сделок в нашем городе почти нет, так как оснований для этого очень мало. Почти во всех случаях расторжения сделок в более выгодном положении находится тот, кто денежные средства уже получил: вернуть недвижимое имущество относительно легко, а вот взыскать деньги непросто, так как до решения суда они могут быть потрачены.

Надежда Буякова, директор АН «Крещатик»:

Рынок недвижимости – это сфера жесткого правого регулирования. Защиту прав и интересов граждан, приобретающих объекты недвижимости, обеспечивает Управление Федеральной регистрационной службы. Но, прежде всего, участники сделки должны быть честны друг перед другом, чтобы впоследствии не возникла ситуация  по ее отмене.

Существует много моментов, которые при регистрации сделки купли-продажи, мены или дарения не могли быть учтены той или иной стороной. Вот некоторые из них: скрытые недостатки в продаваемом объекте недвижимости, участие в сделке недееспособного лица, неучитывание интересов ребенка-собственника, отмена доверенности до момента регистрации сделки в учреждении юстиции, нарушение порядка расчета по договору с рассрочкой платежа и т.д.

Такие сделки могут быть отменены по соглашению обеих сторон, тогда недвижимость остается у продавца, а деньги передаются обратно покупателю. Это мирный и самый разумный вариант решения вопроса. Но ситуация может развиваться и по-другому, когда или продавец, или покупатель расторгают сделку в одностороннем порядке на основании решения суда. Однако не стоит забывать, что судебное решение может быть неоднозначным в силу многих нюансов, связанных с проведением сделки.

Екатерина Яшкина, юрист АН «Огни Омска»:

Признать сделку недействительной можно по ряду причин, но всегда —
в судебном порядке, так как документы на квартиру уже зарегистрированы в юстиции, и собственность оформлена на другого человека. Для того чтобы признать сделку недействительной, нужны веские основания. Это может быть недееспособность продавца в силу, например, каких-то психических заболеваний. Либо тот факт, что продавец в момент сделки нахо­дился в алкогольном или наркотическом опьянении. Отдельная ситуация – сделка, заключенная под влиянием обмана или заблуждения. Сейчас много займов оформляется частными лицами, в том  числе, под залог жилья. В рекламных объявлениях указывается, что займ дается без  справок и поручителей. И здесь ничего  не подозревающий получатель ссуды может легко нарваться на мошенников.

Дело в том, что при оформлении квартиры под залог приходится подписывать очень много бумаг, и людям, которые плохо разбираются в разных юридических тонкостях, могут подсунуть не договор займа, а договор купли-продажи. Впоследствии им придется доказывать, что действовали они под влиянием заблуждения и намеревались получить ссуду, а не продать квартиру. В подобных случаях суд смотрит, где и при каких обстоятельствах заключался договор, приглашает свидетелей.

Мошенники стараются предусмотреть все варианты, так как неоднократно участвовали в процессах и знают, на чем могут проколоться. Например, в некоторых договорах прописывают, что человек имеет право проживания  в квартире с оплатой коммунальных услуг на протяжении года, и в этом случае квитанции с фамилией собственника уже не будут доказательством для суда. Случаев, когда жертвами становятся не продавцы, а покупатели, не меньше и даже больше. Однако при судебных разбирательствах они всегда находятся в более выгодном положении, так как доказывать свою правоту приходится именно продавцам.

Полина Запольская,  директор АН «ИП Запольская П.Ф.»:

Сделка может быть аннулирована в том случае, если в суде будет доказано, что она была совершена под давлением одной из сторон. Еще один повод для расторжения договора – нарушение сроков оплаты за жилье, купленное в рассрочку. Помимо этого, причиной для аннулирования сделки может стать поведение доверенного лица, невыполнившего  свои обязательства перед доверителем (такое, например, может произойти, если доверитель находился на лечении и употреблял сильнодействующие препараты, которые могли повлиять на его адекватность). Поэтому при подобных сделках настоятельно советую созвониться с доверителем и попросить хотя бы устно, подтвердить передачу прав по продаже. 

Для покупателя последствия аннулирования сделки могут обернуться по-разному. Его защищает недавно вышедший закон о добросовестном покупателе. Но не всегда приобретающая сторона находится в неведении относительно обстоятельств оспоримой сделки. Тот факт, что на момент купли-продажи продавцы скрывали правду, необходимо доказать. Поэтому все сделки расторгаются только в судебном порядке. В риэлторской практике (слава богу, не моей!) известен случай покупки частного дома с большим количеством прописанных, проживавших там много лет и не удосужившихся узнать, на каких правах они там живут. Этот дом был  приватизирован организацией, надлежащим образом его зарегистрировавшей. Судебное разбирательство длилось очень долго. В итоге  пострадал  добросовестный  покупатель. Получит  ли  он  свои деньги с индексацией? Сомневаюсь.

Приобретая приватизированное жилье, многие считают, что право пользования прежнего жильца автоматически прекращается. Это не так. Прописанный  член  семьи, не использовав приватизацию, может сохранить право пользования. Поэтому при покупке жилья при  всем  том, что  вы доверяете специалистам, нужно помнить, что приобретаете не духи. Чем  больше  вы узнаете про интересующий вас объект, выяснив историю жилого помещения и затребовав полный пакет документов на него, тем меньше проблем может возникнуть в будущем.

Журнал «Недвижимость» №13 (758) от 2.04.2010 г.