Цена и стоимость — разные вещи

При операциях с жильем нередко возникает необходимость его оценки. Что вообще понимается под оценкой недвижимости? В каких случаях она желательна, а в каких – необходима? Каковы особенности оценки квартир и что влияет на величину их стоимости?

Екатерина Яшкина, юрист АН «Огни Омска»:

Оценка жилья необходима в том случае, если квартира покупается в ипотеку. Большинство банков требует оценку для того, чтобы определить, насколько реальной является стоимость выставленной на продажу квартиры и стоит ли выдавать требуемую сумму кредита. До кризиса, когда цены на недвижимость постоянно росли, квартиры часто оценивались выше реальной стоимости, но банки не обращали на это особого внимания. Через полгода или год цены подтягивались к этой стоимости и банкиры были уверены, что  в любом случае смогут реализовать квартиру, если она вдруг окажется дефолтной.

Но кризис скорректировал ситуацию, и сегодня кредитным учреждениям необходима точная оценка недвижимости, чтобы при случае не остаться в накладе. Если заемщик не сможет оплачивать ипотеку, банку невозможно будет продать его квартиру по завышенной стоимости и, соответственно, — вернуть свои деньги обратно. Поэтому к оценке сейчас относятся очень внимательно. Более того, иногда стоимость квартир сознательно занижают. Делается это для того, чтобы в случае усугубления кризиса, банки не оказались в проигрыше. 

В остальном оценка квартир желательна, но не необязательна. Например, грамотная оценка недвижимости способствует ее продаже. Как правило, в этом случае работу выполняют уже не профессиональные оценщики, а опытные риэлторы, которые давно работают в сфере недвижимости. Специально оформленные отчеты при этом не составляются. Ориентируясь на определенные показатели, риэлторы делают вывод, за какую стоимость квартиру можно продать. Без осмотра сделать это невозможно, так как на формирование цены влияет множество разных факторов. Берется в расчет социальная инфраструктура микрорайона, состояние дома — год постройки, наличие ремонта, степень износа (в Омске немало старых домов, спрос на которые постепенно снижается).

Тщательно оценивается сама квартира, ее площадь, планировка. Чем больше жилья с новыми планировками, тем меньше спрос на старые квартиры, которые мы называем «хрущевками». Все стремятся к лучшему. Иногда можно наблюдать такую картину: в одном и то же районе однокомнатные квартиры, площадью 39 квадратов,  дороже, чем двухкомнатные «хрущевки», площадью 42-43 квадрата. Казалось бы, по квадратным метра «двушка» выигрывает, но спрос на нее меньше, потому что омичей интересуют новые планировки. Всем хочется и кухню побольше, и ванную попросторнее.

Помимо вышеперечисленного, учитывается наличие балкона и телефона. Также  оценивается общее состояние квартиры. Специалист, который повидал на своем веку не одну квартиру, может сравнить и определить, в каком случае состояние жилья действительно является отличным, в каком – просто хорошим, а в каком – удовлетворительным.

Сопоставив все полученные данные, специалист делает вывод о стоимости квартиры. Естественно, эта стоимость может регулярно меняться, и даже не потому, что цена на квадратный метр где-то поднялась или упала, а, к примеру, в зависимости от того, сколько  квартир было выставлено на продажу в этом же районе. Задача риэлтора – не только оценивать стоимость квартиры на какой-то определенный момент, но и отслеживать, чтобы жилье оставалось конкурентоспособность, то есть, в случае необходимости, менять цену, иначе в продаже не будет никакого смысла – квартира так и останется висеть  мертвым грузом.

Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС»:

Под оценкой жилья понимается определение стоимости объекта. При ипотечном кредитовании оценка жилой недвижимости является обязательной. Как правило, оценка квартир, сводится к анализу соответствующего сегмента рынка. При этом всегда превалирует сравнительный подход. Сам по себе рынок недвижимости достаточно развит, чтобы сделать расчет практически любого объекта. На величину стоимости жилья влияет целый набор факторов. Месторасположение, а также технические характеристики дома и квартиры – этажность, материал конструкций, площадь комнат, наличие или отсутствие балкона, техническое состояние (наличие или отсутствие ремонта) и прочее.
Одна из самых больших проблем — интерпретация полученной информации.
Вопрос в том, что же включить в рыночные данные, как рассматривать рыночные данные, как их применять и как на их основе строить расчетные модели.

Мы ведем оценку недвижимости, как правило, опираясь на открытые предложения, то есть на публичные оферты, так как издания по недвижимости публикуют данные по ценам предложения. Но цена и стоимость — это разные вещи. Сами по себе цены также следует различать. Например, может значительно разниться цена предложения и цена сделки. Рыночная стоимость может сильно отличаться от цены предложения объекта, но наши клиенты не всегда осознают эту разницу и не всегда понимают, что выставить объявление в газету – еще не значит продать по этой цене.

Максим Шерстнев, директор ООО «Стандартэкс»:

Оценка недвижимости – это определение стоимости, денежной суммы, которую можно реально получить при операциях с ней. В действующих стандартах оценочной деятельности упоминается несколько видов стоимости, которые могут быть определены оценщиком: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

В настоящее время, речь обычно идет об определении именно рыночной стоимости недвижимого имущества. Существует закон «Об оценочной деятельности в РФ», где указаны случаи, когда оценка имущества, в том числе недвижимого, является обязательной. Так, оценка обязана проводиться при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, в случае возникновения споров о величине стоимости объектов, при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки, при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении, при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов.

Оценка недвижимого имущества может быть необходимой и случаях кредитования под залог недвижимости, определении страховой суммы при страховании недвижимости, определении размера нанесенного ущерба, аренды имущества. На стоимость квартиры влияет, в первую очередь, место ее расположения и класс жилья. Если жилье однотипное и расположено в похожих районах, то значение имеют этажность здания (наличие лифта), сам этаж, на котором находится квартира, материал, который использовался для строительства стен, площадь кухни, наличие балкона или лоджии. Кроме того, существенное значение имеет окружающая инфраструктура. Предпочтительно, если  поблизости будут находится остановки общественного транспорта, продуктовые магазины, школы и детские сады.

Журнал «Недвижимость» №10 (755) от 12.03.2010 г.