Договор определяет права

На сегодняшний день спрос на аренду жилья превышает предложение. Подобрать вариант в конкретном районе да к тому же по невысокой цене становится все труднее. Если вы нашли «свою» квартиру, необходимо позаботиться о том, чтобы ваше проживание было комфортным. Какие права есть у арендатора? В каких случаях их нарушает владелец квартиры? Обязаны ли агентства недвижимости разрешать конфликтные ситуации? Предоставляем слово нашим экспертам.

Елена Петровна КЛЯУТ, заместитель директора ООО «Деловой партнер»

Согласно договору аренды у квартиросъемщика есть право в течение указанного срока пользоваться жилым помещением, а также той мебелью и бытовой техникой, которые по договоренности с хозяином остались в квартире.

Стоимость аренды может меняться в том случае, если договор заключается на длительный срок. Квартиросъемщика в такой ситуации необходимо уведомить об изменениях не менее чем за месяц. Однако необходимо помнить: если хозяин квартиры берет деньги за несколько месяцев вперед, то не имеет права поднять стоимость аренды в течение этого срока. Посещение квартиры хозяином должно происходить только в присутствии жильцов в заранее оговоренные дни, в определенное время. Конечно, арендодатели зачастую предпочитают приходить тогда, когда им это удобно, не всегда предупреждая квартирантов. Это, как минимум, непорядочно.

При заключении договора владельцем квартиры должны быть предоставлены документы на право собственности. Если владельцев несколько, то при заключении договора они должны присутствовать все либо предоставить письменное, нотариально заверенное согласие на то, чтобы квартира сдавалась в аренду.

Помимо этого, обязательно обсуждается вопрос оплаты коммунальных услуг: либо это делает сам владелец, либо жильцы. Снимаются показания счетчика, чтобы знать, с какого момента начинается финансовая ответственность квартиранта за жилье.

Что касается индивидуальных требований квартиросъемщиков, например, желания завести животных, этот вопрос также согласуется с владельцем и фиксируется в договоре. Помимо этого, нужно заранее оговаривать, кто будет оплачивать ремонт или починку изделий в случае их порчи домашними питомцами. Чем больше подобных индивидуальных пожеланий зафиксировано на бумаге, тем меньше в дальнейшем будет поводов для разногласий.

В целом отношения между клиентом и агентством заканчиваются в тот момент, когда заключен договор об аренде квартиры и клиент внес оплату. У нас не было ситуаций, когда человек обращался с проблемами уже после совершения сделки. Но чисто гипотетически, если конфликт возникнет, мы можем пригласить обе стороны для обсуждения ситуации и урегулирования конфликта в досудебном порядке.

Сергей Александрович ЗАХАРОВ, директор ООО «Аукцион»

Если вы являетесь арендатором, то имеете право в первую очередь пользоваться всем имуществом, которое указано в договоре. У арендодателя согласно договору есть право раз в месяц посещать квартиру. Стороны обычно заранее созваниваются и оговаривают время посещения. Обязательным условием такого визита во избежание всяческих недоразумений является присутствие съемщиков жилья.

В договоре, кроме этого, обязательно фиксируется стоимость аренды на период заключения договора. Если договор заключается на длительный срок (например, на год и более), то арендодатель имеет право поднимать стоимость аренды, но не более чем раз в 6 месяцев.
Наше агентство очень серьезно относится к подбору варианта для наших клиентов. Поэтому мы тщательно проверяем юридическую чистоту документов на квартиру. Жилье имеет право сдавать только собственник или его доверенное лицо по доверенности, которую также необходимо проверить: не была ли отозвана или просрочена.

У нас не было ни одного случая, когда клиенты, которым была подобрана квартира, обращались с какими-то проблемами. Это связано с тем, что в договоре мы стараемся прописывать все условия и возможные нюансы. Конфликты при этом могут возникнуть только тогда, когда собственник, например, передумал сдавать жилье и собирается его продавать. Однако и такая ситуация предусмотрена в договоре: хозяин квартиры обязан известить арендаторов о своем решении за 3 месяца, вернуть деньги за «непрожитое» время. В случае несоблюдения этих правил он несет затраты по подбору жилья для квартиросъемщика.

Если конфликтная ситуация у наших клиентов все-таки возникнет, мы, конечно же, окажем им юридическую помощь.

Елена Анатольевна ОБОРОВСКАЯ, директор ООО «Ваше время-риэлти»

В договоре необходимо прописывать срок аренды и ее стоимость. В этом случае владелец жилья не сможет самовольно поднять цену. Однако в жизни бывает всякое. Речь здесь идет не только о честности хозяина квартиры, но и о ситуации на рынке недвижимости, о стоимости коммунальных услуг. Поэтому, чтобы перестраховаться, лучше заключать договор на небольшой срок, например, на три месяца или на полгода.

Кроме этого, к договору обязательно прилагается опись того имущества, которое есть в квартире. Также в документах обязательно фиксируется, кто будет вносить коммунальные платежи, а также время и частота посещения квартиры ее владельцем. Необходимым условием посещения является предупреждение о визите и присутствие квартирантов.
В целом договор должен содержать перечень обязанностей арендатора и прав квартиросъемщика. Кроме этого, полезно прописать в документе особые условия, например, согласие владельца квартиры на содержание жильцами домашних животных.

Чтобы избежать конфликтов, мы для начала проверяем документы на сдаваемое в аренду жилье. По закону только собственник имеет право выступать арендодателем. Если владельцев несколько, необходимо их личное присутствие при заключении договора или доверенность.
Если хозяин квартиры до истечения срока договора решает, например, продать жилье, то мы стараемся мирно разрешить эту ситуацию. Для клиента мы бесплатно подыскиваем вариант, желательно по такой же стоимости.

Тамара Федоровна ШАПОВАЛОВА, директор АН «Золотое руно»

Клиент имеет право на то, чтобы все условия, прописанные в договоре, соблюдались. К сожалению, арендодатели довольно часто меняют свое решение относительно сдаваемого жилья. Например, если хозяин передумал сдавать квартиру, то он должен уведомить арендатора за месяц до выселения. Мы в таком случае подыскиваем клиенту новый вариант, не взыскивая комиссионных. Однако на деле получается иначе: владелец приходит и говорит жильцам, чтобы они в течение нескольких дней освободили квартиру. В договоре никаких штрафных санкций для него не предусмотрено. Внести такой пункт в документ практически невозможно, потому что арендодатель чувствует себя хозяином положения и ни на какие провокационные условия в договоре не пойдет.

Владелец квартиры не имеет права поднимать стоимость аренды в течение срока действия договора. Поэтому, чтобы не продешевить, арендодатель поступает так. Договор заключается на небольшой срок, например, на три месяца, затем он продляется уже с новой стоимостью аренды, если, конечно, квартиросъемщики на это согласны. На сегодняшний день договоры на длительный срок предпочитают не заключать.

Обязательно в документах должна быть прописана статья дополнительных расходов: квартиранты либо оплачивают коммунальные услуги полностью, либо только электричество и телефон. Кроме этого, должно быть оговорено время посещения квартиры ее владельцем. Без предварительного звонка хозяин жилья приходить не имеет права, тем более в отсутствие квартиросъемщиков.
Если квартира сдается с мебелью, то необходимо сделать опись имущества, провести его оценку. Особенно это касается тех случаев, когда квартира оборудована дорогостоящей бытовой техникой и обставлена хорошей мебелью.

Перед заключением договора специалисты нашего агентства обязательно проверяют документы на сдаваемую квартиру. Бывают экстренные случаи, когда требуется срочно снять жилье. Тогда проверку документов мы проводим уже после заселения. Кроме этого, комиссионные мы берем только по факту заселения и во время подписания документов оговариваем тот момент, что обе стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций могут обращаться к нам за помощью. Но за время нашей работы таких случаев практически не было.

Журнал «Недвижимость» № 42 (634) от 22 октября 2007 г.