И у хозяина жилья есть права

В прошлом номере были опубликованы мнения экспертов по поводу того, какие права есть у арендаторов жилья. Мы не могли не продолжить тему и поинтересовались у специалистов, на что имеет право владелец жилья, когда сдает его в аренду. Как получить свою квартиру обратно в целости и сохранности? В каких случаях можно расторгнуть договор до истечения срока его действия?

Татьяна Яковлевна РУБАН, директор ООО «Диалог»
Если владелец жилья сдает его через агентство недвижимости, то обязательно должен быть заключен договор. Однако полностью нести ответственность за арендодателя агентство не может.

Что владелец квартиры должен сделать обязательно? Побеседовать с квартиросъемщиком, узнать, где тот работает и где в городе прописан; отключить на телефоне выход на междугороднюю связь. Лучше, когда сам хозяин оплачивает коммунальные услуги. Если дом обслуживает управляющая компания, у владельца на руках будут все квитанции, лицевой счет, чтобы всегда знать, не прописали ли кого-нибудь в его квартиру. Если дом находится в управлении ТСЖ, то владелец жилья сможет встретиться с председателем дома, узнать, как ведут себя его квартиранты. Владелец сам должен снимать показания счетчика, следить за ними. Ни в коем случае никого в своей квартире не прописывать.

Это общие рекомендации. Однако в идеале в договоре должны быть прописаны все нюансы, в том числе обязательно стоимость аренды и срок действия договора. Безопаснее составлять договор на небольшой срок, максимум на год, чтобы потом
иметь возможность продлить его, но уже с повышением стоимости аренды.

Брать арендную плату сразу за несколько месяцев вперед не всегда безопасно. С одной стороны, это определенные гарантии. С другой, в случае возникновения конфликтной ситуации придется либо возвращать квартиранту деньги, либо ждать, пока не закончится «оплаченное» время.

Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по желанию арендодателя, если квартиросъемщики не платят за жилье более 3 месяцев, если квартира используется в качестве коммерческой недвижимости, если от соседей постоянно поступают жалобы, в случае халатного отношения к имуществу.

Стоит помнить о некоторых значимых моментах. Если вы расторгаете договор с квартиросъемщиками, у которых есть дети, то в течение двух месяцев вы не имеете права их выселить. То же самое касается зимнего сезона.

Яна Николаевна ЗУЕВА, директор ООО «Биржа недвижимости»
В договоре аренды, по моему мнению, в первую очередь должно быть прописано то, в каком состоянии находится квартира на момент сдачи, должна быть сделана опись имущества. Если квартира сдается вместе с дорогостоящей бытовой техникой, видео и аудиоаппаратурой, то нужно брать залог, чтобы подстраховать собственника.

В агентстве недвижимости обязательно остается информация об арендаторе: ксерокопии паспорта, ИНН либо водительских прав. Однако, как показывает практика, главным условием сделки по аренде является то, что обе стороны нашли общий язык, понравились друг другу.

По законодательству арендодатель не обязан оформлять регистрацию, а тем более прописывать квартиросъемщика. Но тут зависит от личных контактов. Если владелец хочет помочь своему жильцу, то оформляет временную регистрацию.

Я бы советовала заключать первый договор на месяц. Ведь первая встреча не всегда является показателем добропорядочности сторон. За месяц как раз можно узнать человека, которому вы доверили свое жилье. Кроме этого, цены на рынке недвижимости растут. Поэтому мы предлагаем заключать договор не больше, чем на три месяца, а потом продлить его, но уже с увеличением стоимости, если это необходимо.

В ситуации, когда собственник решает продать квартиру, он заранее предупреждает об этом арендаторов. Но и здесь не все так просто. Жильцы зачастую не хотят переезжать, поэтому при показе квартиры специально выставляют напоказ негативные стороны жилья. Поэтому владелец должен сам показывать квартиру.

Исходя из нашего опыта, собственнику лучше самому оплачивать коммунальные услуги. Так можно избежать образования задолженностей.

Мы постоянно поддерживаем связь с нашими клиентами, ведь именно через нас они покупают жилье, которое потом сдают в аренду. И в нашей практике не было случаев, чтобы владелец квартиры досрочно расторгал договор.

Елена Александровна ПУЗЫРЕВСКАЯ, директор ООО АН «21 век»
На мой взгляд, существует три момента, которые арендодателю необходимо
учесть при составлении договора. Это срок аренды, оплата и состояние квартиры.

Мы советуем первый раз заключать договор не более чем на три месяца, чтобы владелец жилья мог удостовериться в порядочности и аккуратности жильцов. Бывают случаи, когда наниматели, зная, что их раньше оплаченного срока не выселят, проявляют халатность по отношению к квартире, нарушают порядок.

Договор, заключаемый на небольшой срок, автоматически решает все денежные вопросы, ведь в течение трех месяцев стоимость аренды не может существенно увеличиться. Существует еще один метод подстраховки арендодателей – брать денежный залог за месяц вперед. Этот метод хорошо действует тогда, когда процесс выселения жильцов затягивается, квартиросъемщики находят разные причины, и в итоге проживают лишние двери недели. Тогда мы высчитываем из залога соответствующую сумму.

Обязательно нужно сделать опись имущества, иногда даже с фотографиями. Известны случаи, когда наниматели выносили из квартиры входную дверь, откручивали розетки. Если квартира сдается с хорошей мебелью, техникой, окнами
ПВХ, то нужно брать залог.

Мы собираем данные об арендаторе и его близких родственниках, оставляем себе ксерокопии документов. Что касается самих арендодателей, то с ними мы работаем давно, они, как правило, нас не подводят.

Оформление регистрации или прописки для арендатора – личное дело владельца жилья. Мы разъясняем хозяину квартиры, какие здесь могут быть опасности, а он сам уже принимает решение. Чтобы не было задержек, арендодатель должен сам оплачивать коммунальные услуги, снимать показания счетчика.

Договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, если есть серьезные нарушения. Например, если жильцы вовремя не заплатили за квартиру, если сломали что - нибудь стоящее и отказываются платить, если жилая площадь используется не по назначению, если в квартире вместо одного человека проживает десять.

При нарушениях мы пишем уведомление арендаторам о выселении в течение 2 недель. Мы каждое дело пытаемся решить миром, поэтому в нашей практике не было случаев судебного разбирательства.

Елена Михайловна НИКОНОРОВА, директор Центра недвижимости «Бонус»
Договор составляется в соответствии со всеми юридическими требованиями.В нем должны быть указаны собственник объекта, предмет договора (конкретная квартира), сроки аренды, ее стоимость, кто оплачивает коммунальные услуги и несет ответственность в случае возникновения экстренных ситуаций. Также в договоре важно прописать, что данный документ не предусматривает перехода права собственности, а также то, как и на каких условиях арендаторы могут производить неотделимые улучшения (ремонт и др.).

Важно собрать информацию об арендаторе: данные паспорта, место работы, состав проживающих. В договоре прописываются частота и время посещения квартиры ее владельцем, время, за которое арендатор должен предупредить хозяина жилья о том, что съезжает.

Каждый месяц владельцу нужно забирать у квартирантов все квитанции по коммунальным услугам и самостоятельно их оплачивать, чтобы не было задержек.

Расторжение договора в одностороннем порядке возможно в том случае, если арендатор периодически нарушает условия договора: не вносит вовремя деньги за проживание или использует жилье не по назначению.

Мы поддерживаем связь с нашими клиентами и при необходимости можем оказать им правовую поддержку.

Журнал "Недвижимость" № 43 (635) от 29 октября 2007 г.