Собственников не обойти

Многих интересует вопрос аренды жилья. В числе самых злободневных такие: как заключается договор между нанимателем и наймодателем, если у квартиры несколько собственников? Имеет ли право владелец квартиры поднимать арендную плату до окончания срока договора? В каких случаях наймодатель может отказать в аренде до окончания оговоренного срока? Слово – экспертам.

Александр Леонидович Соловьев, директор OОО «Аккорд-риэлт»

– При аренде нужно особое внимание обратить на наличие действительного собственника квартиры. Если их несколько, договор аренды жилья должен заключаться в присутствии всех собственников либо при наличии нотариально заверенной доверенности. Иначе может получиться ситуация, когда один владелец сдает квартиру, а другой на следующий день выселяет арендатора. Иногда этим пользуются мошенники. Известны случаи, когда совершались двойные и тройные сдачи в аренду. В Москве умудрились сдать в аренду одну и ту же квартиру более 10 раз.

Не менее важный вопрос – арендная плата. Ее размер и условия повышения должны быть прописаны в договоре. Только в этом случае владелец квартиры имеет право поднимать арендную плату. Обычно оговаривается возможность увеличения платы при повышении коммунальных платежей. Но не чаще одного раза в год, если иное опять же не оговорено в договоре.

Отказать в аренде жилья до истечения срока арендодатель может в том случае, если наниматель не соблюдает условия договора. Условия отказа в аренде также должны быть указаны в договоре. Чаще всего это несвоевременное внесение арендной платы или систематическое нарушение общественного порядка, жалобы соседей, порча вещей в квартире. Потребовать выселения до срока владелец жилья может и при невыполнении любых других обязательств, обозначенных в договоре. Например, если указано, что в квартире будут проживать два человека, а при проверке оказывается, что жильцов в три раза больше, то арендодатель имеет право отказать в аренде.

Еще один совет будущему арендатору– ни в коем случае не соглашайтесь платить агентству за список адресов, по которым вам предлагают ехать самостоятельно и выбирать квартиру. Зачастую это «мертвые» адреса и потерянные деньги. Оплата всех услуг агентства производится только по факту заселения и после подписания договора. И если все же трения между арендатором и владельцем квартиры возникнут, можно обращаться в суд и требовать исполнения договора.

Юлия Юрьевна Кораблина, директор агентства недвижимости «Солнцеград»

– При осмотре предложенных вариантов требуйте присутствия сопровождающего агента, а также всех необходимых консультаций. Опытный сотрудник проверит наличие документов, удостоверяющих личность наймодателя, и правоустанавливающих документов на жилое помещение, оформит договор найма. С его содержанием вы можете ознакомиться заранее и обсудить в агентстве с юристом все неясные моменты.

Как и в любой сфере деятельности от мошенничества защитит разум и профессионализм. Поэтому излишняя спешка при осмотре квартиры, очень низкая цена предложенного варианта, а также отсрочки по предоставлению документов лицом, сдающим квартиру, должны настораживать. Как правило, полагаясь на опыт агентства недвижимости, имеющего достаточные рекомендации, можно снять именно то жилье, которое вас устроит, без риска получить неприятности.

С агентством необходимо заключить договор об оказании услуг на подбор требуемого варианта, на основании которого и при выполнении всех его условий, агентство вправе получить комиссионное вознаграждение.

При посещении агентства недвижимости клиенту рекомендуем обращать внимание на материальное обеспечение агентства и работающих в нем сотрудников. Внешний вид офиса и его организация,
а также манеры общения с клиентом – один из показателей добросовестности и эффективности агентства.

Ирина Владимировна Трубина, директор агентства недвижимости «Цитадель»

– Риэлтор, как посредник между наймодателем и нанимателем, должен найти согласие между ними и защитить интересы обеих сторон. В первую очередь при заключении договора советую обращать внимание на то, кому из собственников принадлежит данная жилплощадь. Если квартирой владеют двое или несколько людей, нужно предоставить письменное согласие на сдачу жилья от каждого соб-ственника, и пункт об этом обязательно должен быть в договоре.

Владелец жилья должен предъявить только подлинные документы на право собственности. Задача риэлтора – разъяснить буквально по пунктам договора права и обязанности сторон, уточнить сроки аренды и порядок оплаты. Указанный размер платы за наем является фиксированным на определенный срок и в одностороннем порядке изменению не подлежит. Обычно наймодатель прописывает в отдельном пункте, каким образом будут оплачены электроэнергия и услуги ГТС. Если наниматель систематически нарушает условия договора, вовремя не оплачивает проживание, наносит ущерб в результате неправильной эксплуатации квартиры, есть жалобы от соседей, хозяин квартиры вправе расторгнуть договор после однократного предупреждения нанимателя.

Алена Валерьевна Илимкова, специалист агентства недвижимости «Визит»:

– При заключении договора о найме необходимо согласие всех владельцев жилья, которые расписываются, предварительно ознакомившись с его условиями. При отсутствии одного из собственников от него требуется доверенность, заверенная нотариусом, где полномочия по сдаче жилого помещения передаются другому собственнику. На период действия договора, где четко оговорены сроки и сумма оплаты, владелец квартиры не вправе менять его условия.

Конечно, при постоянном повышении цен на жилье и коммунальные услуги желание хозяина повысить оплату понятно, но окончательное решение принимается при обоюдном согласии сторон. Чтобы избежать подобных инцидентов, мы рекомендуем заключать договор на срок от 3 до 6 месяцев с возможным продлением. При нарушении условий договора наймодатель вправе отказать в аренде до окончания указанного срока. Среди нарушений могут быть невнесение платы за жилье или «коммуналку», повреждение мебели и предметов обстановки, нарушение покоя соседей и так далее.

Журнал "Недвижимость" № 30 (622) от 30 июля 2007 г.