Обмен – дело тонкое и долгое

За последние месяцы на рынке риэлторских услуг выросла доля обменных сделок. Некоторые омичи таким способом уже решили жилищный вопрос, другие только собираются это сделать. Какие документы необходимы для обмена? Сколько в среднем длится поиск альтернативной квартиры и как рассчитывается размер доплаты? Узнаем у экспертов.

Ирина Аркадьевна ПОПОВА, директор ООО «Этаж и Ко»:

Помимо так называемого «чистого» обмена на рынке недвижимости распространена продажа с одновременным приобретением другого жилья, которая также является своеобразным обменным вариантом. Из общего числа сделок доля чистых обменов невелика (одна сделка на десять), количество продаж одной квартиры с одновременным приобретением другой составляет около половины, а остальное – чистая продажа.

В последнее время риэлторы довольно часто обзванивают разные агентства недвижимости и выясняют, возможен ли в том или ином случае обменный вариант. Нередко предложение об обмене поступает от самих клиентов. Сейчас очень распространена ситуация, когда покупатели сознательно идут на ухудшение жилищных условий (то есть на приобретение более дешевого жилья) для того, чтобы при сделке получить деньги. Как правило, размер доплаты высчитывается исходя из рыночной стоимости той и другой квартиры.
Если покупатель на квартиру уже нашелся, то для поиска разменного варианта требуется максимум одна неделя. Сегодня на рынок выставлено много жилья, поэтому для любого клиента найти подходящую квартиру почти не составляет труда.

Для обмена требуется точно такой же комплект документов, как и для купли-продажи. Но объем пакета во многом зависит от того, какие исходные документы необходимо доделать. В целом же в Гражданском кодексе есть глава о действительности сделок. Там указано, что правовые последствия сделок и механизмы расторжения договора, будьто купля-продажа или «чистый» обмен, совершенно одинаковы.

Елена Михайловна  ОЛИФЕР,  заместитель  директора  ООО «Недвижимость Доверие»:

В настоящее время наибольшее количество сделок составляют обменные варианты. Это связано прежде всего с тем, что у населения отсутствуют в наличии крупные денежные средства.
Наиболее распространенные схемы обменов – это «один на один». Длинные разменные цепочки пока удаются с трудом. В основном граждане стремятся обменять однокомнатную квартиру на двух- или трехкомнатную с доплатой. Другие, наоборот, намерены получить доплату и разменяться на меньшее по площади жилье.

Поиск подходящей квартиры занимает в среднем от 1 до 3 месяцев, так как клиенты хотят посмотреть как можно больше вариантов и выбрать наиболее интересный. После того как вариант найден, решается вопрос с доплатой. Доплата – это, как правило, разница в цене между обменными вариантами. Обычно ее размер относительно невелик и не превышает 300–600 тысяч рублей. Если обе стороны, участвующие в обмене, все устраивает, агентство недвижимости готовит документы и проводит сделку. Для обмена необходимы практически те же документы, что и по сделкам купли-продажи (правоустанавливающие документы, технический паспорт, справки об отсутствии обременения, при необходимости – постановление органов опеки и попечительства и т.д.).

В сегодняшней кризисной ситуации обмены являются практически единственным способом решения жилищного вопроса. Поэтому советую: если ваша квартира долго не продается, займитесь обменом, и результат не заставит себя ждать.

Ирина Владимировна ТРУБИНА, директор АН «Цитадель»:

Вариантов обмена очень много. Случаи бывают самые разные, но в основном омичи меняют однокомнатные квартиры с доплатой на двухкомнатные или, допустим, трехкомнатные с доплатой на две однокомнатные. Нередко на квартиры стараются обменять частные дома, либо, наоборот, переезжают в индивидуальное жилье из многоэтажек.

Но, в общем-то, люди сейчас рассматривают любые варианты: бывает, что меняют свою квартиру на аналогичную, но в другом районе. В таких случаях при определении доплаты учитывается месторасположение того и другого жилья: какой из районов выгоднее или престижнее. Вообще же при расчете размера доплаты мы берем за основу стоимость обеих квартир. Много зависит и от пожеланий самих клиентов. Все объекты, которые предлагаются к обмену, мы также выставляем на продажу.
Сроки обмена, как правило, растянуты. Подобрать альтернативное жилье очень сложно. Некоторые квартиры путем обмена почти невозможно реализовать.

В ряде случаев предлагаются такие помещения, на которые клиенты даже не хотят смотреть. От агентств недвижимости обмены требуют больше ответственности и большего объема работы. Как правило, проблемы возникают чаще, чем при купле-продаже: то не устраивает район, то сама квартира. По времени поиск жилья, переговоры насчет доплаты и все необходимые согласования занимают от одного до двух месяцев.

При обмене для органов юстиции формируется почти такой же пакет документов, как и при продаже. Но, оформляя бумаги, многие предпочитают регистрировать квартиру по договору купли-продажи, а не по договору мены. В договоре купли-продажи указывается стоимость объекта и клиенты считают, что так они лучше застрахованы.

Всем, кто желает разменяться, лучше не делать этого без помощи грамотного риэлтора. Эта та ситуация, когда обращаться в агентство необходимо. Специалисты помогут проверить документы на приобретаемую квартиру, сформировать пакет на свое жилье, а также подскажут, как избежать «подводных камней».

Татьяна Леонидовна СЕРГЕЕВА, заместитель директора АН «Монолит»:

Наиболее распространенный вариант обмена – обмен через куплю-продажу. При этом варианте клиент может выбрать себе подходящее жилье, соразмерить его рыночную стоимость со стоимостью имеющейся квартиры и приобрести нужное, продав свое. При необходимости предусматривается доплата разницы. Второй вариант – прямой обмен — встречается гораздо реже.

Все квартиры, участвующие в обмене, проходят юридическую проверку. Между сторонами заключается договор мены и производится государственная регистрация сделки. В плане организации прямой обмен сложнее стандартной сделки. Продажа одной и приобретение другой квартиры с помощью технологии прямого обмена может занять в среднем до 3 месяцев. При стандартной же купле-продаже на ожидание покупателя может уйти сегодня целый год.

Сделка прямого обмена может быть оформлена как в виде договоров купли-продажи, так и договором мены. У каждого варианта есть свои преимущества. При мене вы заключаете один договор (а не два встречных договора купли-продажи), поэтому оформление обойдется дешевле. Если сделка мены будет признана недействительной, оба участника получат обратно свое жилье. Если же недействительной признают одну из встречных сделок купли-продажи, то к продавцу вернется жилье, а вот у покупателя могут возникнуть проблемы с получением своих денег.

Но при оформлении договора купли-продажи вы получаете налоговый вычет, а при наличии договора мены сделать это сложнее. Некоторые представители налоговых органов высказывались о невозможности предоставления налогового вычета при мене квартир. Поэтому советую все-таки оформлять обмен в виде купли-продажи.

Журнал  «Недвижимость» №25 (720) от 3 июля 2009 г.