«Легких» заемщиков больше нет

Светлана Бронникова, Анастасия Литвинова

На рынке ипотечного кредитования в Омске увеличилось количество «сложных» и «нарисованных» клиентов. По данным экспертов, 8 из 10 заемщиков приходят с фиктивными справками о доходах. Участились случаи неплатежей по кредиту, и несколько дел по «невозвращенцам» направлены в суд. Эти и многие другие проблемы обсудили омские банкиры, риэлторы, оценщики, брокеры за круглым столом по теме «Ипотечный рынок: перспективы и угрозы». В дискуссии приняли участие около 50 специалистов. Организатором мероприятия выступила Гильдия участников омского рынка недвижимости.

24 июля конференц-зал Областного бизнес-инкубатора едва вместил всех желающих обсудить проблемы ипотечного рынка в Омске. Тема вызвала острую дискуссию. Особенно непростыми оказались вопросы на стыке межпрофессиональной работы в этой сфере.

Президент Омского Банковского Союза Андрей Беспятов обозначил основные проблемы, мешающие развитию ипотеки. Часть из них – это законодательные препоны и в первую очередь пресловутый закон №214. Не имея возможности исполнять этот закон, большинство омских строителей вынуждены перейти на схему ведения строительства через ЖСК. Однако использование схемы ЖСК для банков делает крайне трудной, а в некоторых случаях даже невозможной работу по ипотеке.

Есть сложности с ипотечным кредитованием и на загородное жилье. Связаны они прежде всего с земельным правом. Дело в том, что кредитование возможно только в том случае, если строительство коттеджа ведется на участке, выделенном под индивидуальное строительство. В Омске же большинство коттеджей размещены на землях садоводческих товариществ, то есть землях сельхозназначения. Перевод земель из одного юридического состояния в другое теоретически возможен, но практически это довольно сложная процедура и слабо применяется в нашем регионе.

Не меньше барьеров на ипотечном рынке создает стремительный рост цен на жилье. По информации господина Беспятова, Омск оказался в числе городов с самыми высокими темпами роста цен на жилье за первое полугодие этого года. Доходы населения не успевают угнаться за ценником на квартиры, соответственно, сокращается и слой омичей, которые могут позволить себе покупку квартиры или получение ипотечного кредита. Но и те, кто все же получает в банках финансовое одобрение на кредит и отправляется на поиски жилья, также не всегда могут совершить покупку. Буквально в считанные недели стоимость квартиры увеличивается на сотни тысяч рублей, вынуждая человека обращаться за новым кредитом.

Заемщик стал «сложнее»

«Сегодня оформление ипотеки стало гораздо сложнее, – считает Андрей Беспятов. – За два года активного ипотечного кредитования в Омске через банки прошло очень много людей. И, похоже, это были самые «простые» заемщики. В настоящее время за ипотекой обращаются люди, которых сложно подводить под имеющиеся стандарты. Это предприниматели, руководители предприятий, заместители, главные бухгалтера компаний – кредитование этих людей связанно с получением большого объема документов по самому предприятию: балансы, уставы, приказы. Надеемся, что владельцы стандартов, понимая эту проблему, будут изменять условия. Например, один из банков уже сейчас принял решение о возможности ипотечного кредитования предпринимателей, что раньше было запрещено».

Согласен с ним и заместитель генерального директора филиала «ОПСБ» Инвестсбербанка Андрей Камионко: «Действительно, основная волна «положительных» заемщиков уже прошла. Сейчас настало время более индивидуальных условий и нестандартных решений». К тому же появление «сложных» клиентов может в ближайшее время спровоцировать проблему переселенческого фонда. «Несмотря на то, что явных фактов массовых невозвратов в Омске пока не существует, у нас уже возникает вопрос, куда переселять тех, кто не смог расплатиться с банком»,– заявил банкир.
«Нарисованные» клиенты

Но самая острая сегодня проблема – это участившиеся случаи мошенничества в ипотечной сфере. Для оформления кредита клиенты все чаще предоставляют поддельные документы, ложные сведения о месте работы и доходах.

Директор «Омской региональной ипотечной корпорации» Любовь Мацкова привела шокирующие цифры. По ее данным, 8 из 10 заемщиков приходят с фиктивными справками о доходах.
«Заемщики теперь знают, что сказать банковской структуре либо ипотечной корпорации, как «правильно» ответить на вопрос и заполнить анкету, чтобы получить согласие на кредит», – посетовала госпожа Мацкова. Из-за такой механической подгонки увеличилось количество просрочек по кредитам. ОРИК уже подготовила несколько исковых заявлений в суд на недобросовестных заемщиков.

По данным руководителя проекта ЗАО «Инновационная Бизнес Группа» Марины Алексеевой, в 2005 году выявлено около 20 процентов закладных, не вполне соответствующих стандартам,
а в 2006 году «некачественных» закладных стало в два раза больше. «Дефолт через пять лет неизбежен, и готовится он уже сегодня», – заявила госпожа Алексеева.

Оказалось, что единичные дефолтные кредиты в Омске уже есть, существует и судебная практика по подобным делам. Недавно Мираф-Банк выиграл суд по делу заемщика, не желающего возвращать кредит. Андрей Беспятов предложил создать общую базу по дефолтам, данными которой можно было бы обмениваться с партнерами– ипотечными брокерами и риэлторами. Участники круглого стола согласились, что только сообща можно остановить вал мошенничества.

В банковских кругах подобный обмен информацией о клиентах уже происходит. В настоящее время в России начинают формироваться кредитные бюро. По закону с 2006 года каждый российский банк обязан заключить договор с одним из таких бюро и передавать им информацию о своих заемщиках. Причем не только о факте выдаче, но и дальнейшей «жизни» кредита. Таким образом, банк может запросить данные о любом заемщике на территории всей страны. Такое нововведение, по мнению банкиров, поможет бороться с нерадивыми клиентами.

В стремлении непременно совершить сделку активно занимаются «подрисовкой» клиента отдельные риэлторы. Известны даже расценки на липовые документы. Так, фиктивное трудоустройство обойдется клиенту в 20 тысяч рублей, а справка о доходах– 5 тысяч рублей. Однако, как отметил заместитель управляющего банком «Соотечественники» Владимир Аксенов, подобные случаи четко фиксируются, а проштрафившиеся риэлторские компании попадают в «черный» список Омского Банковского Союза.

Повального мошенничества со стороны риэлторов можно избежать, переложив на них часть ответственности за кредит. «Если агентства недвижимости и ипотечные брокеры разделят риск и колоссальную финансовую ответственность, которую берут на себя банки и страховые компании, они станут более серьезно подходить к работе», – уверен господин Беспятов.

Выход – сертификация

От имени риэлторов слово взяла директор компании «Бэст-риэлти» Ольга Терехова. Они призвала банки быть более разборчивыми в партнерах-риэлторах. «Вы также виноваты в том, что работаете со всеми подряд. Если бы банки имели дело исключительно с квалифицированными ипотечными брокерами, проблемы с «подретушированными» клиентами не было бы вообще. На национальном совете РГР рассматривается вопрос о создании единых стандартов для ипотечных брокеров, по которым они должны быть обучены и сертифицированы. Банкам будет рекомендовано работать только с сертифицированным персоналом».

Как сообщил президент Гильдии участников омского рынка недвижимости Алексей Вераховский, система сертификации ипотечных брокеров в Омске сейчас разрабатывается в рамках ГУОРН. В ее основе лежит комплексный подход к соответствию определенным стандартам: каждая брокерская компания должна иметь профессионально обученный персонал, определенным требованиям должны соответствовать не только помещение и договорная документация компании, но и этические нормы и стандарты. Рассматривается возможность аккредитации брокеров при Омском Банковском Союзе.

Новостройкам отказывают в ипотеке

Кредитование покупателей квартир в новостройках сейчас практически сошло на нет, отметила Светлана Гуринова, директор ЗАО «НовоСтрой КПД», представитель интересов застройщика ЗЖБИ-6. «Несмотря на то, что наша компания реализует квартиры практически на стадии готовности, банки все же зачастую не готовы работать с нашими покупателями по ипотеке».

В свою очередь заместитель управляющего «ТрансКредитБанка» Галина Кузьмина заявила, что застройщики сами не заинтересованы в работе с банками. Ни одна из 56 строительных организаций Омска не откликнулась на приглашение сотрудничать. Основная причина, по оценке госпожи Кузьминой, – застройщики не могут выполнить даже минимальных требований со стороны банка: например, предоставить для работы учредительные документы и бухгалтерскую отчетность.
Ситуацию на ипотечном рынке глазами оценщиков обрисовал директор ООО «ОМЭКС» Максим Репин. Главная проблема, по его словам, – завышение оценки предмета залога.

В заключении участники круглого стола ответили на вопросы представителей СМИ, риэлторских агентств и других организаций, присутствовавших при обсуждении. Эксперты предложили свой прогноз относительно возможности дефолта ипотечного рынка. Большинство из них выразило уверенность в том, что, несмотря на массу проблем, в ближайшие несколько лет кризиса не произойдет.

МНЕНИЯ УЧАСТНИКОВ СЕМИНАРА:

Марина Алексеева, руководитель проекта ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»:
– От приглашения поучаствовать в круглом столе не отказалась ни одна организация. Никто из руководителей не сослался на занятость, отсут-ствие свободного времени. Зал с трудом вместил всех желающих. А сколько представителей средств массовой информации было на мероприятии! Все это говорит о том, что интерес к проблеме огромный. За четыре года существования ипотеки у всех участников рынка недвижимости накопилось друг к другу множество вопросов. Я считаю, много злоупотреблений совершается потому, что люди слабо осведомлены в этой сфере. К сожалению, не было возможности пригласить всех заинтересованных лиц. Но в будущем планируется целая серия таких мероприятий, в которых смогут принять участие многие организации.

Андрей Беспятов, президент Омского Банковского Союза:
– В ходе проведения круглого стола между партнерами одного рынка сложился открытый разговор. Обмен мнениями, выяснение позиций различных участников по наиболее актуальным для рынка вопросам сделали данное мероприятие полезным и важным для дальнейшей работы и эффективного взаимодействия его участников на рынке ипотечного кредитования.

Галина Кузьмина, заместитель управляющего ОАО «ТрансКредитБанк»:
– На круглом столе мне больше хотелось бы услышать риэлторов, чем банкиров. Я хотела бы получить от них ответ на вопрос: что на сегодняшний день сдерживает рынок ипотечного кредитования. Ведь именно риэлторы зачастую решают, в какой банк клиента вести, а в какой нет. Хочется сказать риэлторам: не делайте выбор за клиента и за банк: приводите людей в банк, а их документы и платежеспособность мы уж сами проверим.

Денис Банников, главный редактор журнала «Архитектура и строительство Омской области»:
– Я считаю, мероприятие такого формата Омску необходимо. Участники рынка недвижимости должны время от времени встречаться и совместно решать накопившиеся вопросы. Обмен опытом всем пойдет только на пользу. Хорошо если разные организации будут договариваться о совместных действиях, вырабатывать общие решения. В любом случае полезно каждые полгода встречаться и вместе обговаривать какие-то позиции. А то складывается ситуация, когда каждый играет на этом рынке сам по себе. Сегодняшнее мероприятие – это апробация общения. Это эмоции, много новой информации. Хороший повод к тому, чтобы собраться вновь через 3-4 месяца. Необходимость в совместных действиях организаций, функционирующих на рынке недвижимости – это некий вызов времени. Его нельзя игнорировать, а необходимо как-то переваривать и осмысливать.
Владимир Коротаев, директор ООО «Ипотечная брокерская компания»:
– Я думаю, таких мероприятий нужно проводить как можно больше. Все участники рынка должны встречаться чаще и непосредственно высказывать друг другу претензии и предложения. Мне кажется, на следующий круглый стол необходимо пригласить еще больше организаций, расширить круг участников. Со временем количество перерастет в качество.

Журнал "Недвижимость" № 30 (622) от 30 июля 2007 г.