Схемы ипотечного кредитования

Елена ПАЛАМАРЧУК, начальник отдела регистрации ипотеки УФРС по Омской области, государственный регистратор

Как показывает практический опыт, наиболее эффективной схемой обеспечения жильем категории граждан, имеющих средний достаток, является ипотечное жилищное кредитование. Государственной регистрации в данном случае подлежит договор купли-продажи жилого помещения, право собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, и залог в силу закона в пользу банка, выдавшего кредит.

Ипотечным жилищным кредитованием сегодня принято называть сделки купли-продажи жилых помещений с залогом имущества, приобретенного на средства кредита банка. На сегодняшний день ипотечные программы имеют более 50 банков.

По этим программам существует несколько схем ипотечного кредитования. Самой распространенной является схема, когда клиент получает долгосрочный кредит (до 30 лет) в размере 70-90 процентов от стоимости приобретенного жилья, которое и становится обеспечением по кредиту. При этом клиент выплачивает первоначальный взнос от 10 до 30 процентов от стоимости жилья из своих собственных средств.

При такой схеме возможно приобретение жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. Приобретение жилья оформляется договором купли-продажи, в котором в обязательном порядке указываются условия кредитного договора и возникновение ипотеки в силу закона. По данному роду сделок право залогодержателя обычно удостоверяется закладной – именной ценной бумагой. Таким образом, кредитные обязательства заемщиков преобразуются в ценные бумаги, которые могут быть проданы сторонним инвесторам.

В регистрирующий орган необходимо предъявить документы:
1. Договор купли-продажи жилого помещения в трех подлинных экземплярах;
2. Документ, подтверждающий оплату госпошлины;
3. Кредитный договор или договор займа в подлиннике и копии;
4. Подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения;
5. Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение жилого помещения;
6. Нотариально удостоверенные доверенности от представителей сторон.

Другой схемой ипотечного жилищного кредитования является приобретение жилых помещений на первичном и вторичном рынке на кредитные средства банков, где обеспечением по кредиту является ипотека имеющегося в собственности жилья.

В указанном случае заключается договор купли-продажи жилого помещения, приобретенного на средства кредита банков, и одновременно – договор ипотеки жилого помещения, имеющегося в собственности лица, получившего кредит с выдачей закладной, удостоверяющей права залогодержателя (банка).

При таком виде кредитования в орган, осуществляющий государственную регистрацию, предоставляются следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации ипотеки от залогодержателя (банка) и залогодателя (заемщика);
2. Документ об оплате государственной пошлины;
3. Договор об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки);
4. Подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения;
5. Подлинник и копия закладной;
6. Кредитный договор;
7. Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора об ипотеке.

В нынешнем году в Омской области более 100 военнослужащих приобрели жилые помещения за счет средств целевого жилищного займа в рамках проводимого эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Этот закон предоставляет военнослужащим возможность приобретения жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы, а также выбора месторасположения и размера жилого помещения.

В рамках такой схемы государственное учреждение «Федеральное Управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» заключает с военнослужащим договор целевого жилищного займа и договор купли-продажи жилого помещения, которое в последующем передается в залог, где залогодержателем выступает Российская Федерация по договору последующей ипотеки.

На государственную регистрацию предоставляются:
1. Договор купли-продажи жилого помещения в трех подлинных экземплярах;
2. Документ, подтверждающий оплату госпошлины;
3. Договор займа;
4. Подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения;
5. Нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение жилого помещения;
6. Нотариально удостоверенные доверенности от представителей сторон;
7. Договор об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки);
8. Регистрационный номер участника эксперимента в реестре участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;

Однако какая бы схема ипотечного жилищного кредитования ни была выбрана, всегда возникает залог приобретенного или имеющегося жилья, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Регистрационный орган в определенных случаях может отказать в регистрации ипотеки, в частности:
– если за регистрацией ипотеки обратилось ненадлежащее лицо;
– если документы, предоставленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
– если правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данную недвижимость;
– если не предоставлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с законом;
– если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными.
Государственная регистрация в соответствии со ст. 21 ФЗ «Об ипотеке» может быть отложена в случаях:
– непредоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для государственной регистрации;
– несоответствия договора об ипотеке и закладной и приложенных к ним документов требованиям законодательства Российской Федерации;
– необходимости проверки подлинности представленных документов;
– наличия судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом ипотеки, до разрешения спора в суде.
Таким образом, ипотечное жилищное кредитование, особенно долгосрочное, оказывает огромное влияние на общественные процессы, происходящие в государстве, формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение эффективности труда и уровня доходов своей семьи, заинтересованность в устойчивом развитии общества. В конечном итоге институт ипотеки способствует ускорению формирования среднего класса – социальной основы гражданского общества.

Журнал "Недвижимость" № 51 (643) от 24 декабря 2007 г.