Купить квартиру в долевой собственности реально?

Многие омичи, испытывая финансовые затруднения, желают купить в собственность не всю квартиру, а лишь долю в ней. Как часто происходят такие сделки? Насколько они сложны и в чем состоят основные трудности? Насколько рискованно покупать долевую собственность самостоятельно, без обращения к специалистам?

Екатерина Яшкина, юрист АН «Огни Омска»:

Нередко в журналах и газетах можно встретить объявления о продаже одной четвертой или даже одной шестой доли в однокомнатной квартире. Продать такое жилье   практически невозможно. Как правило, размер доли должен соответствовать площади одной из комнат. Отдельные комнаты покупаются часто, так как люди разводятся, съезжаются, разъезжаются и не всегда имеют средства на полноценное жилье. Часто доли в квартирах приобретают родители для своих детей-студентов. Это своеобразное вложение денег, первая ступенька к приобретению настоящей квартиры. 

Если все комнаты разные по площади и не соответствуют долям, покупатель в будущем может столкнуться с ситуацией, когда его попросят переселиться, допустим, из большей комнаты в меньшую. Так как доли не закреплены за конкретными комнатами, все жильцы в равной степени имеют право пользоваться квартирой. Чтобы избежать подобной ситуации, можно перевести доли в комнаты, заключив соглашение в юстиции. Тогда в свидетельстве о праве собственности будет прописано, что вам принадлежит не одна вторая или одна третья доля квартиры, а, к примеру, комната №2, обозначенная в техническом паспорте. В этом случае покупатель станет собственником уже конкретного объекта, откуда его нельзя будет переселить в другую комнату. Но, к сожалению, такие соглашения заключаются крайне редко. Если один из собственников начинает продажу своей доли, остальные жильцы, как правило, не идут ему навстречу. Для того чтобы оформить соглашение, необходимо собрать всех соседей в юстиции. Мы как агентство недвижимости начинаем вести переговоры от имени своего клиента: объясняем, что готовы назначить определенный, удобный для всех день, занять очередь, подготовить все необходимые бумаги, за счет продавца предоставить транспорт. Но многие собственники остаются глухи к нашим призывам. Порой это кажется по меньшей мере странным, ведь по сути закрепление конкретной доли может понадобиться этим же соседям. Они также могут столкнуться с тем, что жилье придется продавать или разменивать, а ведь многие потенциальные покупатели не захотят приобретать какую-то абстрактную часть квартиры. 

Кстати, прежде чем выставлять на продажу свою долю, всем продавцам вменяется в обязанность за месяц предупредить собственников других долей. Если в процессе продажи цена помещения изменится, необходимо будет сделать предложение соседям уже с учетом новой стоимости и опять целый месяц ждать их согласия или отказа. В некоторых случаях продавцы эти правила не соблюдают, так как уверены, что другие собственники выкупать их доли не собираются. Нам приходится объяснять, что, если определенный законом срок не был выдержан, второй собственник квартиры в будущем может оспорить сделку. Раньше риэлторские агентства, чтобы не тянуть время, советовали клиентам, вместо того чтобы ждать согласия соседей, оформлять передачу жилья в другие руки договором дарения. Но сейчас при получении недвижимости от чужого лица в виде дарения необходимо платить налог, который напрямую зависит от стоимости жилья. Поэтому, когда цены на недвижимость стали расти, покупатели перестали соглашаться на подобный вариант.

Эдуард Сергеев, директор АН «Монолит»:

Сделки с долевой недвижимостью бывают сравнительно редко. Долю как таковую продать нельзя, она должна быть выделена в виде какой-то определенной комнаты или комнат. Особых рисков при самостоятельном приобретении долевой собственности нет, по крайней мере, подводных камней здесь не больше и не меньше, чем при покупке целой квартиры или дома.

Перед сделкой необходимо точно выяснить, какая часть квартиры станет вашей долей. Необходимо обратить внимание и на расположение комнат. У вас должно быть два разных входа, разные ключи, для того чтобы можно было попадать в свою часть квартиры не в ущерб другому человеку. Именно поэтому приобрести в долю можно далеко не каждую квартиру. Если помещения смежные, проживание здесь вряд ли окажется комфортным, так как через вашу комнату будут постоянно курсировать посторонние люди.
Не стоит забывать и о правовых нюансах. Согласно действующему законодательству, при продаже одной из долей собственник второй доли имеет преимущественное право покупки.

О том, что помещение будет выставлено на продажу, такого соседа необходимо уведомить за месяц. Именно столько времени дается второму собственнику на принятие решения о том, выкупать или не выкупать вашу часть квартиры. Немаловажно знать и еще один важный нюанс владения долевой жилплощадью: нельзя сдавать свою комнату в наем без согласия соседа.

В целом вопрос покупки долей сегодня актуален, ведь у многих омичей не хватает средств на приобретение целой квартиры. Кроме того, куплю-продажу долевой квартиры можно использовать для получения прибыли. Допустим, относительно недорого покупается часть квартиры у мужа, который расходится с женой. Затем выкупается доля жены. В итоге такая квартира обходится дешевле, чем при покупке целиком, зато продать ее можно дороже.

Ирина Трубина, директор АН «Цитадель»:

Сделки с долями представляются наиболее сложными, поскольку для этого требуется четкое соблюдение порядка продажи доли. Прежде чем продать часть квартиры третьим лицам, необходимо сначала предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. На регистрацию должен быть предоставлен экземпляр заявления, которым продавец известил сособственника о продаже, опись вложения в ценное письмо, а также уведомление о вручении ценного письма адресату. 

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между собственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что один из них хочет продать свою долю, другие зачастую начинают вставлять ему палки в колеса. Это выражается и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей, и в уклонении от получения извещения о продаже доли.

А некоторые на бумаге дают согласие на покупку доли, на самом деле не собираясь этого делать. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы, и приходится все начинать сначала. Еще большую сложность могут создавать ситуации, когда сособственники не проживают в квартире, а их адреса неизвестны. С точки зрения закона достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев подать иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Указанный срок исчисляется со дня, когда участник общей долевой собственности узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли постороннему лицу с нарушением его права. Некоторые продавцы, чтобы сэкономить время, предлагают сделать договор дарения, но мы не рекомендуем идти у них на поводу, так как и в этом  случае у покупателя могут возникнуть  проблемы.

И все же долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли порой бывает единственным выходом. При этом покупатель доли должен понимать, что его  по сути ждет жизнь в коммуналке, и, чем лучше сложатся отношения с  соседями, тем спокойнее будет ему. Совершенно очевидно, что сделки с долями сопряжены с высокими рисками, юридическими и организационными сложностями.
Без помощи высококвалифицированного специалиста здесь не обойтись.

Журнал «Недвижимость» №7 (752) от 22.02.2010 г. Омск