Закон немного опоздал...

На днях президент России подписал изменения в закон об ипотеке. Документ дополнила статья, упрощающая выдачу ипотеки на приобретение коммерческой недвижимости. Мы попытались выяснить у экспертов значение этого нововведения. Насколько оно повлияет на рынок недвижимости и сможет ли внести свою лепту в оздоровление сложившейся ситуации?

директор  по развитию ООО «ИнБГ-брокеридж» ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»:

Эту статью стоило включить в закон еще два года назад. Как бы это повысило продажи коммерческой недвижимости! В то время в нашем городе только УРСА Банк на свой страх и риск давал ипотеку под коммерческую недвижимость. Сделки проходили, что называется, со страшным скрипом, потому что согласно законодательству целый месяц, пока не получено свидетельство о госрегистрации, продавец сидел без денег, покупатель – без объекта, а банк – без залога. Все участвующие стороны сильно рисковали. Свое-образной страховкой служили разные промежуточные обязательства.

Сейчас разрешение брать коммерческую недвижимость в ипотеку, по сути, никому не нужно. В общем и целом я считаю, что это нововведение не заработает. Конечно, у банкиров появились гарантии, что с закладными все будет в порядке. Они готовы выдавать ипотеку под коммерческие объекты, только того количества заемщиков, как два года назад, теперь нет. У многих предпринимателей падают обороты, и бизнес уже не приносит прежних доходов. Для кредитных учреждений это риск невозврата. Ни один банк без подтверждения платежеспособности кредит не выдаст.
В случае банкротства предпринимателя продать коммерческую недвижимость будет гораздо сложнее, чем жилую, так как здесь фигурируют совершенно иные суммы.

Вообще же рынок недвижимости нельзя рассматривать в отрыве от всей экономики. Чтобы оздоровить систему, необходимы прежде всего льготы по налогам и выдача кредитов. Для нормализации экономики государство может реструктурировать коммерческие кредиты, уменьшить размер ежемесячных платежей, отменить НДС. Тогда у предпринимателей появится возможность эффективно работать, и дальше все наладится само собой, в том числе и на рынке недвижимости.

Эдуард Михайлович СЕРГЕЕВ, директор АН «Монолит»:

Прежде всего, хотелось бы отметить, что те, кто мог купить или взять в кредит коммерческую недвижимость, давно это сделали. Поэтому особого эффекта от новой статьи ждать не стоит. Она может быть выгодна лишь предпринимателям с устоявшимся бизнесом, приносящим хороший стабильный доход. Таких в нашем городе немного.

Мелким предпринимателям, имеющим в наличии в основном одни лишь идеи, ввязываться в ипотеку не с руки. Бизнес сейчас развивается плохо, а налоги платить необходимо. В подобной ситуации ипотека может стать настоящей кабалой, как и в сфере жилья.
 
В то же время получить кредит под коммерческую недвижимость по-прежнему будет нелегко. Банки наверняка поставят для ипотечных заемщиков трудно выполнимые условия и вынудят подписать кабальные договоры, согласно которым в случае невыполнения заемщиком какого-то пункта банки вправе требовать досрочного погашения кредита.

Александр Александрович СТУКОВ, директор Управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:

Думаю, что данное изменение станет серьезным стимулом для инвесторов и покупателей коммерческой недвижимости. Однако вряд ли бизнесмены сразу поспешат вкладывать средства в нежилые объекты. Несмотря на то, что такое нововведение интересно и для инвесторов, и для банков, отзыв на него последует не сразу. И на это есть причины.

Даже те предприниматели, которые, в принципе, готовы взять коммерческую недвижимость в кредит, сейчас выжидают. Они анализируют и просчитывают возможные риски и степень отдачи. Все ждут пресловутого дна кризиса. Буквально на днях глава Сбербанка Герман Греф в своем интервью заявил, что цены на рынке недвижимости его практически достигли. И ряд крупных аналитиков с ним согласен. Насколько эти высказывания справедливы, сказать трудно. Но в любом случае все игроки рынка ожидают подтверждения того, что сползание закончилось и вкладывать в недвижимость не только можно, но и нужно, так как более выгодных предложений уже не будет.

С моей точки зрения значительных подвижек в цене предложения больше не будет. Однако пока присутствует так называемый скрытый дисконт, и сейчас еще можно очень существенно сторговаться по цене объекта в ходе переговоров. В целом я считаю, что наступило самое время для инвестиций в коммерческую недвижимость. Через какое-то время в городе образуется дефицит свободных объектов, и цены поползут вверх. Несмотря на то, что выбора на рынке недвижимости пока хватает, отложенный спрос обязательно сыграет свою роль, ведь объемы строительства сильно сократились.

В любом случае толчком для рынка станет ощущение правильности вложения средств в коммерческую недвижимость.
И снятие части рисков за счет законодательного упрощения процедуры ипотечного кредитования по нежилым объектам – это правильный шаг. Еще бы снизить банковские ставки хотя бы на треть. Хотя «акулы» рынка уже сейчас методично сканируют рынок и проглатывают самые лакомые куски.  

Евгений Сергеевич Щербаков, генеральный директор Центра деловой недвижимости «Навигатор».

Это изменение в закон об ипотеке полностью отвечает здравому смыслу. Во все времена коммерческая недвижимость была, есть и будет наиболее ликвидной частью залога и то, что под нее не давали ипотеку, мягко говоря, вызывает удивление.

Но я опасаюсь, что банки начнут тормозить исполнение данной статьи закона, точно так же, как саботировали многие указы президента и премьер-министра в течение последнего года. При этом все необходимые формальности будут соблюдены. Сейчас кредитным организациям проще проводить спекулятивные сделки с валютой, инвестировать их за рубежом, нежели связываться с коммерческой недвижимостью. Получаемые от государства деньги, банки умудряются использовать в собственных интересах.

В общем и целом нововведение вряд ли как-то изменит ситуацию на рынке недвижимости, по крайней мере в сфере ипотечного кредитования. Отрадно конечно, что президент о нас думает, заботится и пытается вникнуть во все нюансы рынка. Однако проблему надо решать в совокупности. Отдельные вливания в

определенные отрасли толку не принесут. Неэффективность подобных управленческих решений доказана на примере «Авто-ВАЗа»: на активизацию его работы из госбюджета были потрачены сотни миллиардов рублей, но завод встал и его продукцию никто не покупает.

То же самое происходит сейчас и в сфере недвижимости. Наши государственные деятели, как плохие врачи, пытаются лечить симптомы, не затрагивая организм в целом. Различные рейтинги, публикуемые в специализированных журналах, показывают, что Россия по эффективности борьбы с экономическим кризисом находится на худших позициях даже в сравнении с Украиной.

В нашей стране необходимо оздоравливать экономику в целом. Тогда все механизмы саморегуляции включатся автоматически. А сейчас, когда безработица продолжает расти, а покупательская способность – снижаться, какой толк в том, будут выдаваться кредиты под коммерческую недвижимость или нет?

Журнал  «Недвижимость» №29 (724) от 3 августа 2009 г.