Как не оказаться в заложниках

Отдельная история — ситуация с квартирой, проданной одним супругом без согласия другого. По закону жилая площадь, приобретенная в браке и оформленная на одного из супругов, является общей собственностью. Если в случае развода права мужа или жены были нарушены, он или она в течение трех лет имеют право обратиться в суд и оспорить сделку. Бывает и так, что супруги не разведены, но живут раздельно и один из них, имея паспорт без печати о браке
(к сожалению, сотрудники паспортных столов иногда забывают переставить печать при смене документов), тайно продает квартиру. В этом случае суд, как правило, становится на сторону приобретателя. В семейном кодексе существует норма, которая указывает, что супруги действуют с согласия друг друга. Если один из супругов разрешения на продажу не давал, ему следует спрашивать со своей второй половины, а не беспокоить покупателя, который получил всю информацию о квартире от продавца.

В отдельных случаях срок исковой давности растянут до 10 лет. В течение этого времени оспариваются сделки, совершенные недееспособными лицами, например, умственно отсталыми или психически нездоровыми людьми.

Самостоятельное приобретение жилья — это всегда большой риск. Рядовой покупатель вряд ли хорошо осведомлен о том, какие документы и в каких случаях необходимо проверять. В каждой конкретной ситуации присутствует много нюансов. Некоторые считают: юстиция сделку зарегистрирует, и слава богу! Не стоит удивляться, если после такой продажи выяснится нечто малоприятное. Это не означает, что покупатель непременно потеряет квартиру, но времени и нервов на ее отстаивание потратит, безусловно, много. Кроме того, для защиты своих прав собственник наверняка обратится к юристам, а это потребует больших расходов. Ведь подобные дела не решаются в один присест, а тянутся годами.

Я участвовала в одном из таких процессов на стороне покупателя. Мои клиенты купили квартиру самостоятельно, без помощи агентства. Спустя два года бывший хозяин заявил, что продавал жилье в состоянии алкогольного опьянения. По словам покупателей, на сделке продавец выглядел вполне трезвым. В то же время регистратор в юстиции тоже не заметил его опьянения, иначе сделка, скорее всего, не состоялась бы. Как я понимаю, истец просто решил воспользоваться ситуацией. В тот период жилье сильно росло в цене. С момента продажи стоимость квартиры поднялась вдвое, и ее бывший владелец захотел на этом заработать.

Суд длился год и три месяца. Так как обе стороны выходили на сделку один на один, привести свидетелей они не могли. Начались различные экспертизы. Покупатели ожидали их результата со страхом. К счастью, процесс они выиграли, но думаю, пока продолжался суд, не раз пожалели, что обошлись без посредников. В этой ситуации все закончилось благополучно, но ведь так бывает не всегда. Чтобы не оказаться у разбитого корыта, желательно обращаться к профессионалам рынка недвижимости. Агентства оказывают своим клиентам полную юридическую поддержку. Я имею в виду не только тщательную проверку документов на квартиру. Если в будущем возникнет конфликтная ситуация, риэлторская фирма будет отстаивать интересы своих клиентов в суде. При этом покупатели не только получат квалифицированную поддержку, но и обойдутся без дополнительных затрат.

Вряд ли стоит покупать квартиру самому. Досконально проверить ее «юридическую чистоту» довольно сложно и без опытного риэлтора здесь, пожалуй, не обойтись. В соответствии с Гражданским кодексом РФ срок исковой давности составляет от года до трех лет. Чаще всего суды признают недействительными сделки, заключенные недееспособными лицами, а также сделки, заключенные под влиянием насилия, вследствие обмана либо человеком, который не осознавал значение своих действий.

Если возникают подозрения в недееспособности продавца, необходимо оформить соответствующий запрос для выяснения личности: не было ли решения суда о его недееспособности или ограниченной трудоспособности. Но реестра таких граждан нет и выяснить истину бывает непросто.

Необходима тщательная проверка подлинности документов, а также истории жилого помещения. По возможности риэлторы стараются проследить, как прежде переходили права собственности на квартиру: насколько часто и при каких обстоятельствах. Особенно осторожно стоит относиться к объектам, которые продаются срочно.

Отсчет исковой давности идет со дня, когда началось исполнение сделки. Однако в некоторых случаях возможно восстановление этого срока. Например, если суд признает уважительной причину, по которой истец не смог вовремя обратиться с иском (тяжелая болезнь, беспомощное состояние и т.д.), нарушенное право подлежит защите. Однако причины пропуска срока исковой давности признаются уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев этого срока. Также срок исковой давности приостанавливается и прерывается, если возникли или на протяжении последних шести месяцев существовали определенного рода обстоятельства. При их устранении срок исковой давности восстанавливается, и оставшаяся его часть удлиняется до шести месяцев. Такое, допустим, возможно, если истец находился в составе вооруженных сил, переведенных на военное положение.

Еще раз повторюсь, что обращение в агентство недвижимости существенно снизит риск покупки проблемной квартиры. Процесс сбора и проверки документов займет намного меньше времен. Риэлторы смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, и в итоге предостерегут от покупки опасной квартиры.

Насколько мне известно, наиболее часто оспариваются сделки, при которых не были учтены права третьих лиц
(в первую очередь несовершеннолетних). Допустим, в договоре приватизации квартиры не фигурировали жильцы, временно снятые с регистрационного учета, но не лишенные права проживать на данной жилплощади (заключенные, военнослужащие и т.д.)

В судебной практике немало случаев, когда сделки с недвижимостью признавались недействительными из-за того, что совершались недееспособными гражданами. В большинстве случаев речь идет о ситуациях, когда продавец в момент совершения сделки находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Также договор купли-продажи может быть оспорен, если продавец оказался недееспособным ввиду временного психического расстройства.

Оспорить сделку можно в срок от года до трех лет. Чтобы себя обезопасить, покупателю следует, во-первых, проверить, не наложен ли на помещение арест либо другие обременения или ограничения прав, о которых продавец умалчивает. Необходимо выяснить, является ли лицо, продающее квартиру, правомочным на совершение данной сделки, то есть по какому праву обладает данной квартирой, в результате какой сделки ее получило и не оспариваются ли эти права в суде. Кроме того, следует проверить, имеют ли права на это жилье какие-либо третьи лица, о существовании которых продавец также может умышленно умалчивать. Желательно знать, кто прописан в данной квартире.

При наличии всей этой информации риск попасться на удочку мошенников сводится к минимуму. К сожалению, не всегда представляется возможным проверить «историю» недвижимости, так как она могла перепродаваться несколько раз, и то, на каком этапе произошел обман, выяснить трудно. Стопроцентной гарантии «юридической чистоты» сделки не сможет дать даже агентство недвижимости, однако именно оно сведет риск покупателя к минимуму.