Кто платит, тот и...

Галина Георгиевна

Постоянно читаю вашу рубрику, и мне захотелось задать профессиональный вопрос, поскольку сама работаю в банке. Как вы можете оценить влияние АИЖК на ипотечный рынок? Может ли Агентство навязывать рынку свои условия? Каков ваш прогноз на будущее: может ли доля АИЖК возрасти и возможно ли увеличение влияния АИЖК на ипотечный рынок? Интересно услышать мнение независимого (не банкира) ипотечного специалиста, который работает с разными банками и разными стандартами.

Отвечает Марина Алексеева, руководитель ООО "Инновационная Бизнес Группа": Охотно выскажу свое мнение. Постараюсь придерживаться очередности заданных вопросов. Начнем с того, что АИЖК – основоположник ипотечного кредитования. Для непосвященных: АИЖК – это Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (100% государственного капитала). Стандарты, разработанные АИЖК, лежат в основе практически всех коммерческих ипотечных программ, поскольку в их основе – законы РФ. АИЖК начало этот процесс и пока продолжает его возглавлять.

По данным самого АИЖК, оно занимает 20% на ипотечном рынке, больше только у Сбербанка – 23%. Однако позиции АИЖК постепенно ослабевают, его активно теснят коммерческие банки со своими программами. Причина? Стандарты АИЖК не поспевают за реалиями жизни, АИЖК проигрывает банкам-конкурентам по процентным ставкам, по требованиям к заемщикам и предметам залога. Многие коммерческие банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса и документального подтверждения доходов. Обязательное требование АИЖК документально подтверждать свои доходы породило практику «рисованных» клиентов. У нас множество людей работает на рынках, на дому, на себя без официального трудоустройства.

Они вынуждены прибегать к услугам «черных» брокеров, «трудоустраивающих» их за деньги. Фальсифицируется более 20% заемщиков только потому, что они должны подогнать себя под стандартные требования, а правильнее было бы не подгонять, а подтверждать наличие у человека стабильных доходов, выявлять его лояльность к кредитной организации, убеждаться в том, что кредит человеку доступен, по силам и будет возвращен. Если АИЖК не оценит ситуацию на рынке труда такой, какова она в действительности, банки с собственными программами получат огромный сегмент заемщиков с неподтверждаемыми доходами, а АИЖК будет утверждать «нарисованных» заемщиков. Из нашей практики люди, работающие самостоятельно, наиболее приспособлены к жизни: они ни от кого не зависят, их нельзя уволить, они научились выживать в экстремальных ситуациях, им не на кого рассчитывать, значит, они привыкли принимать решения самостоятельно и со всей ответственностью.

Может ли Агентство навязать рынку свои условия? Напомню, в основу стандартов АИЖК легли законы РФ (какие законы, такие и стандарты!). АИЖК – это бюджетные, государственные деньги, значит, агентство пока самое богатое и выкупает закладные без ограничений. По данным ЦИ, в 2006 году 58% ипотечных кредитов было выкуплено АИЖК, 21% – банками, 15% – иностранными компаниями и 6% – фондами ипотечного кредитования и управляющими компаниями. А, как известно, кто платит, тот и заказывает музыку! Навязывания как такового нет и быть не может. Банк, работающий под выкуп своих кредитов Агентством, просто обязан руководствоваться его стандартами, в противном случае АИЖК не выкупит у него закладную, а это значит, что банк будет кредитовать заемщика собственными деньгами (скажем на 10 лет). У коммерческих банков нет таких «длинных» денег. Вот и получается: по чьим стандартам банк работает, те требования должен соблюдать. И это касается не только АИЖ. Нарушение банком, работающим, скажем, по стандартам АТТА-ипотека, также повлечет невыкуп закладной.

О росте доли АИЖК на ипотечном рынке. У АИЖК есть все шансы увеличить свою долю присутствия на ипотечном рынке. Вопрос в том, хочет ли оно это делать? Сделать рынок своим или полностью подконтрольным у АИЖК есть много возможностей, ведь это государство. Если перед ним стоит задача стать монополистом на ипотечном рынке, то это можно сделать не только посредством конкурентоспособных ставок и программ: у государства рычагов более чем достаточно. Стать монополистом, значит, замкнуть на себе не только проблемы ипотечного кредитования.

Это потянет за собой проблемы и контроль над механизмами регулирования строительной отрасли, проблемы рынка труда и заработной платы и еще много всякого нерегулируемого у нас до сих пор. В рыночно-ориентированной стране все имеют право на бизнес и свою долю рынка. Процентное соотношение в пользу АИЖК угадывать не берусь, но думаю, что не ошибусь, сказав, что процентный пакет АИЖК на рынке ипотечного кредитования будет всегда и контрольным, и блокирующим.

Журнал "Недвижимость" № 41 (633) от 15 октября 2007 г.